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[其他话题] 再谈简阳房价未来趋势

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发表于 2020-4-23 09:15 | 显示全部楼层 |阅读模式 IP:四川省成都市 电信
1、二手房卖了7000多是否与新房价存在剪刀差?99年建成的二手房,无小区无绿化,再加上2003年的装修,与新房(有小区绿化好,外部环境强)有3000多的差价,我觉得是正常差异,不存在所谓剪刀差。
2、新城区二手房价的回落。新区二手房2017年高峰期市场价格11000-12000元一平,和现在10000一平的价格的确有回落。但我认为是理性回归,或者是市场调节。新城区二手房所在小区和现在新开发的楼盘存在品质差异:如容积率(新开盘的小区按照成都市规划管理规定容积率不得超过2.5,二手房小区多为4.0以上)、小区绿化品质、楼幢公共区域的品质。再加上购买税费的差异,所以新区二手房的确没有理由超过新房。
3、开发商赔钱的问题。作为房地产开发行业来说,正常经营,一般不会赔钱,这个是行业的正常经济规律,我们预测也不会按特殊情况或者极端去预测。
4、关于新城区虹吸的问题。去查一下环境和配套不成熟的简州新城滨湖城的价格也是10000左右,再查一下城市建设现阶段不怎么样的三岔,二手房价也上万了。未来两座新城成熟了,也许拥有比简阳城区更好的环境和配套(如地铁),房价很可能会高于简阳城区,所以不要指望他们会拉低房价。另一方面,简阳城区也在发展完善。一般情况而言,简阳城区大部分人不会离开城区去这两个新城购房。而与两个新城区域无关的失地农民会继续涌入简阳城区(城市化)。我觉得未来20-30年房价还会持续上涨,可能比较缓慢。至中国城市化结束后,保持相对稳定。
5、投资问题。在天朝老百姓还真没有多少靠谱的投资途径选择。手里几十万现金,存银行、买理财来坐等房价跌至7000-8000再入手,很大可能被通货膨胀贬了值(官方公布通货膨胀率7%,100万存一年银行加上利息剩下不到95万)。
6、房地产问题的实质。政府从10500元一平的房价中拿走了太多,5000的楼面地价、1000的各项税费、500的银行利息.....,希望房价跌得希望政府让利啊,总希望开发商亏得血本无归是不是不太现实。
7、正常房地产价格支撑的危机,其实你没有看到——中国的人口问题。几十年的计划生育已经给中国人洗了脑,再加上生育成本的增加,生育率的持续下降,老龄化严重。二孩政策实行也无法缓解。这对房价来说才是致命危机。但这个影响是区域性的。大城市会继续虹吸小城市及农村年轻人,保持良好的人口结构。所以大城市的住房真正值得投资保值,千万远离边远城市及乡镇住宅。对于简阳,未来会划区融入成都,能否抵消人口问题的影响,我还无法判断。

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发表于 2020-4-23 12:33 | 显示全部楼层 IP:福建省厦门市 电信
班主任来了 发表于 2020-4-23 11:58
有能力当然可以买,问题是现在这个房价多少人有能力随便买呢?你也说到了不要用西方的经验来看中国,那叫 ...

的确是如此,,,此京是如此之贵,发致于月收30K也不法生存,但是他有唯 一性,深圳是如此之贵,月入20K也无法生存,厦门是如些之贵,,开奔驰600的江苏老板也摇头吧息,从超过8K开始,我就坚信厦门会崩盘,绝不多买,我也一直坚信厦门没有成都好,凭什么比成都贵3倍?直到朋友和我吵架,(他认为房价会涨,从股市钱线退出,买了三套房)。。三年前,我手里的钱只够半套房了,为了孩子上学不得不买了个小学区房。这居然是我这辈子成功的一次投资,15个月上涨了1倍,我坚信厦门爆仓,,,很失望在我出掉后,他又涨了50%,更另我不解的是,,,岛内已经没有小户新房了,只有二手,新房已经从155平起(154才有户口),全部的新房起价都从998万开始,高者2000多万,开盘居然能卖掉80%。。。现在我已经对房价不作任何评论,因为我的评论全部是错了,误了自己,还误了别人!
    反正如果你有钱,买也行,没钱不买也行!

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发表于 2020-4-24 14:12 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省 移动数据上网公共出口
飞行员 发表于 2020-4-23 20:17
去年底买换成现在买省几万块钱,不香么?云越又推出20套特价房。新房二手房排着对的打广告 ...

特价房?难不成真能占到开发商的便宜?

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 楼主| 发表于 2020-4-23 14:14 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
老铁 发表于 2020-4-23 13:57
我们讨论的,已经不是同一个问题了,你讨论的是上面放水。。而我说的是百姓辛苦了赚来的钱,无处可流 ...

就是,说不到一起去。他扯得有点偏

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发表于 2020-4-23 14:14 | 显示全部楼层 IP:福建省厦门市 电信
上面放水年年都是有的,,多少的问题,通常是养老金不足,印钱来发,然后就是经济不景气,印钱来刺激,   有铁公鸡方式,也有技术革新,不管怎么说,房价涨把这些钱圈起来固定住,总比在市场上恶炒,把米弄到50一斤,肉弄到100一斤要更好些。毕竟这100多万意是实实在在地印出来的,“多余”的票儿。(这里指M2>GDP1.1倍左右。。。我们的GDP约96万亿,M2约200多万亿)流向任何一个地方都可以炒翻天。。进入房市,相对影响要小很多。就我这点工资。。房价高了我可以不买。。但是肉价100元。我真的吃不起了。。。

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发表于 2020-4-23 13:32 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
不管那么多,刚刚全额借款买了一套

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 楼主| 发表于 2020-4-23 11:59 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
班主任来了 发表于 2020-4-23 11:53
你这个说法逻辑混乱,前后矛盾。开始又说房价高是因为地价高,问题是地价高是因为开发商有利可图才推高的 ...

老兄还是看不透啊,几十万房子那里干什么?坐等开发商血亏房价下跌?还是坐等被通货膨胀席卷?当然你有靠谱的投资项目例外

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发表于 2020-4-23 11:59 | 显示全部楼层 IP:福建省厦门市 电信
每次房价上涨为什么都是从“北、上、深”开始?无他,放水就是从这三个地方放出来的,钱越印越多,没有地方流。。只有这个池子才装得下。

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发表于 2020-4-23 11:57 | 显示全部楼层 IP:福建省厦门市 电信
钱多了往哪里流?炒股?10年不涨!炒黄金?农行纸黄金,,就是中行纸石油的爷爷版本,只不过那次上黄金涨了扯皮。反正你赚不到,亏本有你的份。

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发表于 2020-4-23 11:54 | 显示全部楼层 IP:福建省厦门市 电信
不要用经济规律或西方经济学的观点来讨论中国的房价,他过于复杂,没有人能读得懂中国的房价,至少我是吃了大亏的。。。后悔几辈子。(如果有人能懂,就不用干活了,前10年拼命搞,后面40年都不用干活)反正你喜欢,,又有能力就买吧。

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 楼主| 发表于 2020-4-23 11:45 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
班主任来了 发表于 2020-4-23 11:31
你还真是执着哈!其实我也不是见不得房价涨,只是你从开发商赚钱的角度去分析让我觉得没有道理,就说经济 ...

你这理论说不服我。
如果真有开发商大面积亏本的情况,资本会从房地产行业流失,然后住宅供应不足,房价上涨,资本会再次流入房地产行业,开发商实现盈利......

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 楼主| 发表于 2020-4-23 10:43 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
打错了两个字,第7点“真正房地产价格支撑的危机,其实你没有看到——中国的人口问题”。还是坚持我的观点:总希望开发商亏本而房价下跌不现实。如果真有开发商大面积亏本的情况,资本会从房地产行业流失,然后住宅供应不足,房价上涨,资本会再次流入房地产行业,开发商实现盈利。哈哈,经济规律

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发表于 2020-4-23 10:58 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省 移动数据上网公共出口
现在新开的楼盘大多数都是超过了2.5的哈!!!

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发表于 2020-4-23 10:59 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省 移动数据上网公共出口
很久没有见那个天外有天的网友了!

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发表于 2020-4-23 11:13 | 显示全部楼层 IP:福建省厦门市 电信
流浪在外 发表于 2020-4-23 10:59
很久没有见那个天外有天的网友了!

天外天一直坚持“房子是用来住的”,房子的确是用来住的。。也的确不准炒,但是他会理性的。。。慢慢地涨。没有违反政策。坛子里小良子天天看房不买房,就是证明。。。小良子看那么多房,都没有早下手,显然是付出了代价的。

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 楼主| 发表于 2020-4-23 11:15 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
@土豆 发表于 2020-4-23 10:58
现在新开的楼盘大多数都是超过了2.5的哈!!!

那是原来拿的地,新拿的地都不能超过2.5,这样是硬性的规定

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 楼主| 发表于 2020-4-23 11:17 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
老铁 发表于 2020-4-23 11:13
天外天一直坚持“房子是用来住的”,房子的确是用来住的。。也的确不准炒,但是他会理性的。。。慢慢地涨 ...

正解。良木林也是有资金实力的人,要不然他不会买云樾。不过他买东西有点挑剔了,过于追求完美,错过了不少机会

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发表于 2020-4-23 11:31 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
子非鱼也 发表于 2020-4-23 10:43
打错了两个字,第7点“真正房地产价格支撑的危机,其实你没有看到——中国的人口问题”。还是坚持我的观点 ...

你还真是执着哈!其实我也不是见不得房价涨,只是你从开发商赚钱的角度去分析让我觉得没有道理,就说经济规律,那也应该是供大于求房子卖不出去导致开发商破产,开发商大量破产后其他开发商再去拿地还敢拿高价地吗?地价下来了房价是不是就下降了?这才是理性的分析!
当然市场往往是不理性的,涨也是大概率事件,但不能就此证明简阳房价就没有下降空间了。房市火热的时候往往是二手房高于新房价格,而现在新房明显高于二手房正好证明了需求不旺盛,前几年能买得起的都买了,透支了需求。
还有城市化进程那个也是脱离实际的,简阳又不缺地,规划了好几个新区,还会修建大量新房,物以稀为贵,坨四桥这个地段我没看出好稀缺:密密麻麻的高楼,出门就是大公路,没有优质学校和医院,再过十年,可能大家又都喜欢小高层了

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发表于 2020-4-23 11:51 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
子非鱼也 发表于 2020-4-23 11:45
你这理论说不服我。
如果真有开发商大面积亏本的情况,资本会从房地产行业流失,然后住宅供应不足,房价 ...

确实是这样的,有道理

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发表于 2020-4-23 11:52 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
基本同意楼主的观点

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子非鱼也 发表于 2020-4-23 11:45
你这理论说不服我。
如果真有开发商大面积亏本的情况,资本会从房地产行业流失,然后住宅供应不足,房价 ...

你这个说法逻辑混乱,前后矛盾。开始又说房价高是因为地价高,问题是地价高是因为开发商有利可图才推高的,如果利润少了或亏本了没人竞争哄抢,地价自然就下来了。自古以来哪个行业因为暂时亏本就没有资本流入了?那么多餐馆倒闭了是不是就没人开餐馆,是不是去下馆子就贵了嘛?

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发表于 2020-4-23 11:54 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省 移动数据上网公共出口
五千楼面价的只有云樾名邸,新城控股香江。
其他的万汇中心1460拿地卖8800-1w,简州里几百拿地卖11000,天府花园几百拿地卖9600-1w,陈卓高端也是。悦荣府三千多拿地卖10780

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发表于 2020-4-23 11:55 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省 移动数据上网公共出口
子非鱼也 发表于 2020-4-23 11:17
正解。良木林也是有资金实力的人,要不然他不会买云樾。不过他买东西有点挑剔了,过于追求完美,错过了不 ...

主要是风景里11000清水云樾12600精装,万汇都能9600。综上云樾性价比最高

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发表于 2020-4-23 11:58 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省成都市 电信
老铁 发表于 2020-4-23 11:54
不要用经济规律或西方经济学的观点来讨论中国的房价,他过于复杂,没有人能读得懂中国的房价,至少我是吃了 ...

有能力当然可以买,问题是现在这个房价多少人有能力随便买呢?你也说到了不要用西方的经验来看中国,那叫经验主义,所以新的经济形势下,也不应该抱着过去二十年的经验来看撒,纯讨论哈

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老铁 发表于 2020-4-23 11:13
天外天一直坚持“房子是用来住的”,房子的确是用来住的。。也的确不准炒,但是他会理性的。。。慢慢地涨 ...

当时一直等蓝湖城邦,各种好,三面环水,南北通透双阳台一边看江,一边看内湖内河。7000价格,118平送下来147平套四,又挨着风景里,云樾会给蓝湖城邦抬价所以等了三年。滨河湾三号摇到都放弃了,想赌蓝湖城邦,结果………
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