不组织召开小区业主大会 成都一街道办被告上法庭

徐怀谦

11月17日下午2点，成都锦江区法院开庭审理一起行政不作为诉讼案件。因为锦江区东光街道办事处不组织召开小区业主大会，选举产生新一届业委会，其辖区内的翡翠城一期业主谢女士将办事处告上法庭。

当日，街道办负责人委托一名邓姓工作人员出庭。经过两个半小时审理后，审判长宣布休庭，此案将择日宣判。

寄申请书

请求组织召开业主大会选举产生新一届业委会

2014年8月7日，翡翠城一期第三届业委会中，相继有5位委员在小区业委会公告栏中张贴辞职信。2014年11月29日，业委会仍未履职，小区超过三分之二的楼栋代表同意5位委员的辞呈，并报送了街道、社区。

2015年2月7日，业主谢女士向东光街道办邮寄了一份行政行为申请书，请求组织召开业主大会，选举产生翡翠城一期第四届业主委员会。3月5日，街道办口头答复称，鉴于业主委员会事实存在，不能依照其请求组织召开业主大会。

谢女士的起诉书称，“在3月5日之后去往被告单位，并与被告多次电话联系，要求给出书面答复，被告均予以拒绝”，3月13日，她向锦江区法院提交行政起诉书，请求判令被告（办事处）履行行政职责，组织召开翡翠城一期业主大会，选举产生新一届业委会。

庭审焦点

9人中已有5人辞职业委会是否事实存在？

业委会事实不存在，是街道办组织召开业主大会、选举产生新一届业委会的前提。对此，原被告各持己见。

街道办认为“业委会事实存在”，依据是该业委会于2014年11月就小区是否与物业方续聘召开相关会议，并于2015年1月与物业方签订三年合同。

原告谢女士认为，该业委会由9名委员组成，其中5人提出辞职，加上一名委员因房屋卖出不具备业主身份，事实上6人的委员资格均已终止，时任业委会委员缺额人数超过委员总数二分之一，本届业委会已“自动解散”。此外，2014年11月，楼栋代表联席会议超过半数人员同意了5位委员的辞职，且业委会公告栏中已经贴出《关于第三届业委会自动解散的公告》。

组织召开业主大会是否街道办法定职责？

假设小区业委会事实不存在，街道办是否具有组织召开业主大会的职责？对于相同的条例和规则，双方有不同的解读。

《成都市物业管理条例》第32条规定，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。《成都市业主大会活动规则》指导细则第二十条规定，业主委员会未能换届产生或者其委员集体辞职、未能按业主大会议事规则履职，导致业主大会会议不能召开的，业主可向物业所在地街道办事处、镇（乡）人民政府申请组织召开业主大会会议。

根据以上条款，谢女士认为，召开业主大会是街道办的法定职责，而办事处一方的辩护律师发表质证意见，认为召开业主大会并非街道办的法定职责。其依据是：首先，不是任何规范性文件都可以赋予国家行政机关法定职责，只有国家法律、行政法规以及各部门规章才能赋予，而《成都市物业管理条例》只是地方性法规。其次，按国务院发布的《物业管理条例》第10条规定，街道办的行政职责是“指导”。

另外，即使根据《成都市物业管理条例》第32条，街道办组织召开业主大会的前提，是业委会不履行召开业主大会职责，房产行政主管部门责令其限期召开却逾期不召开。这需要原告提供房产主管部门已经责令的证据。最后，即使房产主管部门已责令，条例中规定的是“可以”，而非“必须、应当”。

双方说法

业主：业委会已经“自动解散” 街道办：已履行监督指导职责

针对被告的质证意见，谢女士提出，业委会中过半数人员提出辞职，业委会已“自动解散”。所以，房产主管部门失去了责令业委会召开业主大会的前提，“逾期召开也就成了必然”，召集业主大会的职责就落到了街道办身上。此外，召开业主大会是“指导”职责中的一种，两者不矛盾。

对此，街道办工作人员及其代理律师表示，在此事上，街道办已履行了应有职责——监督指导。

华西都市报见习记者 毛玉婷 记者 吴小川

(华西都市报)