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发表于 2019-8-1 23:47
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美国都要刺激了，为何中国还要“严调楼市”？
李宇嘉地产笔记
3小时前
108评论
美国都要刺激了，为何中国还要“严调楼市”？
1.
不管美国，以我为主
今日凌晨，美联储决定降息25个基点，这是美国10年来首次降息。在美国之前，全球已有21个国家相继降息（下图）。于是，媒体直呼，"全球大放水时代来临！"而就在昨天，我国开大会了，强调"保持定力"，不管中美"毛衣战"谈的怎么样，不管美国降息，以我为主、该咋办咋办！
美国都要刺激了，为何中国还要“严调楼市”？
以我为主，就是即便经济下滑压力大，但也要长处着眼，看到我们的潜力，打造消费引擎。7.30国家开会前，部委密集离京调研，高层组织专家座谈。得出的结论是：消费潜力很大，10亿人没有坐过飞机，3.4亿人没有用上抽水马桶，西方艳羡得不得了，但我们却看不到！
2.
不争论了，靠地产促销费是错误的
顽固的观点认为，房地产起不来，消费就起不来。派浪式消费，就是住房带动的。但7月央行发布《区域金融运行报告（2019）》，计量结果表明，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平上升1个百分点，社会零售品消费总额增速下降0.3个百分点。
什么意思？盖棺定论了，专家媒体闭嘴吧！地产再繁荣的话，消费就凋敝了、消费动力越来越弱了。因为，中高收入消费倾向低（该买的都买啦，这些人都开始减肥、过简朴生活了）；中低收入消费倾向高，但买了房或攒钱买房，没钱消费。这就是为何，餐饮和电影票房降温了。
所以，本次会议明确消费的"引擎地位"：深挖国内需求潜力，扩大最终需求，有效启动农村市场。而且，会议提出"多用改革办法扩大消费"。这是个新提法，媒体给了个时髦词——新基建。促进夜间消费、农村消费，城市中低收入消费，都需要新基建（比如会议提的冷链、5G）。
3.
一城一策，亟待纠偏
开会前，部委到各地调研，很多地方都在喊"压力大"。言下之意，地方的想法还是依赖地产，毕竟这样的增长最轻松，还能掩盖自己在改革推进上的不担当。很多不作为和窟窿（比如社保、各种补贴），也靠地产来买单或填补。所以，当调控不再自上而下，而是强调"一城一策"、强调"地方主体责任"时，地方就借"一城一策"，变相松绑，无人例外。
这给市场和百姓传达了一个非常不好的信号：你看，地方受不了了，开始松绑了。按惯例推演，这是房价要涨的节奏啊！"房价只涨不跌"、"夜壶论"等，这样的刚性预期为何难打破？原因就在这里。所以，会议提出了，落实长效机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
4.
富裕的深圳，为何消费下滑？
任由地方乱来，政府托底楼市、新一轮反弹，这样的预期很快就形成了。大家又开始买房了，消费更少了。富裕的深圳，2012年的社会消费品零售总额仅次于北上广，位居全国第4，但到了2018年，深圳仅位居全国第七，被重庆、武汉和成都等，拉下了不小的距离。
大家疑惑，深圳年轻人多，消费强才对啊！错了，深圳人勒紧裤腰带，省吃俭用、加杠杆买房。"高首付、低杠杆"买一套，还是"低收入、高月供"买两套，深圳人选择后者。2018年，贷款/（存款+理财），21个城市超过50%，4个城市超过100%。你说，消费能起来吗？
另外，为何货币宽松，市场利率一降再降，但民企融资难和贵无解？原因是，社融就那么多，地产融资多了，实体融资就少了。问题是，房地产融资的优势，哪个实体企业能比呢？此次会议提出，"推进金融供给侧结构性改革，引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资"。所以，为何近期控制房企融资？为何对地产贷款再启规模控制？不言而喻。
5.
货币继续宽松，但要建立防火墙
当然，激活农村消费也好，夜间消费也好，促进城市中低收人群消费也好，在收入差距较大、消费基础设施尚待部署的情况下，要树立消费的"引擎地位"，还是个长期的过程。短期内，经济下行压力增大，此次会议对未来经济更谨慎。怎么应对？货币政策将继续宽松。
思路是对的。通过逆回购、SLO、SLF、MLF和PSL等，将银行间、交易所的利率压低。同时，构筑起资金和楼市之间的"防火墙"，甚至对楼市定向加息和收紧，比如近期对开发商融资"关闸"，房贷再启额度控制，按揭利率反弹等。这样，首先确保资金不进入楼市。
坚持这样去做，宽裕的资金这匹马，慢慢就会顺着政策的这根绳子，被牵引到河边喝水，包括给民企融资、流入科创板等等。这样，民企的投资积极性就起来了，科技创新也起来了（当然，这是个过程，但国家有足够的耐性）。全球进入降息周期，更强化了国家的这一思路。
6.
长效机制，缓冲手段，都有得选
而且，美国利率"由升转降"，解除了我国货币宽松的掣肘（担心美国加息导致资本外流）。现在，外部顾虑没了，关键是我们自己不能因为宽松，再次把泡沫吹大，我们再也承受不起一次泡沫了。所以，楼市和资金这道防火墙，牢不牢固，靠堵还不行，关键还看长效机制。
这就是，城市政府的主体责任。字里见乾坤，会议研究下半年经济工作，审议《中国GCD问责条例》和《关于十九届中央第三轮巡视情况的综合报告》。政通人和了，长效机制也就建立了。会议刚开完，大连出手了、限房价；合肥出手了，限地价。最后，再讲一点，调控不是打压楼市，而是防范资金违规进入，防范地方托底给市场传达信号。对楼市来说，稳字当头，缓冲市场下滑的工具多了，数亿人嗷嗷待哺，都市圈、保障房、集体土地，空间都很大。 |
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楼主: 天外有天
发表于 2019-8-1 09:27
