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发表于 2020-5-23 19:22
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新京报
11小时前
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5月22日上午，十三届全国人大三次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作的政府工作报告中明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”与此同时，政府工作报告还提到“深入推进新型城镇化”“老旧小区改造”等“涉房”内容。这些关键词为今年房地产市场的走势定下了基调。
在政策的指引以及“稳健货币政策”的大背景下，今年房地产融资环境会与往年有什么不同？老旧小区整治会给房企带来哪些发展机遇？各地在因城施策上会出现怎样的特征？新京报房产新闻部记者邀请全国人大代表、政协委员，以及行业专家、房地产企业代表展开一场圆桌讨论。对房地产行业来说，今年在“真正过紧日子”的挑战面前，仍有机遇“赢得未来”。
【圆桌嘉宾】
莫天全 全国政协委员、房天下董事长
张玉良 绿地控股集团董事长、总裁
叶兵 58同城高级副总裁&安居客COO
张恒斌 愿景集团副总裁
赵秀池 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授
许小乐 贝壳研究院首席分析师
杨红旭 易居研究院副院长
【核心观点】
1、今年政府工作报告重提“房住不炒”，预示政策面中性略偏紧，不会明显松动。根据近几个月情况看，限购与限售这两个政策完全取消的难度较大。
2、在“房住不炒”的总基调下，为应对疫情带来的影响，各地房地产政策环境总体较为宽松，居民合理的居住需求受到支持。
3、城镇化与以往不同之处在于“发挥中心城市和城市群综合带动作用”。“综合”肯定了中心城市和城市群的地位；“带动”意味着城市及城市周边要“大手拉小手”。
4、老旧小区的整治和升级，相对于新建住房挑战可能更大，空间也同样巨大，也需要行业龙头企业参与其中助推发展。
5、老旧小区改造困难，主要是由于单靠政府财政支出的模式负担过重、难以支撑大规模的改造，而社会力量参与又会面临准入障碍多、盈利难的问题。
【业界对话】
关键词：房住不炒
重提“房住不炒”，预期政策面中性略偏紧
政府工作报告提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善便民设施，让城市更宜业宜居。
Q1：在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位下，您认为今年房地产市场的走向如何？
莫天全：今年的政府工作报告重提“房住不炒”，说明政府对房地产业的定位和政策是持续的。从行业发展的角度来说，在疫情期间，线上卖房相关业务一直在上升，房地产行业原先是线下依赖比较严重的行业，但是现在必须要积极拥抱变化。从市场的角度来说，四月以来交易量会有比较大的反弹。同时也要注意到，目前购房者对房子的价值认识发生变化，而且对健康住宅会有新的要求，比如对户型、对住宅的通风等。
杨红旭：今年重提“房住不炒”，政策面中性略偏紧。因此，中央层面的政策不会明显松动。根据近几个月情况看，限购与限售这两个政策完全取消的难度较大，关于房贷首付比例降低的政策也会被收回。今年全国楼市总体来看，即便没有疫情，也会降温，疫情后政策放松的力度偏小，导致市场降温幅度加大。
张玉良：“房住不炒”依然是楼市调控、房地产行业发展的准绳，是中长期不动摇的核心思路。在“房住不炒”的总基调下，为应对疫情带来的影响，各地房地产政策环境总体较为宽松，居民合理的居住需求受到支持。同时，随着各地复工复产高效推进，市场、行业各方面都在快速步入正轨，需求稳步释放。相信房地产市场能够较快恢复，全年实现相对稳定的发展。
叶兵：从两会报告中的表述来看，“房住不炒”的定位非常坚定。今年强调引导各方面集中精力抓好“六稳”“六保”，并稳住经济基本盘，因此房地产本身的稳定对于经济稳定有着重要作用，房价稳定、地价稳定、预期稳定才能有效落实经济稳定。预计今年房地产不会出现过度刺激政策，稳定依然是重中之重。
许小乐：坚持“房住不炒”定位的基础上，今年的政策方向主要是两点。首先是保持首付比例稳定基础上的LPR下降，促进市场和预期的稳定。各个城市差异越来越大，在房住不炒总体思路下，会结合城市的自身特点对政策做小幅调整。
Q2：各地在因城施策上，会有什么样的特征？你认为今年还将如何操作？
赵秀池：各地情况不一样，因城施策的政策手段也会不一样。热点城市，住房供不应求，应该继续实行从严的房地产调控政策；非热点城市，住房供过于求，房地产政策可适度宽松。
许小乐：因城施策方面，会根据城市具体特点、发展阶段有所不同，今年政策的重点方向将是推动城市圈的发展，政府工作报告明确提出发挥中心城市和城市群的带动作用，预计未来城市圈内的政策和交通障碍将会被逐步打通，例如实现公共交通的互联互通、社保的互认等。
关键词：新型城镇化
都市圈周围地区将进入发展快车道
政府工作报告提到，加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。同时提出，深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。与此同时，政府工作报告还提到，加快落实区域发展战略，深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。
Q1：从加强新型城镇化建设到深入城镇化建设，你认为今年城镇化的提法与之前有何不同？
张玉良：新型城镇化依然是我国实现中长期高质量发展的重要抓手和核心动力之一。经过长期的发展，我国城镇化已经达到了一个新的高度，正在步入高质量城镇化的新阶段。中央对新型城镇化的最新表述，紧紧抓住了城镇化发展的新特点、新要求、新趋势，准确定位了城镇化所处的历史发展阶段。
莫天全：今年提到的城镇化，与以往不同之处在于“发挥中心城市和城市群综合带动作用”。“综合”充分肯定了中心城市和城市群的地位，未来新增城镇人口就业主要依赖中心城市和城市群；“带动”这个词则是指出了城镇化建设一个很重要的途径，城市及城市周边要大手拉小手，共同前进。可以预见，未来都市圈周围的地区将进入发展快车道。
Q2：之前区域发展不平衡的问题有望打破，部分区域将迎来利好。房企集中布局的区域有哪些？您最看好哪些区域？
叶兵：强调中心城市和城市群的综合带动作用，说明了未来核心城市群依然是房企布局的重点，同时除了关注核心都市圈外，也需关注城市群中潜力城市。房企除了关注京津冀、 粤港澳大湾区和长三角外，也需关注西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起中存在的各种机遇。
许小乐：粤港澳大湾区、长三角、长江沿线的城市圈（成渝、武汉、郑州城市圈）。这些区域的城市发展相对比较均衡，城市之间的基础设施相对完善，产业之间的互动也比较密切，是未来中国房地产发展的重点区域。
关键词：老旧小区改造
引入社会资本参与，有助于加快改造进程
政府工作报告提到，2020年拟新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
Q1：老旧小区整治与改造将有哪些积极意义？会迎来哪些发展机遇？
张玉良：老旧小区的整治和升级，相对于新建住房市场而言，挑战可能更大，空间也同样巨大，也需要行业龙头企业参与其中，助推老旧小区的升级发展。
张恒斌：加强老旧小区改造，对于增强城市的韧性和抗风险能力，推动城市肌理再造和空间的重塑，都有非常重要的意义。根据政府工作报告，今年新开工改造老旧小区数量比去年增加了2万个，增长很快。实际上，老旧小区数量很大，2000年以前建成的老旧小区大约有30亿平方米，这是一个蓝海，我们判断未来很长时间，老旧小区改造会保持在一个高水平线上运行。
赵秀池：老旧小区改造会起到拉动内需、提高居民居住水平、美化城市环境的作用，同时实现经济效益和社会效益。在旧城改造中，加装电梯、设立停车位、配建托老所、诊所、幼儿园、引进物业管理、发展用餐等，都可以得到持续的收入。
许小乐：预计政策将会有序解决目前老旧小区改造的制度障碍，5月20日北京发布了《老旧小区综合整治工作手册》，相信未来类似政策还会陆续出台。老旧小区改造与“高杠杆、高周转”的开发模式完全不同，需要参与企业有较强的运营能力，开发企业可以联合存量领域强运营能力的企业一起参与。
Q2：老旧小区整治过程中，预期会遇到什么样的困难？如何解决？
叶兵：老旧小区改造面临的困难主要有两点：其一是资金来源以及收益的多样化，改造过程中虽然不像开发需买地、建造，但也需要大量的资金投入，并且不会像楼盘一样通过售卖快速变现回笼资金，回报周期会明显偏长；其二是相关技术和人才的缺乏，目前涉及加装电梯以及用餐、保洁等工作都需要大量相匹配的人员，其培训、培养以及批量落地都需要一定时间。
张恒斌：过去的老旧小区改造主要是以政府投资为主，财政压力比较大。近期，中央和地方在对社会资本参与老旧社区改造上提出了很多帮扶政策，比如贷款方面，引入政策性金融资金。但是社会资本的进入，很关键的一点是要形成市场化的长效机制和模式。过去社会资本的参与度很低，大家会觉得在改造过程没有一个成熟的商业模式。在经过一段时间发展，现在可以形成一个稳定的现金流，同样可以实现市场化和金融化。
许小乐：困难主要是单靠政府财政支出的模式负担过重、难以支撑大规模的改造，而社会力量参与又面临准入障碍多、盈利难的问题。事实上，推动老旧社区改造需要政府、社区、居民、企业多方协同。在引入社会资本参与社区改造方面，对纳入计划的老旧小区水、电、气、热、通信等基础设施，由参与改造的社会力量出资、建设、运营，通过以建设停车场等其他有稳定收益项目打捆等方式，对社会力量投资给予合理回报，可以加快老旧社区改造进程。
关键词：减免房租
利于缓解中小企业压力，租赁市场有望下半年恢复
政府工作报告提到，推动降低企业生产经营成本；减免国有房产租金，鼓励各类业主减免或缓收房租，并予政策支持。
Q1：这一减免或缓收房租主要利好于哪些企业？
许小乐：减免租金无疑对于城市小微商贸服务企业最好，如餐饮、理发、教育，能够降低这些企业的门店租金成本。
Q2：减免房租的举措能否有效缓解企业压力，房产租赁市场今年预期走势如何？后续关注的重点有哪些？
莫天全：房租是企业很大的一部分经营成本，减免房租的举措，对于缓解企业压力的效果是非常直接的。目前复工复产还在稳步推进中，租赁市场也会随之加速。我个人的判断是：由于疫情对经济造成的影响，一部分买房需求将转变为租赁需求，因此租赁市场也将在今年下半年得到恢复。
赵秀池：减免房租可以减缓一部分企业的压力。鼓励各类业主减免或缓收房租，需要给予一定的政策支持，比如可以给予业主减税、优惠贷款的支持。
许小乐：今年住房租赁市场受到疫情的冲击影响比较大，部分租户因收入受到疫情影响，租金支付压力较大。从贝壳研究院1-4月数据来看，重点城市租金水平比去年都有明显的下降。
关键词：稳健货币政策
降准降息推动融资环境放松，房企仍需防控风险
政府工作报告提到，稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年；保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定；创新直达实体经济的货币政策工具。
Q1：从今年政府工作报告来看，你认为今年房地产融资环境会与往年不同吗？
叶兵：从今年政府工作的表态来看，稳健的货币政策会更为灵活适度，降准降息、再贷款等手段会推动企业便利获得贷款，并推动利率持续下行。但对于房地产行业的金融控制，总体依然会保持相对从紧态势，坚持房住不炒，严控资金非理性流入房地产市场。
赵秀池：今年房地产融资环境会有一定改善。在降准降息等宽松的货币政策下，LPR会进一步走低，企业融资成本会有所下降，融资也较容易。
许小乐：为了应对疫情冲击，未来金融环境或将继续保持宽松。但在过去的实践中，部分资金流向房地产等资产领域，未能直接发挥对实体经济的支持作用，导致部分城市资产价格上涨。此次特别强调创新直达实体经济的货币政策工具，是对资金流向的纠偏，未来会进一步加大金融监管力度，防止资金被违规利用。这些举措将保证房价不会因为流动性宽松出现大幅上涨。
Q2：房企在投融资方面应该注意什么？
张玉良：为了对冲疫情的影响，全球都在推行宽松的货币政策。国内也出台了宏观政策措施，在宽松的货币环境下，资产升值将成为大概率事件。在这样的背景下，房企更应加强融资和资金管理，持续强化现金流安全。
赵秀池：房企在进行投融资前，一定要做好可行性研究和风险防范。把握好投资时机、投资区位、投资规模，保证投资产品适销对路。不要盲目不计成本进行融资，要想办法降低融资成本，增加项目的盈利性。
许小乐：房企在投资方面需要更加谨慎。房地产发展到了新的阶段，地区之间的分化会更加明显，要选择符合人口流动规律的城市，产品设计上顺应改善需求持续增长的趋势。
新京报记者 袁秀丽 张晓兰 段文平 徐倩 |
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