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房价跌20%就会全面崩盘,地产杠杆远比你想的要脆弱

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发表于 2018-7-26 16:34 | 显示全部楼层 |阅读模式 IP:四川省成都市 电信
房价跌20%就会全面崩盘,地产杠杆远比你想的要脆弱[color=rgba(0, 0, 0, 0.298039)]原创: [color=rgba(0, 0, 0, 0.298039)]紫竹张先生 [url=]紫竹张先生[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.298039)]前天
很多人都很好奇这么一个问题,中国的房价跌多少会导致全面崩盘?
不同的人回答都会不一样,有的人认为跌30%应该就崩盘了吧,因为很多人的首付是3成,首付跌光的情况下,会引发一系列不可预知的连锁反应。有的人认为,跌50%以上才会崩盘,因为2017年环京区域如通州等房价直接腰斩了,也没见崩盘啊。
但是实际上,如果中国所有城市的房价同一时间下跌20%左右,就会引爆房产债务地雷,进而引发全面崩盘,环京区域房价腰斩没有引发崩盘是因为那只是一小片区域下跌,其他地方没有跌甚至个别还在涨,对于地产商来说损失不大而已。
根据上市公司公开数据显示,2017年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,最高的为融创90%,其他绝大部分知名房企,都在80%左右。
那么,80%的负债率是什么意思呢?我们以万科为例,万科在2017年的负债是9786亿元,负债率84%。在2018年第一季度公告说负债达到了10289亿元,举债这么多,持有多少现金呢?大概1700亿。

为了简单计算我按照净负债一万亿,负债率80%计算。这就是说,万科持有的所有土地和房产等资产,变卖之后可以获得1.25万亿元,但是他欠各种债务为一万亿,还清债务后,实际属于万科的现金,只有2500亿元,这是万科全部的净资产,多年积累的果实。
负债是永恒不变的,但是资产的价格是在不断波动的,如果一个月之内中国房价突然全面下跌20%会产生什么效果呢,那么万科持有的所有土地和楼盘,价值会从12500亿元,变成一万亿元,这个时候他的负债正好也是一万亿,也就是说,万科负债率会超过100%,通俗点说就是资不抵债了。
当一家企业资不抵债的时候会发生什么事情?可能有大部分银行关系好,不会逼债以及突然抽贷,但是绝对会有很多人心存警惕,从万科抽贷,贷款只进不出,拒不继续贷款是非常正常的现象。任何一家房企,如果遇到这样的事情,没有持续不断的新资金进来,轻则发展停滞规模萎缩,重则资金链断裂破产清算。
而最吓人的是,如果中国房价真的全面普跌20%,那么很有可能会继续下跌,毕竟牛市一直涨,熊市一直跌,这是市场经济的普遍真理,如果在这个基础上再跌20%,那么万科不仅多年积累的财富灰飞烟灭,还会倒欠2000亿元。
而在正常的市场环境下,当房价下跌的时候,万科会拼命的开发土地、建楼盘卖房子来减少自己的资产规模,增大自己的现金储备,确保当房价下跌的时候自己持有的资产越来越少,现金越来越多,这样可以减少自己的损失。而实际上,这种行为会加速房价下跌,导致地产行业总体资产价格账面损失越来越大,但是每一个房企都还必须这么做,因为如果你不这么做,别的房企这么做了,你的损失更大。这种情况,类似于15年股灾的时候杠杆断裂引发的多杀多行为。
这些巨头房企,其持有的土地楼盘等资产,分布在1234线所有城市,只是分布比例不同而已,绝对没有哪一家说自己只做大城市,不做小城市或者说只做小城市,不做大城市,毕竟大家都是为了赚钱。
所以个别城市的房价波动,这些房企是完全扛得住的,毕竟总盘子是赚钱的,中国整体的房价是在上涨或者横盘的,除了08年那一次,中国房价没有经历过任何其他的整体性的大幅下跌。而中国房企唯一的一次大规模的破产倒闭潮,就是出现在08年,这还是后面四万亿救市,如果再多持续个一二年,能活下来的房企那真的是寥寥无几。
大家都看到了,负债率如此之高是很危险的,除非房价永不下跌,不涨就横,否则极度危险,经不起一点波澜,那么有没有什么办法来降低这个负债率呢。有的。
第一个办法就是慢慢的把土地开发成楼盘,卖掉换成现金,还掉债务,自然就没事了,这一行为,叫缩表,缩小资产负债表,同时减少自己的资产以及负债,属于降杠杆。
还有一种办法就是维持原资产负债表,也就是无所作为,资产维持原规模,负债也维持原规模,但是房价突然上涨,比如房价上涨一倍,手中持有的土地和楼盘等资产就涨了一倍。以万科为例,负债还是一万亿,但是资产价值从1.25万亿突然变成2.5万亿了,那么负债率自然就下去了。
看到这里,很多人会很疑惑了,现在的房价相比14年,几乎全国都翻倍了啊,怎么这些房企的负债率还是那么高?不是应该下来了吗?
那是因为,随着房价的上涨,这些房企的确赚了大钱,原来持有的土地资产大幅升值,但是卖掉之后,这些房企又在不断的举债高价拿地。实际上,这一波房价上涨以来,各大房企的资产负债表大幅度的进行了扩表,资产大幅度增加,但是负债也大幅度增加,负债率不仅没有减少,反而有所增加,因为他们都在赌房价会继续上涨,自己不拿地,成长速度就会被其他房企所超越。
而在过去20年的历史里,肆无忌惮动用高杠杆的房企,都是飞速超车的代表,只有08年折戟沉沙过一次,死去了一批倒霉鬼。但是那个是意外,其余19年,畏畏缩缩不敢举债的房企,都被甩在后面了,冲到前面的,全是高负债高杠杆的领军代表。
除非房价真的一直涨,否则只要来一次回撤,这些领军房企就会来一次大洗牌,只有顺利逃顶的那几个能残存。
为什么在2018年很多房企突然开始加速开发周期,大举卖房呢,是不是他们察觉到房价要崩盘开始逃顶了呢,应该也不是。如果真的这么认为,他们不会去再度拿地,而应该只出不进。他们之所以这么做,可能是因为存量债务,在19年开始会大批量到期,他们现在是卖房还旧债务,然后拿地举新债务,这样可以让债务链变得更加顺滑健康。

从这个还债时间图我们可以看到,19年开始还债量突然暴增,需还债数量远远比18年要多,所以很多房企在今年就开始提前进行准备,清理资产准备还钱。
但是,除非中国房价真的只涨不跌,否则的话,这么高杠杆的玩下去,早晚有一天会出事,因为没有一国的房价会永远不涨不跌,总有意外发生。政府控制房价的能力太过强大,没有任何人敢赌房价一定崩盘,大家都只能默认房价横盘震荡,继续这么玩下去,但是再强的政府,也有其能力极限所在,当某种意外突然出现击穿了苦苦维持的房价平衡的时候,灾难就会出现。
如果某一天,全国房价突然全面下跌20%,中国地产就会出现全面崩盘,地产的杠杆远比你想的要脆弱,到了那一天,这些动辄万亿级的负债,又怎么去填这个坑呢。


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发表于 2018-7-26 16:45 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
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发表于 2018-7-26 16:47 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
说得有道理,房地产垮了,整个中国经济就垮了

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发表于 2018-7-26 17:11 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 四川大学锦城学院
这个文章滑之大稽

第一,房价在同一时刻全面跌20%是个悖论,在什么情况下房价会在同一时刻全面跌,就是全面的供过于求。现在国内的大开发商,说白了,已经形成类似于联盟这种集团,在大的信息层面上会相互共享。所以真正遇到这种情况,所有的房地产商都会捂盘惜售,控制成供应,将供过于求的局面逆转成供不应求,房价自然会趋于稳定。

这就好比股票遭遇利空,所有人都挂跌停价卖,结果大家都卖不出去,也没有资金敢去打开跌停,但是如果大家都开始撤单,封单量越来越小,可能就会有资金顺势杀进来,这种情况下你才有机会顺利出货。

所以,这篇文章的整体假设根本不成立。

第二,大开发商除了卖房赚钱外,还有太多隐性的赚钱方式,尤其在目前上有政策下有对策的情况下,更是如此。比如从精装修这里赚钱,另外,如果这些精装修房后期客户要重装,又给你设置很多收费项目。在这种情况下,你相信大开发商存在“资不抵债”的可能吗?银行的风控团队是拿来干什么的?

但是房价一天不下跌20%并不代表房价不会跌。只是需要一个缓冲过程,在这个过程内,至少大部分开发商有充分的时间和空间来解决上面的问题,简单点说就是“边打边撤”。这篇文章后面提到如果某一天,全国房价突然全面下跌20%,这种可能性根本没有,但是如果时间拉长到三年五年,就不好说了。

第三,文章最后提到到了那一天,这些动辄万亿级的负债,又怎么去填这个坑呢?

这个问题,我谈谈个人看法。如果银行贷款给开发商到各地高价拿地,他自然就要承担相应的风险,出现了这个坑就它来填。当然,银行也有可能破产,现在规定银行破产最多赔50万,所以一旦银行扛不住,就是有钱人填这个坑。且不说房价下跌和危机传导需要个过程,就是最近两三个月全国各地P2P集体卷款逃跑,数额高达上千亿又怎么样?引发了全面的危机和灾难吗?

总之,这篇文章用一天全国房价下跌20%来支撑“房价不可能下跌”的观点,是极其荒谬无知的。



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发表于 2018-7-26 17:18 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
你觉得可能吗?

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发表于 2018-7-26 17:26 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 四川大学锦城学院
夜月洞主 发表于 2018-7-26 17:18
你觉得可能吗?

除非全国所有大大小小的开发商今晚上开会,说明天我们集体下调20%,才有房价一夜之间下跌20%的可能。

另外,这个作者明显认为所有的开发商都是在玩儿高杠杆,显然犯了以偏概全的毛病。

顺便补充一点,以这些大开发商们这么多年积累的政府关系,客户资源,商业资源,即使出现上述情况,他们转型做其他传统行业的成功率也相当高,可能利润没有搞房地产暴利,但生存应该还是没问题。所以,担心开发商怎么样怎么样太杞人忧天了。

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发表于 2018-7-26 17:37 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
天天都在说房子看到都累

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发表于 2018-7-26 18:10 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
全民炒房,肯定天天都说房子。

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发表于 2018-7-26 18:29 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
房地产泡沫要破裂,只有一种最大的可能性               房地产市场存在泡沫,这是一个不争的事实。但是有泡沫不带表泡沫短期就能破裂,泡沫可以不再增大也不变小,房价就这样横盘下去。泡沫也可以继续增大,理论上房价再涨几十年都没问题。高房价带来的危害很多,不仅伤及社会好和谐,也对实体经济带来很大打击,政府已经意识到这个问题。但是让政府去刺破泡沫,可能性很低,中国的调控政策,永远都是以“稳”为主,这是文化和体制决定的。那些指望政府能让房价暴跌的人,只能是一厢情愿。真是调控过头房价跌幅较大的时候,政府必定出手救市,但是救不救的起来,那是另说。现在政府也不想让泡沫再膨胀了,已经开始出手干预市场,不想让泡沫破掉,至少不能再膨胀了。否则等它自己把自己撑爆了,那就是经济核弹了。……

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发表于 2018-7-26 19:40 | 显示全部楼层 IP:四川省 移动数据上网公共出口
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发表于 2018-7-26 20:05 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 移动
王易见 发表于 2018-7-26 17:11
这个文章滑之大稽

第一,房价在同一时刻全面跌20%是个悖论,在什么情况下房价会在同一时刻全面跌,就是全 ...

你以为房价会涨到天上去,物极必反。

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发表于 2018-7-26 20:09 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 移动
现在的房地产已经绑架了经济,这是一条死路,

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发表于 2018-7-26 20:54 来自手机 | 显示全部楼层 IP:广东省广州市 电信
王易见 发表于 2018-7-26 17:11
这个文章滑之大稽

第一,房价在同一时刻全面跌20%是个悖论,在什么情况下房价会在同一时刻全面跌,就是全 ...

我想说,08年雷曼兄弟倒毙,引发的金融海啸。算不算一夜之间。开发商如何连夜商量价格联盟?!我倒觉得楼主的假设,有存在的可能,只不过不是内因,一定是外因引发

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仁之缘 发表于 2018-7-26 20:05
你以为房价会涨到天上去,物极必反。

您看完我的逻辑,我不认为房价会涨上天,我也不认为房价会一夜之间全部跌20%,但是一直慢慢阴跌这是有可能的,而且这个风险完全是可以消化的。以股票为例,以前没有设置涨跌停板,一天股价可以上涨100%也可以下跌50%,很多投资者没办法承受这种风险,但是设置涨跌停板以后,庄家炒作空间大大减少,很多股票原本一天跌50%,现在一天可能跌三四个点,或者八九个点,慢慢阴跌下去,这样的话,风险就会在不同的投资者身上得到分摊。

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发表于 2018-7-26 21:07 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 移动
天天看到这些,然而又没降价,让我这个卖不起房的刚需苦逼一族情何以堪啊。简直是要疯了的节奏嘛

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发表于 2018-7-26 21:40 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省宜宾市 移动
否则,等它自己撑爆了,那就是经济核弹了,也就是楼上讲的突发性经金融危机!!!

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香山居士 发表于 2018-7-26 20:54
我想说,08年雷曼兄弟倒毙,引发的金融海啸。算不算一夜之间。开发商如何连夜商量价格联盟?!我倒觉得楼 ...

我翻阅了大量的报道和评论,中国和美国还是很多区别的:
第一,美国的金融行业过于发达,金融衍生品过于泛滥,不断放大风险,这是次贷危机的根本原因,这方面中国远不如美国,在玩儿金融方面只是个门外汉,所以两者不可同日而语。


第二,中国银行对贷款人信用要求高,这一点和之前的美国不同。美国的次贷就是发放给信用较低的贷款者的贷款,风险自然很大。现在中国的银行很聪明,不会乱放贷,而且额度也有很强的控制,市价100万左右的房子,你拿去抵押贷款,能给你70万就不错了,就算房价下跌30%银行也毫发无损。

第三,就算银行倒闭,很严重了吧,好吧,你存款不管多少,最多赔你50万,多的损失你自己承担,等于把风险转嫁给有钱人。

第四,中国的控盘能力强于美国,比如美国吧,信息发达,言论自由,一旦出现类似于金融危机的苗头,很快蔓延开来,造成恐慌,进一步扩大危机。中国不一样啊,各种删帖,封杀,火苗还没燃烧起来,就被灭了。实在控制不住,再来个X万亿如何?

第五,中国人口比美国多,城市化比率较低,对房地产的市场需求相对较大,所以开发商和银行就是咬准了这一点,认为不会出现全面的危机,更何况有政府在后台做支持。

我只是对比说明,中国几乎不会出现像美国那种一夜之间爆发大危机的情况。而且,美国次贷危机也不是一夜之间,美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。


另外,我没说“开发商如何连夜商量价格联盟”这种话,我说的联盟不是价格联盟,简单来说就是遇到困难要团结,相互帮助,共渡难关。这一点可以参考以前王石没帮许家印,后来许家印又是怎么对王石的。

当然,从整体上讲,我不认为楼市还有大幅上涨的可能,而且很多地区房价收入比,租售比太夸张,肯定有向下调整的需求,目前的趋势也是如此。

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发表于 2018-7-26 23:32 来自手机 | 显示全部楼层 IP:广东省广州市 电信
没有什么不可能,中兴事件发生之前有谁想到这样一个牛逼的企业被一纸限卖令立马瘫痪休克?有些危机是当局无法预料也无法控制的。

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发表于 2018-7-27 00:12 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 移动
控制了炒房的人,房价自然会下跌。炒房的人不太考虑价格,能赚钱就行,真正的刚需,得考虑买不买的起,涨到一定程度,炒房的遏制了,刚需的买不起,房价自然就下来了。

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香山居士 发表于 2018-7-26 23:32
没有什么不可能,中兴事件发生之前有谁想到这样一个牛逼的企业被一纸限卖令立马瘫痪休克?有些危机是当局无 ...

高科技芯片和钢筋水泥是一回事?中兴必须要美国的芯片才能运作,全球也只有美国能提供,就跟电脑的操作系统一样!但房地产所需的钢筋水泥我们自己就能搞定。技术含量差了n个档次不止!
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