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发表于 2018-8-25 13:40
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中国房地产数据研究院
6小时前
对于沈阳的房价限购之后又有一些人看不懂了，尤其是刚需客户，个别的很多都是在观望，其实对于门外汉也都是理解的，毕竟买一个房子对于一些年轻人来说是老一辈一生的积蓄，甚至可能还不够！
近期个别城市出台限购政策，例如：“沈阳”，小编是有切身体会的，对于关注房产的人心理影响很大，犹豫不决。再加之国家“坚决遏制房价上涨”是不是房价会降？
对于这些，这篇文章大家做个参考！
我们既然说到房价，可以先追溯历史，看看之前国家的调控！
大家可以看看上面的图，是1989年国家就开始在控制房价了，1989年北京的房价是1600-1900元每平，那个时候的北京和现在比差远了，都比拟不了现在的沈阳，那个时候的北京只有三环内在普及，而1600-1900元是当时北京三环内的价格！
大家是不是在想，北京三环内的价格才1600-1900元，是不是太便宜了，是不是都不敢想象？
其实当时真的就是这样的，在小编身边有10多年前在上海买房子的朋友，两套一共花了100万，今年上半年刚成交一套，卖了3000万，50万变成3000万是不是很刺激？
扯得有点远了，我们再来看下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。按照报纸上说每月节衣缩食后储蓄50元计算，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。而且按照当时的储蓄能力得年年月月节衣缩食！
那么我们看看报纸报道是否正确，百度一下89年大学生工资。
如上图大家可以看到，89年大学生工资在80-86元每个月，所以在那个时候的大学生，每月节衣缩食存下50元是正确的。
那个时候的大学生特别稀缺且珍贵，虽然只是本科，但是可比拟现在的985硕士或者全国前10的名校本科大学生。现在满大街跑的本科大学生是比拟不了的。
按照现在清华，北大，同济大学等前10名大学生计算，这种大学生现在到北京的事业单位工作，每个月到手8000元左右，公积金缴纳1500元，单位补贴1500元应该是很正常的数据。扣掉其他花费，每个月工资加公积金可以攒下来5000元，毕竟北上广里的月光族遍地都是，房租现在也巨贵，即便是超级重点的大学生一个月能攒下来6000元，也算是非常能吃苦了。
那么，89年的时候大学生节衣缩食每个月攒50元，100年才可以买到37平米的两居室，这样的人才现阶段按照每个月收入5000元计算，一年6万，100年是600万，除以37平米，一平米房价应该是16万。
现在北京三环内的平均房价还没有达到现在的这个水平，而不吃不喝100年买37平米的背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以这个数据没问题。
所以，即便是这两年房价涨的再多，其泡沫也小于89年，毕竟刚才例子大家可以看出。而现在在北京节衣缩食100年的超重点本科生或者985硕士生，在北京三环内大概可以全款买到两套37平米的房子。
现在的房价既然没有泡沫，那么为什么北京会从89年每平米的1600-1900元每平米涨到现在的6-10万+一平的呢？
我们看看下面这组数据，1990-1998年中国的广义货币，从1.39万亿开始，增长了10倍，而到2015年又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没涨价，那其实就代表他贬值了100倍。
其实大概房价是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也基本差不了太多，十年八九倍，20年60-80%还是有的。
我们再说说沈阳，远远比不上北京，这个月沈阳整体均价终于过万！但是这个对于其他一线城市或者准一线城市来说价格还是很亲民的！
图一
图二
大家可以看看上面两张图，图一大家可以看出1998-2004年沈阳的房价，到2004年基本价格就在2852元每平，而那个时候可以买到的房子，大概是图二所示的中心区域，也是沈阳的二环内，2004年沈阳的价格已经在2852元其实对于那个时候的人均收入来说想买每平米2852的房子是很难的。这几年虽然房价再涨，但是和2004年那个时候来比较，那个时候的泡沫大于现在！
沈阳16年之前还没有经过这波房价的涨幅，加之最近两年的房价上涨，对于沈阳来说是之前的补涨，而对于沈阳现在的房价是很正常，非常健康的趋势！
2004年房价基本达到2852元每平米，那么现在沈阳二环内的房价是多少呢，一些品质楼盘高端一些的才是3万元，整体均价还没有达到3万，那么2004年的2852元到现在13年间涨幅远没有达到北京的水平，所以沈阳的价格空间远没有达到！
关心楼市发展的，可能都非常在意17-18年的土拍数据，现在的房价大概也可以感受到这几年新上市的商品房价格，那么由于政府限价，所以很多投资客户都去买那种之前土地剩余的商品房，这样的房子由于限价影响很大，随着16年到现在投资客户的进场，沈阳库存极少，所以现在在售的商品房由于新入市土地开始销售，有明显上涨！即8月6日沈阳今年第二次限购，政府明确会进一步加大住房土地供应量，即下半年土拍也会持续上升，拍完的土地大概在一年半左右上市，那么，到2020年大家就真正的对于房价有不一样的感受！
其实中国政府是一直在压房价，历史上99-06年，房价基本纹丝不动，12年到15年房价也是纹丝不动，重大的上涨只有两个阶段，08年金融危机之后和15年小型金融危机之后，这两个都是一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的经济加上政府维稳的需求，导致房价上涨。所以国家不印钱房价是不会涨的！
对于房价政府只是在压制过快上涨，而不是不让房价上涨，没有任何一个城市，房价低而经济还特别好的，绝对没有。
对于房价其实每个人心中都以一杆称，大家可以试想一下房价如果真的崩溃了，国家会是一个什么样的后果，我们都可以想到，国家是不会想不到的！国家想让房价大跌有N多种方法，可以在一夜之间就做到，想让房价崩溃的同时还维持经济的稳定增长，那就难了，近乎于不可能。
稳定和增长是每个国家的头号任务，中国也不例外，哪怕牺牲平民的利益！
那房价降价先兆有几个，供大家参考？
1：政府开始加息，1年之内联系加息五次以上，可以引起高度警觉，能抛售的投资房最好先出手，降低风险，两年之内联系加息10次以上，无条件出售手里全部非住房，
2：房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，但是房地产崩盘一定是四线城市先崩盘
3：关注房地产巨头，尤其是央企背景的房地产巨头，他们率先拿地制造地王，房价一定会有涨幅，如果他们死活不愿意拿地了，土地开始流拍，那房价多快就快不行了。
4、如果房地产进入崩盘洗牌阶段，那先死的一定不是大型地产商，各地的小地产商一定是先行破产出局的，如果小地产商大面积的出现了资金链崩盘破产跑路的新闻，提高警惕，如果连小地产商都没破产，那这个行业离见顶还远，可以安心持有。
5、政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。
6、人民日报不再报道政府必将打压房价，而是开始报道房价将会继续坚挺上涨，十万火急的信号，迅速卖出房子，清仓离场。
7：国家不再印钱
房地产虽然出手较慢，但是挂个低价，诚心出售，半年还是卖的掉的，房地产就是经济航母，上涨的过程轻易不会掉头，一旦掉头下行就不会轻易上涨，所以他掉头转弯的速度特别的慢，自见顶开始，半年时间一点没跌都丝毫不稀奇，所以出手完全来得及，我认为以上七条足够大家在房产方面逃顶成功。
房产是中国所有家庭的重大资产，房产的投资决策可以导致一个家庭由富变穷或者由贫变富。
最后总结一下：
对于购房建议，一定要买大城市，核心区，优质房产，一定要买平时挤死人，春节是鬼城的城市。
对于房地产，还会2-3年的横盘，随后还会继续上涨！
对于刚需，任何时候买都是对的，完全没必要关心房价涨还是跌，房价及使跌，也是阴跌一段时间，根本等不起，有钱就买，涨跌都没关系，涨了也是账面升值，根本落袋不了，所以够钱就买，越早越好！
现在的调控是政府避免房价过热，让房地产能为中国经济的稳定支撑更长的时间而出路，限购是为了让房价涨的更持久一些，政府根本无意让房价真正下跌，以目前的金融形势，国家还离不开房地产。 |
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