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今天的中国楼市，与2008年有何不同？ 睿谷智见 4小时前 “9·30”楼市调控已经整整两周年，楼市进入了一个微妙时期。2018年9月22日，万科董事长郁亮在万科南方区域的月度例会讲话称，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。 “转折点”或者说“拐点”，这个词在楼市历史上已经出现过很多次，早在2008年4月，当时的万科董事长王石在股东大会上谈到房地产行业未来走势时就说，“地产行业出现拐点已是事实”，因为“拐点论”被后来的楼市走势打脸，王石一度陷入“拐点门”。 如今，同样是万科，同样是“拐点”论，这意味着什么？今天的楼市与10年之前有何不同？这次的“拐点论”是将应验还是将像上次一样被打脸？ 2008年与2018年，确实有某些相似之处。2008年，全球金融危机爆发，中国经济面临严峻的形势；2018年，中美贸易摩擦持续升级，中国经济同样面临严峻的形势。但就楼市而言，面临的形势又确有很多不同。 第一，房价畸高程度不同。 2008年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市二手房平均成交价格分别为每平米13531元、17645元、7960元和11122元。 2018年8月，北京、上海、广州、深圳二手房平均成交价格分别为每平米85505元、59813元、41010元和53028元。四个城市今天的二手房房价分别是十年前的6.32倍、3.39倍、5.15倍和4.77倍。 2008年，北京、上海、广州、深圳城镇居民人均可支配收入分别为24725元、26675元、25317元和26729元。2018年四个城市城镇居民人均可支配收入预计分别为67486元、68704元、46468元和59598元。四个城市今天的居民收入分别是十年前的2.73倍、2.58倍、1.84倍和2.23倍。十年来，房价的上涨速度远远超过了收入上涨速度。 人们往往用房价收入比，也就是一套房子的价格比上家庭收入，来衡量房价相对于居民收入是否合理。假设每个家庭有3口人，购买80平米的住宅，分别用上面的数据计算房价收入比。可以发现： 2008年，北京、上海、广州、深圳一个家庭购买一套二手房分别需要14.6年、17.6年、8.4年和11.1年；2018年，四个城市一个家庭购买一套二手房分别需要33.8年、23.2年、23.5年和23.7年。当然，这是在假设所有收入基本上都攒起来买房的情况下。 与十年前相比，今天的房价无论是从绝对水平看，还是从相对水平看，都是更加高得离谱了。 第二，国家政策取向不同。 2008年，王石提出的房市“拐点”没来，政策“拐点”却来了。面对国际金融危机的冲击，2008年10月，财政部、央行等推出一系列措施刺激住房消费，包括首次购房最低首付调整为20%，契税税率下调到1%，个人房贷利率下限针对性下浮30%等。由此引发了新一轮房价上涨。 2018年，房住不炒的理念早已深入人心。7月31日召开的中央政治局会议强调，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。8月7日，住建部召开了部分城市房地产工作座谈会，提出对楼市调控不力的城市坚决问责。 与十年之前相比，政策方向相反，调控更加坚定，经历了这么多年的调控，我们对房地产行业稍一放松就出现暴涨的特性也认识得更加深刻。 第三，楼市需求形势不同。 城镇化是我国楼市需求的重要来源，大量农民变成市民，带来对住房的刚性需求。2008年，我国城镇化率只有47%，城镇居民人均住宅建筑面积28平米。2018年，我国城镇化率已经达到58%以上，城镇居民人均住宅建筑面积已经超过40平米。现在，很多农民已经成为市民，住房条件也已大幅改善，住房紧张的局面大幅缓解。 但是，发达国家城镇化率绝大部分是80％以上，从这个角度讲，中国城镇化至少还有十年以上的时间，农民市民化的进程还将持续，对房地产的需求也将持续。 随着城镇化率的提高和人口红利的消失，人口在不同城市间的流动对不同城市的房地产需求产生越来越具有决定性意义的影响。一线城市的购房需求始终非常强劲，二三四线城市则由于对人口的吸引力不同产生分化。增量人口有限，对存量人口的争夺就更加激烈。这就是去年以来，很多城市推出人才新政吸引人才落户的原因。人才新政的推出，随之而来的往往是房价上涨和抢房等现象。 与十年之前相比，虽然城镇化仍将持续带来对房地产的需求，但肯定是逐步走弱了，不同城市间的需求形势将越来越分化。 第四，居民购买能力不同。 居民部门的购买能力或者说加杠杆能力是房地产发展走势的决定性因素。一般来讲，衡量居民部门杠杆率，主要是看居民部门债务与GDP的比重。 2008年，我国居民部门杠杆率仅为18%，居民部门杠杆水平较低，具有加杠杆的空间。2018年，我国居民部门杠杆率已经达到51%，而且上升态势较快，仅上半年就又上升了2个百分点。 上海财经大学高等研究院田国强教授发布的中国家庭债务状况的报告认为，中国家庭债务已经超过可支配收入，比例高达107.4%，已经超过美国当前水平，居民部门杠杆率，远超其他发展中国家，实际上中国很多家庭已处于入不敷出的状态，家庭流动性已到了命悬一线的地步。 2008年社会消费品零售总额同比增长21.6%，2018年上半年，社会消费品零售总额同比增长仅9%。社会上出现了消费降级的说法，不论这种提法是否科学合理，但从引发了大众热议和共鸣的角度，已经反映出大家对钱包紧绷的感受。 与十年之前相比，居民背负了更加沉重的债务负担，家庭财富的绝大部分沉淀在房子上，对消费的挤出效应已经显现。 十年是一个轮回，但我们希望在房地产上千万别再轮回。房价已经太高，负债已经太多，收入在房价面前显得那么微不足道。无论拐点是否到来，但希望千万别再出现暴涨和各种乱像。房地产积弊已久，需要坚定态度、慢慢解决！ |
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发表于 2018-10-7 18:17
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