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发表于 2020-4-4 08:24
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IP:云南省 电信数据上网公共出口
对于战胜经济危机，房地产那么好用，为什么这次不用？
受疫情影响，经济又再次来到了危险的边缘。根据国家统计局公布的1-2月份经济运行数据：社会零售品销售总额下降了20.5%，全社会固定投资下降了24.5%，房地产开发投资同比下降了16.3%，房地产销售面积下降40%，销售额下降36%。而屡次拉中国经济走出低谷的房地产，还能不能用，成了大家谈论最多的话题。房子关乎大部分人的一生，卖错一套房有可能亏上的是三代人的财富，而买对一套房有可能就此实现了财富自由。
一、从历史来看，房地产曾屡次救起中国经济
（1）1998年亚洲金融危机
自改革开放后，中国首先以家庭联产承包责任制完成农村土地改革，解决粮食自足问题，此后再由农入工，从家庭作坊的轻工业起步，一步步把产业发展起来。但到了 1997年，遭遇了亚洲金融危机，外贸需求骤减。
政府推出的重要手段就是启动包括住房市场化改革在内的内需市场，住房从此告别了福利分房的时代，同时土地出让金也解决了地方政府基础设施建设资金不足的问题，形成了地方政府出让土地，获得资金来建设基础设施推动城市化，反过来又提高了城市土地和房产价格的良性循环，中国经济也自此率先走出亚洲金融危机。
（2）2008年美国次贷危机
在2001年中国加入WTO以后，基于中国低廉的劳动力优势和广阔的世界市场，中国制造业能力得到极大提升，逐步确立了世界工厂的地位，世界进入了中国生产、美国消费的模式，但是基于借贷的提前消费模式却是有尽头的。2008年美国爆发了次贷危机，当年下半年中国外贸遭遇了严峻的挑战。
此后，中国政府推出了4万亿的经济刺激政策，楼市从上半年的严控转向放松，从打折的房价回到了暴涨的模式。2008年的房价也是历史上少有的打折季，而很多人的命运也在当年被决定了，买了房的基本上此生也就财富自由了，没买房的可能要搭上的是一辈子的积蓄，因为当年房价翻番了。同样，毫无疑问地，在2009年中国经济就率先走出了危机，房地产这个夜壶功不可没。
对于战胜经济危机，房地产那么好用，为什么这次不用？
（3）2015年我国股市危机
在2009年4万亿之后，中国经济也得了高负债和过剩产能的毛病，为了促进经济转型，中国启动了一轮杠杆牛市，并酿成了多次熔断的股市灾难，很多中产阶级的财富被消灭了；2015年还发生的一件大事就是外汇储备减少了近1万亿美元。
在此情况下，政府再次拿出了房地产这个夜壶，房价经历了一轮空中加油，在本就已经很高的价格上再涨了一倍。如果说2015年之前你可以用一辈子的钱来买房的话，2015年之后，真的就进入了“六个钱包”买房的时代。同样的，在房价暴涨的推动下，中国经济也挺过来了。
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二、但现在来看，中央反复重申不搞房地产刺激
既然从历史来看，房地产被证明是最有效的救市良药，为什么这次如此坚决不用呢？中央从2016年明确提出“住房不炒”，2017年提出“坚决遏制房价上涨”、2018年提出“主体责任、长效机制、一城一策”，2019年提出“不把房地产作为短期经济刺激的手段”。俗话说，是药三分毒。房地产确实能够一下子就把经济从低谷拉起来，但是也埋下了巨大的隐患。
对于战胜经济危机，房地产那么好用，为什么这次不用？
第一是经济债务负担过重。2019年底，中国的全社会债务杠杆率260%以上，非金融企业的债务杠杆率165%以上，国有企业的资产负债率62%以上。债务已经快压得人喘不过气来了，而国家也先后给我们普及了黑天鹅、灰犀牛这些金融概念，大白话就是如果收入连利息都还不起的话，金融危机也就不远了，借债要有个度，而现在我们的债务已经太高了，不能再搞房地产刺激了，否则债务真的能把人给压扁了。
对于战胜经济危机，房地产那么好用，为什么这次不用？
第二是金融资金脱实向虚。在2000年以后，以温州人为代表的炒房团开始逐渐兴起，最初是老公办厂，老婆炒房的模式，后来随着办厂利润越来越薄，几千人规模的工厂一年的利润居然不如炒一套房的利润，企业老板也逐渐加入了炒房大军。伴随这个趋势的是资金从实体领域进入了房产领域，银行越来越喜欢房地产行业，流向制造业的资金越来越少，这就是我们时常讲的脱实向虚。
炒房也成了最好的创业项目，人们也揶揄到：最失败的选择就是卖房创业，最成功的选择就是炒了一套又一套房子。这样的趋势伤害的却是国家的根本，在中美贸易摩擦的背景下，人们也更加看清楚了这一点：国与国之间的竞争最终靠的是制造业的实力，中国之所以能够快速崛起，凭借的是世界工厂创造出来的外汇储备，这是国家实力的根本所在。当人们选择炒房，抛弃实业的时候，也削弱了国家核心竞争力。
对于战胜经济危机，房地产那么好用，为什么这次不用？
第三是房子当不了饭吃。当人们都去盖房子炒房子的时候，那么谁来满足大家衣食的根本需要呢？难道要依赖国外吗？粮食的安全事关根本，房子再好毕竟不能当饭吃。这个道理其实想说的是，房子没有我们想的那么有用。而房价之所以越来越高的背后，早已不是简单地满足居住需求，而是成为了一种保值增值的金融产品。
三、从未来看，到底要不要刺激房地产
回到现状，其实国家对房地产的利弊是看得非常清楚的，在现有的经济杠杆率背景下，不能再通过给居民加杠杆的方式来刺激房地产了。但下面的想法却并不尽然，主要也是各自有各自的无奈，其中有两股很强大的力量。
首先是地方政府，原来通过出让土地获得城市发展建设资金的做法，也导致了地方财政的土地依赖症，在事权与财权不对等的情况下，地方政府无法改变对房地产的态度，也是房价上涨的最大得益者。在疫情影响下，各地虽然明知国家楼市调控政策，但却屡屡试探中央态度，意欲再度放松楼市，其动机无非是因为钱。
其次是银行，作为房地产领域又一个得益者，房贷一直是银行最优质的贷款项目，银行希望房地产能够维持上涨的局面。
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写在最后的总结
未来的房价走势无非是国家、地方政府和银行三方面的博弈，虽然炒房者比这三方更容易吸引人们的关注，但关键还是要看前面三个主体的博弈，本质上是怎么分钱，国家只有让渡足够的税收给地方，地方才能摆脱土地财政依赖症，才能够收起炒地皮的心思，静下心来去发展实体经济，这是国家想要的，但是国家也必须拿出足够的诚意。目前的现状，各方态度都很明确，只是没有达成一致的意见。
我们看到了疫情后房地产的艰难，看到了国家的坚定，也看到了地方政府的心思，但却并不在一个调调上。最纠结的其实是我们每个普通老百姓，万一做错了，赌上的很有可能是一辈子，必须慎重又慎重，最保险的做法是既不下场，又不激进，选择好城市的好房子，万一下跌，你也不至于大亏，万一上涨，你也可以享受这份红利，最怕的是赌一边，万一输了，很可能就爬不起来了。如果这次，非要猜一边，我比较相信国家的意志：房住不炒！因为制造、科技才是一个国家的真正实力所在，实业才能强国。 |
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楼主: 简约阳光
发表于 2020-3-28 21:54
