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[发展变化] 成都房地产市场2017年上半年报告

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发表于 2017-7-15 14:43 | 显示全部楼层 |阅读模式 IP:北京市 世纪互联宽带数据中心有限公司IDC机房

成都房地产市场2017年上半年报告
成都房产e网2017-07-14
一、宏观市场环境

1、全国经济环境

2017年1季度中国宏观经济GDP增速为6.9%,较去年同期小幅度上涨,国民经济稳中向好;消费物价温和上涨,CPI整体涨幅略跌,增速在“1”徘徊;PPI自去年年末以来持续上涨,企业成本压力上涨,利润空间被压缩。

1.1、全国政策环境

政策层面持续收紧,限购城市不断扩大,旨在防止投资过热,维护房产市场的稳定发展。全国已有47城市实行限购令。

1.2、全国土地市场

房企拿地积极,全国房地产土地购置面积小幅上涨,成交金额同比大涨。2017年1-5月,全国房地产土地成交面积0.76亿㎡,同比上涨5.3%;土地成交总金额为3036亿元,同比上涨32.3%。

1.3、全国房地产开工及竣工面积

全国房屋新开工、竣工面积大幅增加,涨幅持续回升。

2017年1-5月全国房屋新开工面积为6.5亿㎡,同比上涨9.5%,同比16年,涨幅增加;2017年1-5月全国房屋竣工面积为3.4亿㎡,同比上涨5.9%,涨幅与16年持平。

1.4、全国房企资金到位增速情况

房地产开发企业到位资金增速下滑,保持低位增长,预计下半年资金继续吃紧。

2017年1-5月份,房地产开发企业到位资金58989亿元,同比增长9.9%,增速比1-4月份回落1.5个百分点。

2016年房地产到位资金增速保持在15-17%的高位增长,2017年1-5月增速只有7-11%,同比增速大幅下滑。

1.5、全国房地产投资

全国房地产投资增速回升,同比增速8.8%。

2017年1-5月房产投资总金额为3.8亿元,同比增速为8.8%,增速回升但仍处于低位;房地产住宅、办公、商业投资增幅分别为10.0%、5.1%、5.9%;

2、成都经济环境

成都经济增速8.2%,高于全国增速,CPI指数继续上涨,保持“2”时代。

2017年1季度成都市GDP总额2968.5亿元,同比上涨8.2%,高于全国增速。成都市CPI持续走高,2017年1-5月,CPI指数为102.3,仍呈上涨趋势;

2.1、成都政策环境

政策由“严 - 宽 - 严”相互转化的过程,2017年遭遇史上最严限购。

2.2、限购政策整理

从2016年10月起,政策调控不断升级,风向明确,调整周期或拉长(12-24个月), 短期难放松 ;“限购、限贷、限售”三管齐下抑制投资行为,同时增加市场供应,平衡供需,促进楼市的稳定发展。

2.3、信贷政策

信贷收紧,利率上浮,成都部分银行首套房贷款利率最高上浮10%,二套房利率上浮20%。

对于拥有一套住房的,二套房贷款时认贷,三套房停贷。该条规定以家庭为单位,与日前成都市出台的限购政策中以自然人为单位并不冲突。

2.4、2017年3月23日限购升级

2017年3月23日,二手住房纳入限购范围,避免投资客转向二手住宅市场,避免出现二手住宅投资过热。提高购房门槛,购房者社保由1年提高至2年。

2.5“限售”政策

从4月13日起,在我市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让,新开项目投资周期加长,遏制投资过热。

建而不售,一年内不再受理预售许可申请,能够规范房地产开发企业行为,及时增加市场供应。

2.6、成都市关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理

类住宅的商业产品被禁,4.9米及以上的LOFT产品成为市场稀缺产品。

2.7、成都规划发展

主城区:中心城区+郊区新城:11+2;主城扩容,全面发展。

成都正式进入“双城”时代,打破圈层结构,将中心城区范围扩大至原一二圈层的11个行政区加高新区、天府新区,形成“中心城区+郊区新城”的空间层次,郫都、新都、龙泉驿、双流、温江等原属二圈层的行政区被纳入成都中心城区范围。

2.7.1、发展目标

经济:到2030年全成都市经济总量将达到3.8万亿

人口:人口规模突破2200万

11+2:除传统的五城区外,此次中心城区的名单中还新增了新都区、郫都区、温江区、双流区、龙泉驿区、青白江区等6个行政区和高新区、天府新区。

2.7.2、中心城区1-2小时交通路网格局

“五环三绕”高快速路网格局,市域1小时交通圈,成都平原经济区2小时到达。

大力实施轨道交通加速成网计划,到2022年地铁运营里程600公里,实现22个区(市)县轨道交通全覆盖,基本形成半小时轨道交通通勤圈;到2045年全市轨道运营里程2450公里,线网密度达到东京水平。

2.8、成都产业布局

产业带动,促进城市差异化和可持续发展,利于管控和推进,优化拓展城市空间、提升城市功能品质。

2.9、增加土地供应

2017年4月11日,政府要求进一步加大中心城区(五城区及高新区)商品住宅用地供应量,以平衡市场供需,稳定楼市健康发展。

二、成都市场表现

1、土地市场

上半年,土地供销降至低位,楼市量价齐涨,市场供应不足,开发商抢地补仓。 楼面地价节节攀升,成交楼面地价同比涨1.5倍,环比涨1倍。

1.1、大成都土地供销及价格

供销下降5成,流拍率下降,开发商抢地激烈;溢价率攀升,天府新区及近郊溢价率超80%;价格上涨,其中近郊楼面地价同比上涨4.4倍,主城区与远郊均翻倍。

1.2、各行政区土地供销及价格

主城区供应面积最多,远郊成交面积最多;武侯、成华与金牛区地价过万,其中武侯区地价达到16154元/㎡,近郊双流达到10880元/㎡.

1.3、各行政区土地溢价率

近郊土地溢价率最高,基本处于70%-102%;远郊邛崃溢价率达到113%。武侯区溢价率达到89.4%,天府新区达到81.5%。

1.4、住宅性质用地市场情况

住宅用地供销下跌,处于低位,楼面地价处于高位,同比上涨1.9倍,溢价率达77%。武侯区领跑地价,主城区与双流均过万,龙泉接近8000。

住宅类土地总计供应1656亩(20宗),同比下降49%,环比下跌74%;成交1475亩(17宗),同比下降55%,环比下跌74%,其中金牛区、龙泉及新都成交面积居前三,高新区、天府新区、锦江区、青羊区、温江、新津及清白江等热点区域无住宅地块成交。

成交价格上涨,同比上涨185%,环比上涨166%。武侯区楼面地价达到17163元/㎡。

1.5、商用性质用地市场情况

商业用地供销处于低位,同比环比均下跌超5成;价格处于高位,楼面地价同比上涨近1倍,环比上涨76%,溢价率达到51%,天府新区为商业用地供销的区域。

商业性质土地总计供应1341亩(30宗),成交1258亩(36宗),供应面积同比2016年上半年下降51%,环比2016年下半年下跌50%、成交量同比下降53%,环比下跌49%。

成交价格上涨,楼面地价同比上涨97%,环比上涨76%。

1.6、土地成交楼面地价排行榜

1.7、2017年即将拍卖土地

主城即将出让的土地中5有宗对产业有明确要求,包含产业业态和自持比例有规定。成都将真正开启产业拿地的新时代,房企必须适应这种变化,打造产业联盟,形成产业+开发+运营的新模式。

7月土拍在熔断抽签的基础上引入“竞自持比例模式”,紧跟一线城市步伐,未来对房企的招商也运营能力提出更高要求。

2、住宅市场

2.1、成都固定资产投资和房产投资

全市固定资产投资呈现高位增长,房地产投资额与去年同期持平,占比下滑。

2017年1-5月成都市固定资产投资总额

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对头,发展经济,少卖土地给商产商。赞一个

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 楼主| 发表于 2017-7-15 16:42 | 显示全部楼层 IP:北京市 世纪互联宽带数据中心有限公司IDC机房
大家,可以预测下简阳未来房价的走向。

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说得那么热闹,没钱!空了吹。
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