新政下开发商“有地总比没地好”：长期使用权出让或成新选择

青森 · 发表于 2016-11-21 14:38

编者按：北京土地供应首批试点值得关注，因为这可能预示其他城市的相关政策潜在的变通可能。
备受关注的北京首批试点“控地价、限房价”四宗土地在上周迎来现场竞拍，好多人期待的“单价五万三买海淀园区房”却成为泡影。虽然还有三宗地最后花落谁家尚未知晓，但从目前竞拍情况看，商品住宅部分已经全部成为开发商自持。
在“9·30”楼市新政后，北京在土地市场上开始试点“限房价、竞地价”。当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞拍企业自持商品房面积。企业自持的这部分商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。按照规定，已经出让的海淀永丰三宗地块的商品房销售均价不超过53400元/平方米，且最高销售单价不得超过56100元/平方米；大兴黄村地块销售限价为55800元/平方米，最高销售限价为58500元/平方米。
苛刻的土地出让条件，并没能挡住开发商的拿地热情。虽然四宗地块中只有一宗现场成交，另外三幅地块目前还没有最终的竞拍结果，但是100%的商品住宅自持将是四块地的共同结果。全部自持，意味着开发商们变身为房东和运营商。没有了销售回笼资金，接下来开发商如何实现现金回流、资金的运营成为重要问号。
数十亿的拿地成本，加上后期建设所需的建安成本、资金成本等各项开发成本，如果所建项目不能流通销售，意味着开发商会压上百亿资金。销售变租赁，租金收益显然很难支持开发商的运营管理费用。“长期使用权出让可能成为开发商的一种选择。”有市场人士表示。
此外，市场上还有一种猜测，即REITs（房地产信托投资基金），把房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产进行金融交易。事实上，此前已经有开发商试水。以万达为例，去年万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目，可以说就是一款类REITs的产品。
多年前市场流行起一句话：“炒房炒成了房东”，如今变成了开发商“卖房卖成了房东”。“被房奴”后的开发商会如何操作，现在市场都还只是猜测。“我们也没想好怎么去开发运作，看后面的政策吧。反正有地总比没地好，先争取拿上再说。”某知名房企很“迷茫”。
成为房东，对开发商的资金实力和经营能力无疑提出了更高要求，这让开发商可能面临新一轮“洗牌”。未来的不确定性让人难免担心，不过开发商会不会因祸得福也难以辨明。房地产的周期性风险，曾让不少炒房者成为房东，但后来证明，绝大多数房东已经“解套”且收益颇丰。

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