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发表于 2020-5-15 07:16
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成都计划3年改造831个老旧小区，这些区域将被重点关注
产业成都
6天前
前不久，在金牛区诸葛庙片区居住了30多年的邱先生到银行领取了棚改款项。
棚改，在过去几年里刺激了民生消费及房地产的快速发展，也让一部分人实现了快速的财富积累。但如今，大规模的棚改时代进入收尾阶段，取而代之的是正在发力的旧改。
去年6月的国务院常务会议提出，加快改造城镇老旧小区、解决6000万农村人口饮水等问题。
上个月，国常会明确，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，总数较去年增加一倍。
不到一年，旧改再次被提及，并成为今年政府投资的重要方向，大量资源也将集中在该领域。
国常会之后，成都便召开了推进城中村、老旧院落改造工作专题会议，计划今年改造300个老旧院落、涉及居民3.4万户，预计投入3.5亿元。
棚改变旧改，“老破小”的春天来了？
01丨非常时期的决策
不要小看政府对老旧院落改造的重视，旧改可以说是一项非常聪明的决策。
这两年，因为经济波动，居民普遍信心不足，需要提振经济、拉动内需。上一轮棚改，仅用3年的时间，便通过PSL（央行借贷给商业银行的一种贷款方式）印钞3万亿，让三四线城市的楼市发生了大变化，也间接推动了一二线城市的房价。在国家再三强调“房住不炒”的大背景下，推进城中村、老旧院落改造成为扩大投资、激发内需、刺激消费、稳民生的重要方式。
据住建部2019年的数据，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。
所以，旧改是一项拉动经济的超级工程。
根据政策，老旧小区改造主要以2000年底前建成的老旧住宅区为主。今年国家的关注点和重视程度也都较以往更甚，不仅是刷刷墙，更要求“重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。”各种生活服务配套，物业管理等都会全面升级。
老旧小区改造因为周期短，资金周转较快，所以能快速转化为消费能力。比如，小区建了停车位，便可能刺激居民购买汽车；周边商场或者文化设施增多，便可能刺激居民花钱提高生活品质；而小区外立面形象的改善，也可能会刺激居民对室内进行装修。
小区改造对于建筑、装修、绿化公司的利好则自不用说。
此外，从城市发展的角度来讲，老旧小区更新是城市建设发展的必然，大多数的老旧小区面临环境品质下降、建筑性能退化，公共配套缺失等弊端。旧改，是推进城市更新、提升城市品质的重要举措。
02丨成都计划3年改造老旧院落831个
自2007年、2015年相继启动城中村、老旧院落改造以来，成都已累计完成城中村改造1451万平方米，老旧院落改造3452个、涉及居民33万余户。2020-2022年，成都计划改造老旧院落831个。
▲青羊区家园南街6号小区加装的电梯
在本次专题会议中，有一个信号被明确释放，那就是大运会场馆周边老旧小区和城中村将成为重点改造对象。
毕竟，大运会将迎接来自世界各地的运动员和游客，赛事场馆及周边区域的界面形象也就是成都留给他们的第一印象。可谓一荣俱荣、一损俱损。
经过近几十年的发展，成都老旧小区基本都处于城市的核心、成熟地段，教育、商业、医疗等配套都很完善，比如抚琴、玉林、川大、建设路、猛追湾等板块。
对于刚需人群而言，老旧小区的吸引力一直都在，除了区位和配套，价格方面也占相对优势。在成都市场，老旧小区价格普遍比新小区低2000-8000元不等。
但因为形态的老旧、功能的缺失，老旧小区的市场接受度还是普遍偏低，成交端偏冷。
在旧改的支持下，改造后的老旧小区不论是形象还是居住体验都将得到提升，老旧小区的价格和租金水平也能实现一定程度的溢价。具有交通、医疗乃至学位优势的老破小，在旧改的加持之下，其价格将会更为坚挺。缺少这些综合优势的老破小，有了旧改的加持，也能减缓其衰败的过程。
▲奎星楼街改造前vs改造后
▲成华区下涧槽改造前vs改造后
▲华阳街道安公社区新疆石油花园加装电梯投入使用
03丨旧改会不会刺激房价新一轮上涨？
“很难。”睿合泰产城发展研究院院长薛峰直言，旧改与棚改有很大的区别。
“棚改是直接拆后重建，其货币化补贴支撑，创造了人们对新房或二手房的置业需求（从当前楼市政策看，棚改户购买新房有很大优势）。旧改是在原有住宅基础上进行不同程度的改造，侧重于拉基建促消费，老旧小区改造提高了居住条件，反而会减弱或延迟人们对购置新房的需求。并且，包括成都在内的很多城市，现在都大力发展TOD模式，主张城市去中心化，这或多或少也会遏制老旧小区改造后的价格涨幅。”
据悉，目前睿合泰机构也参与了青羊、锦江区几个旧改项目（主要是文创类）的改造。
另外，从推进层面来看，旧改需要由财政资金、居民和社会资本共同埋单，社会资本如果无利可图，积极性便不会太高。居民方面，棚改往腰包里收钱都有钉子户的存在，旧改需要往外拿钱，阻碍可想而知。
所以，作为扩大投资、拉动内需、稳定民生的一项工程，旧改与曾经引发房价大涨的棚改不同，它并不会过多刺激房价。而要做好旧改，则还亟待金融、改造方法等手段的跟进与创新。
看到这里的朋友，产爷忍不住要提问了，你所在的小区是老旧小区吗？大家改造意愿是否强烈？想对成都旧改说些什么？欢迎在留言区分享。 |
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发表于 2020-4-17 08:01
发表于 2020-4-18 10:44
