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[谈房论市] 70年后,房子还是你的吗?国家要立法了

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发表于 2016-11-29 09:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
   中共中央、国务院将研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,也就是说,社会长久关注的问题,70年住宅土地使用权到期了怎么办?即将有个明确的说法。
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       11月27日,《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。
       意见开篇明义:产权制度是社会主义市场经济的基石,保护产权是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。有恒产者有恒心,经济主体财产权的有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。
       意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排。最引人瞩目的是,意见明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
       也就是说,社会长久关注的问题,70年住宅土地使用权到期了怎么办?即将有个明确的说法。
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        据报道,北京大学法学院教授常鹏翱认为,意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
      今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注,不论是最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期呢?
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     中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。
    杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。
     中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为,意见提出财产权利保护问题,实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理,要拿出妥善的办法。意见尽管没有出台具体的内容,但特别重要的是,指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。
   专家认为,意见也是强化物权法的表现,回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则,通过法律手段来细化相关规定。
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     据央视新闻报道,  《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,但对如何续期并没有说明,这个问题是物权法制定之后预留的问题。
   北京航天航空大学法学院院长龙卫球说,解决如何续费的问题,在现有法律框架内,有四种方案:
        一是无需缴纳土地使用费,但房屋自然损毁或者使用寿命终结,则终止续期。此种情况可以加强危房监管,以建筑法明确危房处理机制。
        二是房屋所有权人需一次性缴纳下一个期限土地使用费,在新期限内房屋所有权人可以按照原有范围和标准改造或者重建房屋。
        三是房屋屋所有权人需缴纳土地使用年金。也就是说,将一次性土地使用费转为按年支付年金,相当于地产税,也类似于租金,以土地面积和建筑面积按照特定标准计算。年金滞纳不交者,依据土地规划用途产生不同的失权效果。
        四是无需缴费,回到类似1982年以前城市宅基地所有权状态。此种情形实质上就是城市住房用地重新私有化,其不足之处在于长时间多方面因素导致的社会资源分配不丰富,会使得富人和穷人差别很大,因而是偏向有房者的私有化。
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    龙卫球表示,这是一个重大的法政策决断,属于立法问题,当前无论政府还是法院,在处理相关事件时,由于立法上没有明确标准,请求立法给予明确解释是比较合适的。他建议“由全国人大常委会作出解释。”
   公众为什么这么关注这个问题呢?因为我们的房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等。

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    70年房屋产权怎么算?

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    虽然土地所有权有期限,但是房屋所有权,是永久的,只要还没有毁坏,就归产权人所有;而土地只是使用权,期限到了之后,就必须要续期。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末,使用年限到期问题近期不会集中出现。

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    从法律逻辑上讲,如果土地使用权到期而不续期,意味着土地要被土地所有权人收回去使用。但是中国现在土地与房屋权属关系的处理,整体上采取的是“房随地走,地随房走”的原则,所以收回土地的可能不太大。唯一的可能是禁止售卖、未续交土地出让金就不得转让、买卖房屋。
    北京联合大学法学院聂卫锋解释,中国现在土地与房屋权属关系的处理,整体上采取的是“房随地走,地随房走”的原则,这个原则是为了避免土地利用关系的复杂化。
    不管是在农村还是城市都一样。农民盖房取得房屋所有权,土地上的权利基础是(集体土地上的)宅基地使用权;业主对城市商品房拥有所有权,土地上的权利基础是(城市国有土地)建设用地使有权----城市里小区的话,该使用权一般是小区业主共有。所以,一般理解的城市商品房买卖,同时又包含了土地使用权部分的买卖。
   按照我国现行的法律,城市国有土地建设用地使用权是有期限的(最长70年),而房屋的使用寿命极有可能会超过土地使用权期限,我们也不可能假设或期望开发商只盖使用寿命很短的房子。所以,土地使用权到期之后自动续期是比较合理的,焦点应该在于如何确定续期的时间段以及续期之后的土地使用费用。
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