卖方违约怎么办？

王菲碧 · 发表于 2017-12-14 09:56

基本案情：

2016年7月，韩某（买受人，乙方）为小孩就学卖掉原有房屋与田某（出卖人，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于成都市某小区的308号房屋（该房屋为学区房），房屋总价款为120万元；乙方于当日向甲方支付定金10万元；乙方于2016年8月前将第一笔购房款60万元支付给甲方，乙方应于过户当日将第二笔购房款50万元支付给甲方；约定甲方于2016年9月前与乙方办理完毕房屋过户登记手续。双方约定若甲方拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任；甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金。韩某向田某交付全部购房款后，田某以各种理由迟迟不与韩某办理房屋过户登记。2016年10月韩某得知田某与黄某签订《房屋买卖合同》，并已将房屋交付并过户给了黄某，故韩某诉至法院要求解除与田某的《房屋买卖合同》，返还定金，赔偿违约金。
法院判决：
法院判令田某、与韩某解除房屋买卖合同，田某返还韩某定金十万元并赔偿韩某违约金十八万元。
律师说法：
本案中，韩某为买房卖掉原有房屋与田某订立房屋买房合同，后田某违约将房屋卖与他人，已无法再将房屋出卖给韩某，根据双方合同约定，田某已构成根本违约，根据《合同法》相关规定应承担违约责任，赔偿违约金。由于房价上涨等原因韩某已无法再买回之前房屋，这给韩某造成了巨大的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的数额并非不可变更的，若当事人约定的违约金数额低于或过分高于实际损失，法院有权依据当事人的请求以实际损失为基础予以调整。本案中法院正是根据韩某受损失情况作出判决。

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