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发表于 2019-6-9 17:12
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放弃幻想，楼市再也没有“越调控越涨”了
今年以来，楼市从冷到热再到趋冷，时间不过5个月，堪称史上最短楼市回暖期。
1月份，楼市一片悲观。2-3月份，楼市回暖，炒房客开始进场。
4月份，楼市全面反弹，三四线城市出现土地溢价，房价上扬，到处都是“小阳春”的声音。
5月房产调控高达41次，40房企融资总额环比降超5成，创两年来月度新低。5月份，历来是全国二手房成交的高峰期。但是，今年全国二手房遭遇寒流，一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑，多数城市成交量出现两位数下滑。
为什么会这样？
两大因素已经发生根本性转变：
其一，决策者对楼市数据非常在意，因为这关联到转型的成败，如果资金不能由虚入实，由房地产入实体，则将极大威胁整个转型的成功。因此，楼市只要稍有涨幅就要打，其实是既定策略，当然也是在当下土地政策不能做大调整情况下的最优选择。
这对中国社会意味着什么？
意味着炒房致富时代彻底过去，接下来将是一场消耗战。炒房成本太高，涨幅区间又被控制，群众的情绪波动也尽在决策者眼中，这种情况下的唯一出路就是让房价稳。
这种“稳”有助于银行的放贷资金安全，有利于地方政府卖地，有利于房地产行业的就业稳定，有利于整个产业链的平稳发展。
不利于借了高利贷炒房的炒房客，还有就是竭尽全力在供楼突然遭遇资金困难想脱手的中产。
炒房客必须要房价持续稳定大幅上涨，才能保证盈利，因为其资金成本高。如果房价只是稳，则无助于抹平成本，甚至可能会亏本。
中产如果遭遇困难想出卖房产，心理预期会高，但实际上转手困难，也可能亏本出局，因为这种人一般拖不起时间。
不幸的是，再也没有“越调控越涨”了，只要有涨，必然会遭遇问责或者直接点名批评。
继4月19日对6个房价、地价波动较大城市进行预警提示后，住建部又于5月16日宣布对近3个月新房、二手房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，并再次强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”。
苏州、合肥等土地市场过热的城市相继收紧了房地产调控政策，苏州更是多次加码调控，不仅对热点区域购房实施限售政策、调整了土地出让报价规则，而且还提出调控指标得不到控制，7月后即刻加码调控，包括扩大限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛等。
5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，其中涉及整治房地产融资乱象，包括银行、信托资金违规用于拿地等。
6月4日，西安市房管局发布《关于购房资格审查的声明》，强调严格购房资格审查。
与此同时，几乎全民力挺华为，国民对科技立国的意识有所增强，房地产的上涨几乎遭到了讨伐式的批评。
对于地方政府而言，房价上涨是风险，虽然卖地有实质好处，而不是什么政绩，整个舆论风向完全调转。
其二，决策者已经充分意识到炒房、土地财政带来的系统性风险，但现在需要一个过渡和缓慢稳妥的阶段来完成这个转换，迫切需要解决几个问题：稳住房地产，稳步推进房地产税，用房地产税逐步取代土地财政，加速科技创新，希望科技创新以及先进制造业能够部分对冲房地产可能下滑带来的风险。
中国几个一线城市要么冲在金融一线，要么猛攻科技创新，这几个重要的节点稳住了，附近城市群无忧，则大盘无忧。
房地产税一定会推出，中国法学会财税法学研究会顾问、全国人大预算工委法案室原主任日前俞光远表示，房地产税立法小组去年已成立，当前正在各地进行调研，为立法做准备。
房地产税充当的是平衡器和提款机的角色。
所谓平衡器，是指它很大程度上是进行财富重新分配的渠道，“劫富济贫”的可能性非常大，也符合当下中国的现实需求。
此前，民间也提出多套方案，其中包括第一套、第二套房子免征（特殊情况除外，如价值上亿的别墅），从第三套起可以采取高税率累进税制，将有效打击炒房，挤出房地产泡沫。
所谓提款机，是指它可以补充在各种原因下的地方财政之不足。毋庸置疑，当房地产税开始征收的时候，对于土地拍卖、土地财政是有影响的，这个时候就需要存量补增量，从房地产税这个口袋里掏钱补土地拍卖之不足。
实际上，不少地方政府都有这一诉求，因为房地产税的收入更稳定，而且不像土地拍卖拍出“地王”一样容易遭到舆论批评。
炒楼客正在遭遇史上最短的楼市回暖期，但这还只是开始，他们很快会发现自己的资产价格长期在一个相对狭小的区间内来回波动，欲上不能，欲下不得，以往的所有经验失灵，再也没有什么“越调控越涨”了，稍稍有点放松的区域就是类似南京高淳这种非常偏远的区域，但基本炒不起来，实在太远。
中国房地产经历了野蛮生长的三十年，如今似乎人人可谈房地产，人人都在房地产上赚了钱，很多人视炒房的成功为人生唯一的成功。
这种无以复加的不正常已经严重阻碍了整个国家经济的正常发展和结构调整，是时候改变了。 |
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楼主: 芒果陶
