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发表于 2020-4-17 11:46
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盛松成：谨防房企资金链断裂
经济日报
15小时前 · 《经济日报》官方账号
近日，上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授、中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成出版了新作《房地产与中国经济》。盛松成表示，新冠疫情对我国经济造成较大的冲击，在坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，要适当发挥房地产业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的积极作用, 谨防房企资金链断裂。就相关观点，经济日报记者采访了盛松成。
问：疫情当前，作为一直研究房地产业的专家，您认为房地产业如何能实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标？
盛松成：从世界发达国家来看，房地产业在经济增长中仍然具有重要作用，欧洲、美国、日本等国家的房地产业增加值在GDP中的贡献均超过10%。可以看出，房地产作为关系国计民生的产业对于经济增长的贡献十分重要，对发达国家如此，对我国亦是如此。
房地产业发展，首先必须始终贯彻落实“房住不炒”的指导方针，实施供给与需求相结合的调控方式，坚持房地产市场“预期管理”理念，这样才能达成“三稳”的目标。
疫情当前，我们提出要适当发挥房地产业在稳定经济、促进就业及保障民生方面的积极作用，但这并不意味着要刺激房地产业的发展。本书强调供给与需求调控相结合，尤其是侧重供给端的调控同样适用当前疫情下的市场情况。部分城市的调控在需求端做文章，这对市场的影响比较大，会刺激居民加杠杆购房，不仅不利于房价稳定，损害既有的调控成果，还会增加房地产业和金融系统的风险，并导致对居民消费的挤出效应，同样不利于经济的稳定发展。
疫情对于房企资金链冲击较大。销售回款（包括个人按揭贷款和定金及预收款）已经成为房地产企业主要的资金来源。2019年，销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到了49.62%的历史高位，2020年1-2月份商品房销售额同比下降了35.9%,国内上市房企的平均负债率达到80.26%（2019年前三季度），房企资金链风险不断上升，因此，达到“三稳”目标也要谨防房企资金链断裂。所以，对房地产融资的限制不应继续收紧。在合法合规和控制风险的前提下，应适当增加房地产企业的融资渠道，包括商业银行的表内和表外融资。
问：应如何理解房地产市场长效调控机制？如何构建这一机制？
盛松成：从住房属性本身来看，其本质是一种长期消费品而不是资本品，住房的居住属性是它的基本属性。对住宅的本质属性进行明确的定位是房地产调控的重要基础。党的“19”确立“房子是用来住的，不是用来炒的”的指导思想，是住房向居住属性的回归。所以，长效调控机制就是构建住房回归居住属性的过程。
通常情况下，只有当一个行业超额利润消失，回归到社会平均利润率后，才能避免过多的资源配置到该行业中，由此，长效机制应该使得房地产业的利润水平回归到全社会行业平均水平上来，摘掉“暴利产业”的帽子。所以，长效调控机制构建也是使房地产回归正常产业的过程。
从房地产业对经济增长的贡献看，房地产业的发展与一个国家的经济发展阶段及发展模式相匹配的。发达国家的经验表明，房地产业的发展经历了由侧重住房数量建设向提供高质量的居住服务的变化。这一变化的背后是经济发展阶段由工业化的初级阶段向工业化的高级阶段的转变。所以，长效调控机制构建同时还是我国经济增长步入新的发展阶段的过程。长效调控机制的目标应该是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使全体人民住有所居。
问：您写新书《房地产与中国经济》的初衷是什么？
盛松成：自1998“房改”以来，我国房地产行业进入市场化发展阶段。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康健康发展的通知》（国发[2003]18号）把房地产业列为“支柱产业”，拉开了中国房地产市场快速发展的序幕。2016年以来，我国房地产市场经历了“史上最严厉的调控”，确定了“房住不炒”的基调及“稳房价、稳地价、稳预期”的方针，并提出了构建房地产市场长效调控机制。然而，到目前为止，无论是官方、还是社会学术研究机构，都尚未给出有关“长效调控机制”的清晰框架、实现机制及明确目标。这在一定程度上反映了目前对房地产业的研究仍然比较薄弱。面对 “高房价”问题，房地产调控从限购、限贷等发展到限价、限售，措施不断升级，调控方式仍然是走一步看一步，虽然短期能够起到稳定房价的作用，但也仅是权宜之计。从长期看，如果既要保持房地产业健康发展，又要实现其与经济协调发展的目标，必须深入研究房地产业在经济中的作用和地位，以及对于民生和社会的影响，为房地产业找准定位，才能提出对未来房地产业健康发展和构建房地产业长效调控机制的合理政策建议。这也是我们写作本书的初衷，希望能抛砖引玉，有更多的专家学者参与这一问题的深入探讨。
来源：经济日报新闻客户端 |
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楼主: 简约阳光
发表于 2020-4-15 18:48
