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小心！成都或将是下一个炒房人的坟墓！原创 [url=]地产八卦女[/url] 2018-05-10 作者 地产八卦女
地产八卦女说
没错，说的就是你，成都！
1st 看到标题，我就知道，你们想怼我了！你们会说：有没有搞错，成都现在是网红新一线城市，是炒房大军最密集的城市，是全国买房摇号成功率最低的城市，是西部大开发重要节点和国家中心城市！拥有1600万人口和15000亿左右的GDP！这样的城市，全国独一无二，怎么可能会成为“炒房者的坟墓”？！▲成都招商华府40000人抢400套房，或然率低过1%没错，从城市价值来看，成都是一个绝无仅有的梦想之城。依靠着1600万人口的庞大刚需，炒房客有充分的理由认定成都房价有“逆势大涨”的潜质。然而，从当前调控的路径来看，在这一轮地产浪潮里，越是出风头的城市，越是容易招致政策打击和封锁。无论是之前的海南，还是环京、环雄，抑或曾经与成都一样火热的长沙和武汉，都遭遇了同样的套路——限购、限价（限签）、限售、限贷。就在昨晚，我收到一条短讯：▲从这条短讯可知，成都，短期内极有可能出更严厉的限购政策！现有的限购限贷限价政策更不会放松！咱们拭目以待！也许你会说，“四限”怕什么，从零几年楼市开始调控起，中国房价越限越涨。然而现在的情况是，炒房者和开发商想要从“四限”中分一杯羹，是相当不容易，甚至极有可能被套住几年，仅抽得零星利润脱身——尤其是成都。为什么这么说呢？请继续往下看。
2nd 我们知道，限购限贷限价限售，都有调控的正面作用，也都有其“负面作用”。例如限购，正面作用就是短时间内砍杀大量购房资格，使得购房需求迅速减少；其负面作用在于产生房票这个说法，使得本来不着急买房的人都着急买房，砍杀了一部分需求之后又激活了另一部分需求，使得离婚买房、借贷买房等成为常态，违背社会公序良俗；再比如限售，正面作用是确保投机者无法正常离场，增大了投机者的时间成本和持有成本，从而侧面降低了房产的投机价值；其负面作用在于二手房房源迅速减少，短期内造成新的供需不平衡；再比如限贷，正面作用就是提高投资房产的资金成本，有降杠杆的功效；负面作用则是一视同仁，打击炒房者的同时往往也误伤刚需；最后是限价（限签）。限价（限签）的正面作用很是简单粗暴，就是将引领市场的一手房的价格限制住，直接用行政力量操控市场；其负面作用也很明显，很多人颇有微词。在这一方面，杭州房产丁建刚先生尤甚。丁建刚认为，限价、限签政策导致多数热点城市一二手房价倒挂，成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰，市场副作用越来越大，政府不得不为限价政策不断“打补丁”。现阶段，限价政策已经到了一个进退维谷、骑虎难下的境地。他着重说，限价政策向市场传递了两个错误信号：① 绝大多数公众认为限价政策不可能长期持续，而解除之时就是房价暴涨之日。② 限价政策给出的商品房价格，远低于正常的市场价，甚至低于购房者自己的预期。以成都为例，为什么一个“来了就不想离开的城市”，一个以休闲闻名的清秀可人儿，会变成追名逐利的大都会形象？原因就在于成都的腰斩式“限价”。攀成钢片区的仁恒滨河湾项目，官方批的价格为毛坯1.3万+精装，然而周边二手房超过2万，开发商甚至想卖到3万！每套房子一百万左右的差价，使得大多数百姓趋之若鹜，刚需买房者看到了限价上车机会，投资者也看到了限价投资的机会。然而，目前看起来因限价带来的“政府红利”异常丰厚，在未来却有可能渐渐消失。因为“限价红利”是由二手房和一手房的价差形成的，如果成都新房一直被严格限价，成都二手房就会一直被新房所掣肘，等到三五年限售结束后，炒房客买的房子，刨去贷款资金成本和各类机会成本，究竟能赚多少钱，其实根本是个未知数！所以，那些在成都买到房子的人也不用过于高兴，表面上看你现在好像赚了一两百万，但限售政策让你出不了货，低廉的一手限价价格又时时敲打着你的二手房价值，你现在的赚头只是纸面财富；没有抢到成都房子的人也不用灰心，从目前来看，限价政策是长期存在的，成都不会放松调控，现在买不到，不代表以后没有上车的机会。而随着时间推移，扛不住资金压力的一手楼盘必然越来越多，你上车的机会也就越来越多。由此，对于成都楼市，如果坚持当前的政策不动摇，个人认为一两年后，只有两种结果：（1）成都长期性的保持一二手倒挂、楼市火热、但价格没有上涨空间的状态（二手房房价被低廉的一手房房价拉住）（2）成都二手房业主扛不住压力，不得不回调至一手房的指导价格（一手房那么便宜，谁买二手房啊），成都楼市重新回归理性。
3rd 刚才我们提到成都楼市的两种结局，那么一两年后，那种结局的概率大？其实不论哪种结局，一手限价的“地心引力”必然会拉低当前成都二手房房价，若时间允许，必然是第二种结局——成都楼市回归理性，回归至一手房低廉的指导价框架内。说实话，如果真是这样，长时间限价不放松，成都的炒房者非但赚不到什么收益，反而容易因为价格高昂的二手房无人问津，而白白被套至少三到五年。就算赚，也绝对赚不到现在看起来唾手可得的丰厚差价。到那时，成都成为下一个炒房人的坟墓，将不再是虚言。▲实际上，随着大量客户蜂拥去抢一手房，成都二手房市场已经开始显露“扛不住”的痕迹。坚持限价政策，成都终将“毕其功于一役”。也许到现在你也并不认同我的观点。不过我也不需要再做详细解释，拿武汉和长沙的例子给你，你就懂了！对于武汉，很多人的印象是“倒挂四小龙”，在2017年拥有200多个日光盘，几乎天天日光。然而正是因为政府不急不慢的限价政策，所以尽管武汉还傲娇的敞开了大学生落户的大门，仍然慢慢耗尽了大量炒房者的耐心和资金，武汉楼市已经明显转凉！如何转凉？去年武汉到处都是茶水费，现在却再也没听说过武汉有茶水费问题；以前楼市置业顾问态度冷漠，现在就连北京的星子都接到了不少武汉住宅楼盘打来的推销电话；以前武汉基本没有像样的推广活动，现在武汉陆陆续续举办一些投资分享会，邀请星子站台...而最最重要的是，当前武汉开发商的备案价与去年仍然相差无几，有的捂了一年盘，错过了开盘日光的最好时机，价格仍然是那个价格，但客户却一去不回来......对于长沙，虽然行情依旧火热，但星子却明显看得出其中已有寒意。所谓盛极而衰，长沙楼市洼地喊了一年，整体价格没见涨，倒是政府放开精装修让媒体炒了一把。近期开盘的北辰三角洲虽然认筹人数创长沙历史之最，但其“零门槛”的认筹特征，反而测试出长沙行情也不过如此！▲长沙本地媒体都纷纷吹嘘长沙行情“再添一把火”，然而星子认为，长沙三大网红盘之一+零门槛认筹+近5000的一二手价差，才吸引来5000人认筹，中签率仍然超过10%，这样的行情，说明长沙楼市远没有想象中火热，部分炒房客甚至已经有所动摇。实际上，长沙楼市从2016年下半年才启动大涨，没涨几个月，到10月份，受其他热点城市的影响，就开始加入调控大军，2017年调控更是一波接一波，限购都升级了3次，大量非长沙市的投机资本被清洗出局，同时因为政府对新房指导价的干预（限价），确实遏制住了继续上升的势头。▲长沙调控路径由此，从长沙和武汉的调控路径来看，长时间的限价确实切实有效，投资客窗口正在在慢慢关闭。当前政府对于投资者的打压，是空前的严厉，无论是在舆论引导，还是实际落地执行政策方面，都让炒房者觉得开始怀疑人生了。
4th 其实话说这么多，只是想表达一个观点：如果政府真心想调控房价，限价政策不可废！不能松！对于这个观点，杭州房产丁建刚先生跟我是相反的意见。他认为限价导致了 一二手倒挂现象，导致很多市民恐慌性抢房，传递错误信号，恶化市场供需关系、导致市场数据失真，误导购房者，误导决策者，引发权力寻租和腐败，帮助开发商捂盘等等。他说的对吗？其实丁建刚先生说得很对。但是他只看到了限价表面上的负面效应，没看到限价的真实内涵：限价其实是一场博弈 ，一次赌局，是用时间换空间的做法。限价，就是赌政府确实能用长时间的行政手段锁定一手房的房价，从而使二手房扛不住一手房的地心引力而“被降价”，进而更稳固的锁定一手房房价.....逐渐循环，拉近一二手的价差，平抑房价的涨势。所以，从这方面看，目前成都的恐慌性抢房，市场混乱，都是暂时的；权力寻租和腐败，因为摇号政策的推行，也会逐渐消亡；限价帮助开发商捂盘，随着时间流逝，开发商迟早会扛不住资金和时间成本而放盘，实际上政府也并不担心开发商捂盘，一纸行政命令，开发商就必须开盘——长沙北辰三角洲，就是在被举报“捂盘之后”，迅速开盘的。所以，个人认为，限价是在当前调控体系下，唯一切实见效的调控方法。除此之外，别无他术。限价是官方调控政策最后的尊严。所以，丁建刚先生在其文章《18个月后，限价政策终受质疑》中表露出废除限价政策的意图，星子觉得非常不妥——如果真按丁建刚先生的市场化运作思路，中国房价，估计已经涨到云里雾里去了。殊不见，只有740万人口的香港，以阶梯式契税、金融市场化政策运作，房价却早已遍地10万+了。说实话，限价政策唯一值得斟酌的是，它是否挑战了房地产市场的“市场经济法则”。丁建刚先生认为，在商品房销售过程中，限价政策违反了《中华人民共和国价格管理条例》第四章第十七条中关于企业有权“制定实行市场调节价的商品价格和收费标准”的相关规定。对于这个问题，我个人内心承认，限价政策确实不符合市场规范。其实说起来，中国房地产市场拥有住建局这样一个中央级机构，以及土拍制度、建设制度，它本身也确实不是一个纯市场化运作的市场。限价政策，本质上已经规定了开发商的利润区间，孙宏斌就说：没有选择！现在连房价都替你定好了。你只能选择还干不干，别的不用考虑了。孙的话是非常深刻的，一刀见血，对于我们也是一样，未来的房价涨幅是定出来的，不是市场走出来的。所以不用自己瞎分析了，你干还是不干？根据自身情况决定。5th 自古以来，乱世出英雄，英雄必然是杀伐决断的；同样的 ，盛世闹房价饥荒，政府也必然要杀伐决断。目前，成都的限价，其实已经测试出了全国限价的压力底线：让5万人同时摇号抢房，政府也能够挺住、不放开限价的口子！其他城市摇号的中签率如果没有比成都更低的，就不应该放开限价！而要像成都一样坚持！限价一旦执行，就要执行到底！从前面的再三表态看，成都限价执行到底的决心，应该是有了！所以，各位朋友，不要看着成都抢房的人多，你就去买，他们的赚头，短期内是无法变现的！而长期看，你后面慢慢买也不一定会亏！也许，人生的选择就是这样蛋疼：你想少花钱买到房，就得排限价盘的队；你想迅速“落房为安”，就得多花钱买二手房——以成都人的尿性和赌性，多花几十万上百万冤枉钱买二手房，几乎是不存在的。毕竟，楼市中签比中彩票还是要容易的多！
6th 我深信，在中国，其实没有政府做不到的事。3月27日，成都主城区第一场集中土拍，土拍的五宗地都是黄金地段，然而，正是在限价政策的高压力下，3号和5号因为竞拍开发商不足，流拍了。成都2017年度销售额排名前十的房企中，只有华润在场。多数品牌房企放缓了拿地的步伐，参与竞拍的企业数量也在逐渐减少。成都土地市场，由此迅速降温。成都土地市场的降温会传递到成都楼市里面吗？我认为是会的。我曾经在2017年2月16日的文章《成都房价，谁把你遗忘》，就预言了成都的涨势。现而今，我重新预言成都房价的理性回归。最后，关于未来全国房价的趋势，个人认为今年调控持续，甚至可能加码，在这样的背景下，房价出现大幅度上涨基本不可能了。但是温水煮青蛙式的小幅度上涨，还是完全有谱的。理由如下：1、各个城市都在放开大学生落户，虽然不是每个落户大学生买房，但是至少其中有一定比例的买房，这个就是新增加的购房人群。2、各大城市旧改仍在按步骤进行，都在拆迁，例如武汉的二七路、武昌中心区、硚口、汉阳等区域，这些拆迁者，都是潜在的新增购房者。3、各大城市对于周边的辐射能力，除了大学生之外，还有打工的，个体，私营老板等，这些都促成房价上涨压力。4、各大城市的城市建设，城市功能板块提升，房地产价值和价格自然也会上涨。因此，全国房价温和式上涨是趋势，炒房人的时代，真的是一去不复返了！
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发表于 2018-5-11 10:52
