5年拒交物业费 78岁老人成被告

徐怀谦

2013年11月25日上午，丽阳天下业主拒交物业费一案在旌阳区人民法院开庭审理。因从2008年起拖欠物业费共计4671.3元，丽阳天下业主时大爷被爱家物业公司告上法庭。

庭审现场

核心分歧：爱家物业公司是否具备从业资质

在庭审现场，原被告双方分别陈述观点并举证。时大爷反复强调，爱家物业公司根本不具有从业资格。但原告代表律师却表示爱家物业公司资质合法。

被告：物业公司为开发商服务 渗水问题从未解决

被告时大爷今年已78岁高龄，自2005年就入住丽阳天下，2007年的业主集体维权事件时大爷也是业主代表之一。庭审中时大爷称：

1、物业公司未尽本分，不维修渗水严重的房屋，不维护公共设施，还于2007年擅自挪用维修基金。

2、根据《物业管理条例》和《物业管理企业资质管理办法》的相关规定，爱家物业公司根本不具备从业资质。双方签订的前期物业合同无效。

时大爷称前期物业合同程序违法、主体违法、内容违法。并且丽阳天下的建设单位和管理单位是同一法人。小区业委会本应代表业主利益，却被开发商和物业公司操控，不作为。物业公司根本就是为开发商服务，而非他们声称的为业主服务。他们所谓的“服务”，导致了业主利益的重大损失。这样的物业“服务”，业主们实在无法缴纳物业费。

物业公司：拖欠费用是事实 费用不到位服务怎到位

针对时大爷提出的问题，物业公司代表律师在庭审中表示：

1、爱家物业公司成都总公司取得了三级资质等级，可为10万平方米的小区提供物业服务。且爱家物业德阳分公司取得了行政部门的营业许可，资质合法。

2、关于公共设施维护，物业公司称业主须到公司进行备案再行处理，业主不但不备案，反而自己成立违法的委员会，鼓动整个小区不交物业费。妨碍他们正常工作的开展。

物业公司方质疑业主所举渗水图片的真实性。并称公司曾多次发出催费通知单，时大爷一直未曾理会，他拖欠物业费用是既成事实。物业公司表示，业主从2008年开始5年未交物业费，在此期间享受了物业服务，却反过来说公司服务不到位。业主费用都拖欠5年不到位，服务又怎么到位？

02、各方观点

其他业主：物业公司不作为 常存安全隐患

在庭审现场，除了被告时大爷，还有几位同样对物业公司不满的业主旁听。据一位业主透露，该小区拒不缴纳物业费用的住户数量约有 140多户，他们与时大爷的观点一致。这几位到场的业主代表称，从2005年业主入住至今，物业公司从未维护过小区车棚、单元门等公共设施。且爱家物业公司根本不具有从业资格，不是他们不愿意交物业费，而是前期物业合同根本就是违法，试问一个违法的合同要如何去执行？

一位业主说，她家房屋从入住起就存在漏水渗水问题。每逢下雨天家里就一片狼藉，雨水不仅从外墙渗到内墙，更是渗透到内部的房间，整个房屋边角都是又霉又黑，花再多的钱装修也始终治标不治本。渗水问题从未得到解决，严重影响业主的正常生活。小区内防盗门、地下车库等公共设施也年久失修，存在安全隐患。对于这些问题，物业公司视而不见，多年来一直毫无作为。

丽阳天下A区自行车棚

业主家渗水情况（照片来源：丽阳天下业主）

原告律师：业主与开发商摩擦 物业公司被迁怒

物业公司的代表律师称，业主之前与开发商的一系列摩擦是业主与开发商之间的问题；而现在业主把对开发商的积怨，迁怒于物业公司，认定开发商与物业公司“同坐一条船”，以此作为拖欠物业费的借口。这种行为，不仅违反国家相关法律，也严重损害了物业公司的利益。

专业律师：一切回归合同 平等判定双方职责

腾讯房产德阳站就此次法律争议，致电房产纠纷方面的专业律师李律师。李律师认为，此案有两点需要明确：

1、物业公司是否具有主体资质。物业公司的执业资格应由德阳市住房保障和房屋管理局物业管理科确认。同时，不同等级的物业资质有相对应的物业收费标准和物业服务标准。爱家物业的执业资质和以上两项标准是否对应也是确认物业公司主体的关键点。

2、物业公司是否达到合同约定的服务标准；同时业主是否按照合同约定履行职责。

李律师称，《前期物业合同》在双方签字之后具有法律效力，双方的争议应该回归到合同本身。物业公司和业主处于平等地位，首先都应审视己方是否按照合同履约——物业公司提供的实际服务水平和质量是否达到标准，业主是否履行合同约定的职责。倘若有一方违约，则应按合同承担违约责任，比如交纳滞纳金或赔偿金给对方。

物业公司提出的“因未收到服务费所以服务无法到位”，在法律上其实是没有依据的。同时按照惯例，物业公司应该“先服务，后收费”。

由于此次案情颇为复杂，涉及国家相关法律法规争议较多，小编专门致电了负责物业公司管理审核的德阳市住房保障和房屋管理局物业管理科。物管科的工作人员发表了权威的看法。

来源：腾讯房产

物管科：物业公司合法 业主应走正常渠道维权

针对此次事件，物管科的工作人员表示，依照相关法律，爱家物业公司具有从业资质，属于合法经营。

如果业主对物业公司服务不满，大可走正常渠道，提请小区业委会敦促物业公司整改或者更换物业公司。若业主认为业委会不作为，可召开业主大会，改选业委会成员，之后再与物业公司沟通解决，甚至解聘。

采用拒交物业费的方式来表达对物业服务的不满，只能带来恶性循环，绝非明智之举。

另外，丽阳天下4位业主由于同样的原因拖欠物业费于6月3日的庭审中败诉，充分说明了业主的做法不正确，应该说法官的判决是站对了立场。

判决结果：时大爷败诉

2013年12月2日，德阳市旌阳区人民法院下达了判决结果，时大爷败诉，被判十日内支付拖欠的物业管理费。法院认为：时大爷拖欠物业费是事实，物业公司在管理方面确实存在问题，但其中也有业主欠费的原因。

04、解决之道

近年来，业主拒交物业费的纠纷屡见不鲜，原因也五花八门：住房空置未入住、房屋质量问题、噪音、排气污染、楼道卫生打扫不彻底，甚至物业帮忙叫出租车不及时……种种拒交物业费的理由，有的貌似合理，有的完全无厘头。有的是物业公司的职责范围，有的却张冠李戴。

那么，物业服务的好坏是否有标准呢？业主质疑物业服务时应采取怎样的方式呢？就此，德阳市住房保障和房屋管理局物管科科长王昭作了核心提示。

评判物业服务看合同 分清“三个关系”

王科长表示，在很多物业纠纷中，业主往往以自己的主观感受判定物业公司的服务是否到位，缺乏依据。其实，最好的方式就是看《物业服务合同》，物业公司的服务应以合同规定的条款为标准。

另一方面，包括丽阳天下在内的小区之所以各种矛盾错综复杂，一个根本原因就是没有厘清关系。业主应明确三个关系：业主与开发商的关系、业主与业委会的关系、业主与物业公司关系，同时应明确三方的职责。

比如，房屋渗水属于房屋质量问题，是开发商的责任，物业公司只能统计业主家的渗水情况并报给开发商，房屋的维修并非物业公司职责范围内。而开发商应该按照国家法律规定的质保期进行房屋维护，不能踢给物业公司。

业委会是由业主选出的代表业主与开发商和物业公司沟通协商的组织，业主有意见须先向业委会提出。如果对业委会的人员和工作有质疑，可以按照正常渠道进行改选。

物业公司是为业主提供物业服务的，是属于市场化的雇佣关系。物业公司负责合同约定的日常清洁维护等工作，签订的物业合同分为包干制和酬金制两种，包干制合同不需公布物业费用明细，只需公布小区公共收益比例和数额。业主不应将非物业公司职责范围的问题怪罪到物业公司头上。

无论是开发商与业主，还是物业公司与业主，出现纠纷应首先明确相关法律法规。建议业主先到相关部门咨询，同时拿到确实证据再维权。合理合法的维权行为该支持，但拒交物业费等过激行为属于过度维权，只会升级矛盾，让情况愈加混乱。维权的关键是依法办事，只有走合法渠道，问题才能得到有效解决。

天俯雄州

这样判案，我R他妈的老B哦，简阳有几家物管负责的，只收钱不做事！仗着有政府人员参股撑腰为所欲为！

soma9

物业公司快成为贬义词了～

烟不离手

现在的物业 不敢恭维哈