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发表于 2019-5-13 23:09
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死于资金链断裂 重庆上演房企倒闭潮
中国房地产报
5小时前 · 中国房地产报官方账号
中房报记者 唐珊珊 | 北京报道
独特的山城地貌使这座城市天然有着魔幻的味道，然而比地貌更为魔幻的是重庆的楼市。4月26日，又一家重庆本土老牌房企进入破产程序，此次的主角是曾多次入选重庆市民营企业五十强和房地产开发项目五十强的重庆银星智业(集团)有限公司（以下简称“重庆银星智业”）。据悉，重庆银星智业已4月2日向重庆市第五中级人民法院申请破产重整，目前破产申请已被受理。
这是继今年3月重庆典雅地产破产案后又一起重庆本土老牌房企破产案。重庆房企破产的魔咒从2018年年初便已开始，据公开资料统计，2018年，申请破产的重庆房企已达四家，包括重庆市东科实业有限公司，重庆国维定益投资有限公司，重庆喜地山集团。“资金链断裂”，是这四家重庆本土房企在自家地盘上倒下的原因。
中国房地产报记者了解，重庆银星智业是重庆第一个登陆资本市场的民营房企，曾经在当地名噪一时。如今，在其后进入资本市场的老牌民营龙湖、金科早已发展壮大辐射全国市场，但这家重庆房企却在股权斗争、项目延期、经营管理不善的内因，市场供过于求的竞争压力下，走向破产。
内耗严重、资金问题凸显
5年涉借款融资纠纷11起
重庆银星成立于1994年，集团曾经控股上市公司东方银星，东方银星借壳一家以冷藏冰柜为主业的国有控股公司河南冰熊股份上市，但处于多年亏损的ST状态。2003年，银星智业入主，重组之后的银星智业开始涉足房地产开发、星级酒店经营、物业管理、广告、商贸、旅游资源开发等领域。据公开资料显示，银星集团旗下曾拥有四家房地产公司、一家上海主板上市公司、一家国家一级物业管理公司、一家建筑公司、一家监理公司等多家子公司，形成了以房地产开发为主营业务，酒店经营、物业服务、商贸、建材生产和旅游开发等相关产业多元化发展的综合型产业结构，鼎盛时期集团总资产逾30亿元。
在银星智业的公司简介上，赫然记录着这家老牌房企过去的辉煌与荣耀：从2000年以来，连续被评为重庆市民营企业五十强和房地产开发项目五十强，2012年荣获重庆市优秀民营企业，成为国内知名企业之一，其开发的项目多次被授予“十佳住宅小区”等荣誉称号。2014年曾一度传出其旗下公司赤水清灵置业计划斥资超100亿元打造位于重庆、贵州、四川三省核心的“金三角国际旅游度假区”。但据记者了解，房地产开发业务并未给银星智业带来业绩增长，直到2012年，东方银星的一些房地产业务都一直处于停滞状态，反而依靠建材贸易获得微薄利润，勉强维持超过1000万元的营收，使其不退市。
2013年，银星智业次陷入股权争夺战，豫商集团连续三个月四次举牌夺得其20%股份，直逼银星置业老大席位。随后，银星集团经过协议转让的方式将其持有的悉数本公司股票2678.5万股转让给东鑫公司，股份转让价款8亿元，转让后银星集团实践操控人李大明先生不再为本公司实践操控人；东鑫公司将持有本公司2678.5万股股票，占公司总股本的20.93%，为公司第二大股东，这一举动直接将股权之战转移至豫商集团与晋中东鑫之间。这场股权之战持续到2016年，最终以晋中东鑫将持股比例上升至32%胜出告终。但2017年，晋中东鑫突然宣布退出，此时的银星已经深陷资金困境。根据天眼查数据显示，从2015年起，银星置业涉及借款，融资纠纷合同11起。根据该公司提交的《资产负债表》显示，截至2018年8月31日，银星集团公司资产总计104777.09万元，负债总计118614.76万元，公司员工仅剩1人。
“重庆银星智业是重庆第一个登陆资本市场的民营房企，比龙湖、金科都更早。但银星智业其实从2013年就已经出现了资金问题，2011年，重庆天仙湖置业有限公司开发万州区天仙湖棕榈长滩房项目，但这一项目延迟7年一直没有交房，而重庆天仙湖置业有限公司的关联公司正是重庆银星智业，这个项目今年3月由重庆市政府引入了一家百强房企接手开发，最终才算是解决问题。
当时的股权之战消耗了银星智业太多精力。2017年，晋中东鑫宣布退出东方银星，将持股经过协议转让的方式出售给了上市公司现任大股东中庚地产实业集团有限公司。2019年3月，不到一个月的时间里晋中东鑫连续两次减持银星智业，这一行为无疑给银星智业雪上加霜。当时行业内很多人都知道银星智业资金已经处于很紧张的状态，当时银星很多高管都陆续离职了。”一位重庆本土房企营销副总经理在接受中国房地产报记者采访时透露。
对市场过于乐观
对资本过于依赖
“如果说重庆银星智业的倒下是因为无休止的内斗和经营管理不善，那么3月轰然倒下的重庆典雅房地产开发集团有限公司则是死于对市场的过于乐观和对资本的过度依赖。”资深房产评论人陈雷在接受记者采访时表示。
2018年1月，成立于1995年的重庆高雅房地产开发集团有限公司进入破产重整阶段，截至2016年11月30日，这家老牌房企账面财物总计42.62亿元，负债65.4万元，已经资不抵债。而更为棘手的是，典雅房地产集团的倒下直接触及14家银行的30笔长期告贷和130笔短期收据告贷，这些银行面对着贷款损失的危险。此外，受到高雅地产破产重整涉及的还有11家小贷公司、4家信任公司，5家出资公司、3家房地产公司、55个自然人，以及数百家供应商。“如果不是这两年政策收紧，融资难销售难，典雅也许还抗得住，2018年和2019年是房企偿债高峰期，这些债务都是前几年市场火爆时借的。但是市场被政策锁死，房子卖不出去，钱也就还不上了。”据悉，前述接受采访的重庆本土房企营销副总经理自身所在的企业目前也面临资金难题。
同样死于资金链断裂的还有重庆喜地山集团，这家成立于1999年“地产黑马”，在巅峰期曾控制近40家企业，涵盖地产、酒店、奢侈品销售、商业地产运营等多个领域，资产规模已经达到65亿元。2010年11月29日,喜地山集团曾以14.4亿元购入江北嘴08号地块，开始在江北嘴这一金融CBD的核心区打造28万平方米的环球奢侈品中心城市综合体，并希望通过这一项目来完成自己的上市梦。然而也正是这一项目使董事长张豫喜深陷资金困境，所欠与东方国际广场有关的外债高达60亿元规模，最终走入破产境地。
为何是重庆
在2019中国品牌网最新出炉的重庆十强房企排行榜中，除了龙湖和金科，已看不到重庆本土房企的身影，融创、万科、恒大、中海、碧桂园等龙头房企却赫然在榜，根据重庆市房地产业协会发布的2018年重庆市主城区商品房销售TOP20房企榜单显示，2018年融创在重庆销售排位第一，已远超龙湖、金科这些本土房企。
“融资难，融资成本高是重庆本土企业面临的难题。2015年几个产业园差不多一半的工厂因为被银行抽贷缩资而陷入困境。武汉同类型的民企贷款利率5.88，重庆的民企只能去借月息3%、一年36%利息的贷款，跟其他城市的企业无法竞争。而且，2015年重庆有几个银行资金被拆借去深圳这几个违约率低、资产保值率好的城市。在重庆，融资难、融资贵一直是房企必须面对的问题，重庆本地银行放款一直是‘抓大放小’，小房企只能通过信贷、私募基金、甚至高利贷去融资。规模越小的企业融资成本越高，而且相比其他热点城市，重庆的市场并非看起来那么好。”对于为何重庆房企破产最多，一位重庆信贷机构负责人在接受记者采访时无奈说道。
在资深房地产评论人陈雷看来，重庆的市场严重的供大于求，从重庆整体经济情况来看，整体也是不乐观的，2017年，重庆GDP增速9.3%，结束了2002年以来长达15年的两位数增长格局，开始出现较明显下滑。2018年进一步下行，1~3季度GDP增速分别为7%、6.5%和6.3%，而至年末则为6%，低于全国增速。“2017年由于市场火，房子盖太多去化难，中小房企也因此负债很多。2018年政策收紧导致房子销售遇冷，大房企资金雄厚可以抵抗风险，但中小本土房企很难坚持。虽然2018年一度出现抢房现象，但进入下半年，重庆市场整体遇冷。”
重庆网签数据显示，去年“金九银十”时期重庆一共有235个楼盘入市，供应29190套房源，整体去化率只有61%。中高端业态方面，去化率更为惨淡，中高端业态整个“金九银十”共149个楼盘入市，8786套房源，去化率只有50%。
“品牌房企的进入也抬高了地价，也压低了利润，使得本土房企的生存空间被进一步压缩，所以很多本土房企的资金问题集中在2018年爆发了。”前述重庆本土房企人士如是表示。 |
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楼主: 芒果陶
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