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[网友杂谈] 有价恐无市!虚高的简阳楼市还能走多远?

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发表于 2018-7-5 14:00 | 显示全部楼层 |阅读模式 IP:四川省成都市 电信
曾几何时,简阳的房价就像坐了火箭一样,蹭蹭上涨!虽有政府限价,但所谓的精装房还是破了每平万元大观!二手房就更不用说了,老城区香港城之类的商业中心住宅早已破万!一时间,炒房团纷纷涌入简阳,中介机构更是如雨后春笋,遍地开花!亲戚、朋友们在街上偶遇,见到的第一句话已不再是“好的,吃了哇?”而是“某某,听说你们那的房价又涨了哦!”......

timg (1).jpg

简阳高房价的背后推手,一是成都新机场修建实现货币化补偿带来的农村主要消费力;二是老城棚改刚需住户拿到现金补偿后的填仓;三是无孔不入的炒房团;四是房企、中介追求暴利无所不用的所谓营销手段(比如某楼盘在简阳划入成都后第二天就直接在该楼盘售楼部明目张胆的打出涨价横幅)。在这四股力量的综合作用下,简阳房价从两年前的均价三四千一跃迈上了万元大观!

timg.jpg

脱资入蓉后,持续近两年的高房价、牛市楼市在今年下半年开始遭遇困境!过去不打广告不愁卖、一开盘就被疯抢的楼盘如今也开始做起了宣传,所谓开盘即售罄的老套路背后,是网签、摇号真实数据的直线下滑!成都楼市新政下,简阳个别楼盘已经开始出现危机......简阳市民也开始慢慢收紧房产投资腰包,有价无市的简阳楼市是否开始到来?

timg (2).jpg

重磅,国开行明确表示收紧棚改!

6月25日,国开行明确表示收紧棚改;总行收回合同审批权限,地方分行无权审批;过去的货币化安置,转化为实物安置。


棚改消息的爆出,不仅让房价抖三抖,地产企业的股票也是在之前调整的基础上顺势又跌了一把,机构真是神补刀!6月26日,股市地产股全线重挫,其中,重仓三四线城市的碧桂园曾大跌超7%,股价更是创下3个月以来新低。


货币化棚改置换为实物棚改,这既充分考虑到来地方政府债务压城下的财政压力,符合去库存的总体方向,又悄然间改变了棚改甚至当前中国房地产市场的运行逻辑。


什么是棚改货币化?


棚改就是把一些年久失修的房子拆除,然后重新安置住户;而货币化,之前重新安置补偿的是房子,现在补偿的是货币,两个拼在一起就是棚改货币化。同时,国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务,央行则创设抵押补充贷款(PSL)这一货币政策工具为棚改提供长期低利率的资金支持。棚改从2005年开始,一直到2014年都是不温不火,直到抵押补充贷款(PSL)的出现。


抵押补充贷款流程示意图▼

微信图片_20180705134637.jpg

我们都知道,货币化棚改是这一轮三四五线城市去库存的主要手段。简单来说,就是政府请客、财政买单、国开行操办、央行给钱来支持政府搞拆迁,哦,不对,是城市建设。


国家的本意是想通过这样的方式来改善居民住房,然后实现楼市去库存。但是政策一到地方就变了样,早期的棚改大部分还是以实物棚改为主,即以安置房的形式补偿拆迁户,但是这两年为了楼市去库存,货币化安置比率越来越高了,一二线城市虽然只有20%,但是在三四五线城市已经达到了80%,有些地区甚至达到了100%。


不同于实物棚改,货币化棚改对地方官员而言,意味着国家以一种长期低息的资金贷款方式来支持自己城镇化建设。


换而言之,只要疯狂划地搞拆迁,就能从国开行里拿到足够的低息贷款,把这笔钱下发给拆迁户之后,他们只能去购买库存的商品房。


拿着巨额资金的拆迁补偿户,去楼市扫荡一圈,小县城、小镇区,盘子就这么小,资金又这么多,一下子就炒热了,开发商坐地起价,开发商也知道他们有钱,所以会继续拿地涨价卖房,而政府则利用迁拆腾出来的地,继续卖钱。


就这么一来二去,地方政府完全可以空手套白狼,让国开行的资金来溜达一圈,自己既完成了国家要求地方城镇化的政绩,又通过卖地赚足了GDP,名利双收。


对于此次棚改PSL审批权限上移,对三四线城市就是利空,预计有四个方面的影响:


1.三四线城市流入资金减少,支撑三四线城市后期上涨的动力大减


2.很多城市的棚改都将由货币化安置改为实物安置,甚至有些棚改会叫停


3.按照目前棚改的进度,全国将在2020年完成棚改这项大工程,政府已经意识到了货币化安置带来的负面影响,开始有意识地控制“制造需求”,很多执行力度比较大的省市,库存已经没有那么严重了,完美地实现了“去库存”。棚改完成之日,就是三四线城市暴雷之时


4.很明确的是,三四线城市大利空来临,经过两年的疯涨,很多处于高位的三四线城市风险更大了。


微信图片_20180705135006.jpg


简阳目前的高房价,即使再涨也只是纸面财富,越是晚入市,今后越不好转手。所以还是奉劝各位,炒房需谨慎!对于刚需用户来说,只能默默地为你们祝福了!



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发表于 2018-10-7 21:46 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
王易见 发表于 2018-7-11 09:14
据中国房地产报记者了解,近日,天府新区的中海锦江城共推出1866套房子,而提交资料的购房者总人数为1550 ...

不知道谁理解有问题呀,我说了天府新区的房子很容易中,因为要求购房资格更严格,共他区的相对更难一些。还有中海锦江城也不是只开了一个批次吧,我们公司因为要搬到天府新区,所以特别给政府申请了天府新区购房资格,并且建了 一个购房群,员工基本上全在看房,公司派人把天府新区的楼盘看了完了,每个楼盘开盘信息,各种信息,随时都是发在群里面的。还有你说啥我们要上班挣 钱,你在家就挣钱了,这要说就没啥意思了?别把自己说得太牛逼,这年头牛逼的人多了去了。你在论坛啥形象,坛友们有自己想法。
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发表于 2018-7-10 19:26 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
王易见 发表于 2018-7-10 08:51
早跟他说了他不相信,这么多新闻摆在面前,他老说他同事怎么样怎么样。。。
...

我还巴不得房子不限购,房价降,使劲降,我才好有资格买学区房。理想很丰满,现实很骨感。
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发表于 2018-7-10 19:11 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
王易见 发表于 2018-7-10 08:46
http://news.sina.com.cn/c/2018-06-16/doc-ihcyszsa1077402.shtml    成都楼市“大变脸”:从万人抢房到 ...

嗯好吧,你就看新闻吧,我 同事恰好是排的天府新区中海锦江城,并且天府新区是最好摇中的,因为必须要户口,不是你想买天府新区就能买的,要不就是我们这种单位集体去天府新区给我们申请的人才购房,你再看看除了天府新区其他区是不是像你说的,登记百分百摇中。百分百中签了,有那么几个盘有这种情况,请问这几个盘是不是你想要买的,离你上班的地方八杆子打不着你会不会去买?天府新区保利天空之城房源多,排号摇中希望很大,但是那么远,我去看了周边除了一条公路啥也没有,整个像荒山一样,一万五千多的房价,比兴隆湖还远十公里,你去不去买啊?
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发表于 2018-7-9 22:53 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
王易见 发表于 2018-7-9 09:56
二手房可能不会降价那么快,但是成交量会迅速下滑。成交量下滑后,中介的日子必然不好过,中介就会劝卖家 ...

你还要说卖房子买新房,新房买得到不?房源少,排队人的人多,优先是棚改户和刚需,如果自己只有一套房子的人不可能卖房子再买新房吧,摇到号的机率太小了。如果不作为刚需去摇,几率又更小更小了。现在政府不断发展接盘侠呀,大学生落户就有购房资格了吧 ,我们公司300多人,公司给我们全公司都申请了天府新区的购房资格,有几个同事都是卖了自己的房子去天府新区摇,结果摇了半年多了,还没摇到,自己当初卖掉的房子又涨价了,天府新区的新房也涨了2000一平,并且还推迟开盘,然后现金留到银行里贬值,过去过来,亏了多少钱。
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发表于 2018-7-9 00:07 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
王易见 发表于 2018-7-8 13:27
去年国庆后至今资阳涨超过50%,简阳几乎原地踏步,而且几乎买不到,反而现在还有垮价的迹象!想问你,谁 ...

如果么有国家强制性限购政策等,去年年底买房 谁都知道简阳的房价上涨的空间比资阳大得多吧

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简州老铁 发表于 2018-7-5 19:12
你所有的评论都只会误导读者,都是一已之见。请到北上、沿海各二级地市旅游一圈,然后发言,比较客观一些 ...

别和他浪费时间,他就是个咬卵匠,整天资阳资阳的,看到就烦,过去两年是全国性暴涨,跟资阳有个毛关系,两年前随便在成都买套房子,傻子都能挣钱,不晓得整天吹资阳是什么用心

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发表于 2018-7-6 16:27 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
天天看新闻 发表于 2018-7-6 16:17
社会病了,人类病了:刚刚!**放一大招,美国傻了,俄罗斯惊呆了,日本吓尿了,欧洲倒吸一口冷气,TW岛内 ...

是啊,天天搬砖的人围观着写字楼里的人午餐标准降低了,于是觉得人家明天就要降薪了,后天就要下岗了……
铺天盖地的媒体都在报道搬砖的、送餐的月入几万,好像写字楼里的都活不下去了似的,但是许久过后发现人家依旧花枝招展,自己依旧汗流浃背……

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发表于 2018-7-6 16:12 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
天天看新闻 发表于 2018-7-6 15:18
手握几十套房产的吓得半个泡都没有冒

他挣钱了或者是被吓死了,和我们有一毛钱关系吗?
无非就是满足了喜欢看他人笑话这部分人的心。社会当中总有那么些人,看到别人有而自己没有的,就感觉别人无良;看到别人无意间倒下而自己还是没有,反而内心得到了满足……这其实和目前经济一样是种病态,都得治。

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发表于 2018-7-5 14:13 | 显示全部楼层 IP:四川省资阳市 电信
这个分析靠谱,有图有真相,点个赞~~
我家住在黄土高坡..
大风从坡上刮过..........
不管是.......李宇春........... 还是曾轶可...
都是我的哥,,,我的哥,,,,,,,,,,,,,,,, .

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发表于 2018-7-5 14:24 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省 移动数据上网公共出口
两年前期房房价就4、5千了哈

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发表于 2018-7-5 14:31 | 显示全部楼层 IP:四川省资阳市 电信
今天听一做中介的朋友说,想不到的是现在新开的房子也给中介做

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发表于 2018-7-5 14:34 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
赶紧把手上的买了 以后抄底

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发表于 2018-7-5 14:45 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
房价会逐步回归到正常!

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发表于 2018-7-5 14:59 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
我今天的微信公众号“简阳约”的原创文章《简阳白塔路棚户区改造最新官方答复······》和楼主的差不多
今天在简阳市人民政府网站《政民互动》板块中看到这样两则的最新官方答复:
来信标题        白塔路改造
来信内容       
市长您好,之前说的白塔路六月份开始改造,但是没动静呢。请问一下白塔路这边好久开始改造,还有一个问题就是说的八月份修白塔公园是不是真的,谢谢市长。
处理者:        简阳市住房和城乡规划建设局
处理结果       
您好,您的来信由简阳市住房和城乡规划建设局回复如下: 白塔路暂无近期改造规划。白塔公园和白塔片区棚户区改造项目正在开展前期工作,待完成前期工作后,将立即启动项目建设。

来信标题        简阳商品房开盘咨询
来信内容       
上次咨询过类似的问题,因一个多月未回复,又丢失查询码,故未能查询具体回复。 现咨询沱四桥附近的碧波豪庭、蓝湖城邦、峰景里、滨河湾、枫丹雅筑、华盛国际、喜悦美麓等在建或者已经封顶的楼盘,大概什么时候能够开盘?后拿地修建的天慧城、悦隽江山都一开始摇号销售。问过这些楼盘的销售人员,表示已经向房管局递交了预售审核资料。希望能尽快回复,感谢!
处理者:        简阳市住房和城乡规划建设局
处理结果       
您好,您的来信由简阳市住房和城乡规划建设局回复如下: 经核实碧波豪庭、蓝湖城邦、峰景里、滨河湾、枫丹雅筑、华盛国际、喜悦美麓项目售楼处,除碧波豪庭三期、喜悦美麓二期、蓝湖城邦二期、峰景里二期、滨河湾二期未取得预售许可证外,上述小区其余房源都已销售完毕。预计今年7月初蓝湖城邦二期将取得商品房预售许可证,实际颁证日期以成都房协官网公示为准,请您随时关注成都房协官网( https://www.cdfangxie.com/),其余项目均在资料收集中。

从上诉两则市民的咨询问题看出老百姓最关心的两大问题就是棚改和房子,而不知道大家是否知道链接这两者的核心关键点就是——钱。


▲百度百科“棚户区改造”

同样的思考,中央层面也在做。只是决策层考虑的问题更加的全面,必须要兼顾国际经济局势(中美贸易战)、国内市场实际情况(房价)、以及社会民生问题。但是从一些蛛丝马迹中,我们已经可以看到一些东西了。

以下援引格隆汇   编辑:东方财富网
受棚改收紧消息影响,昨日就出现明显下跌的内房股今日继续大跌。
其中,中国奥园(03883.HK)、碧桂园(02007.HK)大跌超7%。   
有市场传闻称,国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,过去执行的货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。简单的说,政策会大幅度收紧,只有总行有权利批钱,流入房地产的国开行资金会大幅减少。   
有市场人士表示,看到这个消息的第一反应就是三四线城市的房价会被一大桶冰水浇的透心凉,这些因货币化棚改爆热的城市,其房价会迎来彻底降温。   


▲远眺简阳东城新区

由上至下,我们仅仅只顾眼前的四亩三分地,从未来一段时间内简阳将要面临上市的楼盘做一个简单的估算。可能包括:碧波豪庭三期、喜悦美麓二期、蓝湖城邦二期、峰景里二期、滨河湾二期、天慧城三期等等,必然还有会很大一批次的存量房上市。

而房产价格最核心的影响因素为供需关系,即卖出的低于购买的,就会造成房价上升,反之亦然。

▲远眺简阳东城新区

信息在于分享,毕竟仁者见之谓之仁,智者见之谓之智,一千个读者就有一千个哈姆雷特,祝大家好运!
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还好炒房不是炒股要不然这儿,早就被别人做空了。

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发表于 2018-7-5 17:51 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
当房地产投资盛宴的潮水退去,希望你不是那个最后的裸泳者              年初,万达商业更名为“万达商管集团”,表示欲在1至2年内消化掉房地产业务,转向纯粹的商业管理运营企业;2月份恒大推出全国所有楼盘享基础优惠8.8折,部分特价房额外享最高9.5折优惠,抢先一步紧急去化,加紧撤离;万科也去地产标签,6月29日股东大会上甚至表示万科要“抛弃房地产”;7月2日,绿城加速资金回笼 ,要求员工加快销售,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。地产商纷纷加速撤离,这是为何呢?

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发表于 2018-7-5 18:23 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市金堂县 电信
国内除了北京上海这种超一线城市之外,其他城市如果房价收入比太过夸张,都很难持续。尤其简阳这种三四线城市,更是如此。

上次论坛某网友说了这么一个观点“给你说,我朋友去清华大学听课,清华的讲师就直接讲了国家不可能让房价真正降下来,并且永远要让刚需买不起房,如果刚需全都买得起房了,房价才真正的都夸了。”

其实我很纳闷儿,清华的讲师水平沦落到这种地步了么?众所周知,在股票市场,无论是公司高层要套现,还是大庄家要赚钱,都必须把筹码派发给散户才能实现。房地产也是如此,房地产公司就如同上市公司高层,炒房客就如同大庄家,刚需一族为散户。如果刚需一族买不起,那么房源最终只会砸在炒房客手中,无法达到“派发筹码”的目的。

当然,也有人说房子可以拿来出租,确实,出租也是获取收益的一部分,但是从租售比来看,全国有多少城市的租金收益能跑得过银行利息?

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王易见 发表于 2018-7-5 18:23
国内除了北京上海这种超一线城市之外,其他城市如果房价收入比太过夸张,都很难持续。尤其简阳这种三四线城 ...

说那么多,我第一次评价你,但我不想贬低你,正确的投资就是简阳,而不是资阳,除非资阳也划到成都。简阳1万比资阳6千更有投资价值。不信20翻贴。。。。

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发表于 2018-7-5 18:51 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市金堂县 电信
简州老铁 发表于 2018-7-5 18:37
20年后翻贴

从去年底开始,资阳这波涨幅达到50%左右,简阳几乎原地踏步,可能还有下跌的趋势,之前很多楼盘的摇号信息我想您也看了。至少我去年说的那个时间段,投资资阳是明智的选择。当然,资阳现在也涨到位了,已经和简阳一样,没有投资价值。

其实资阳简阳我都没投资,一个是基础设施太差,第二个是租售比太差。如果简阳的房子你拿20年的话,你按照银行利息来计算,再扣除房租,你看看要涨到多少,你才能跑赢银行利息。不会算的话,我可以帮你算。
我投资的标准是,房租收益必须要超过银行利息,超不过就没价值。因为达不到银行利息,你越持有越亏,而且机会成本还更高,毕竟房子的流动性并不是像银行存款那么好。



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发表于 2018-7-5 19:00 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
房价不止简阳涨得凶,全国都是这样,政府功不可没。我有个朋友的爱人是湖北的一个几万人的小县城,房价也在8K以上。

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发表于 2018-7-5 19:12 | 显示全部楼层 IP:福建省厦门市 电信
王易见 发表于 2018-7-5 18:51
从去年底开始,资阳这波涨幅达到50%左右,简阳几乎原地踏步,可能还有下跌的趋势,之前很多楼盘的摇号信息 ...

你所有的评论都只会误导读者,都是一已之见。请到北上、沿海各二级地市旅游一圈,然后发言,比较客观一些。不然你永远是个长不大的孩子。

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发表于 2018-7-5 19:24 | 显示全部楼层 IP:福建省厦门市 电信
房价涨跌都是正常现象。只要他具有商品属性和股票是一样的,不必大惊小怪。别拿西方经济学来套中国的经济。房屋租金与房价比之说在中国是个伪命题。中国自古有"安后乐业"之说,一个家庭不可能只要一套房。正常一个家庭需要2~3套才够。厦门500万的房,租金不足5千/月。但几手没有任何一个家庭会卖房存银行。因为什么?你要是能读懂,可以轻松获诺贝尔经济学奖。邻居房东回答:他值5百万?1百万?对我来说是一样的,租或不租也是一样的,我只会拼命工作,直到退休。。。。

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发表于 2018-7-5 20:27 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市金堂县 电信
简州老铁 发表于 2018-7-5 19:12
你所有的评论都只会误导读者,都是一已之见。请到北上、沿海各二级地市旅游一圈,然后发言,比较客观一些 ...

我上面哪句话有问题,请问一下?
一套100万的房子,按照现在一般的利率计算,一年利息大致为三万左右,有的银行存五年可能会更高。如果你一年只能收两万租金,那就等于亏至少一万,这个账其实小白都会算。至于愿不愿意卖掉存银行,这是个人选择的问题,但你不能否认房租过低不能抵御通货膨胀的事实。再一个,如果租金跟不上房价,也表明这个区域的购买力相对较弱,在这种情况下,出货就比较麻烦,至少你很难在你预期的时间内卖出理想的价格。

PS。我以前貌似看你说过你扫什么山漫锦城的货,我只想说,我不知道你在其他区域有没有房,我在成都的房子,无论哪一套拿出来,不管是房子自身的品质,周边配置,租金收益,都完爆什么山漫锦城。您若不信的话,我可以详细列举给你听,论坛里面网友很多,大家可以客观公正的评价。


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发表于 2018-7-5 20:32 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 移动
崛起简阳人 发表于 2018-7-5 14:59
我今天的微信公众号“简阳约”的原创文章《简阳白塔路棚户区改造最新官方答复······》和楼主的差不多 ...

白塔是改还是不改呢,官方回复看不懂
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