纵论新政走势 灵活新政二套房贷不再一刀切

披着狼皮的羊

[经典语录]

“经历过这次调整，大部分开发商会往高端走。”

“这次就是政府出面，给市场注入信心，就是宣告这是政府认可的一个政策底部。”

“我想明年春节以后房价应该关闭下降的通道。”

“以往对二套房一刀切，无形中压抑了正常的改善性居住需求，这次变灵活了。此外，地方政府和各地银行有更多灵活的权利。”

新政会改变成都楼市格局？

记者：楼市新政会对成都房产市场产生怎样的影响？

吴昌宁：目前国际金融危机从西方发达国家向亚洲波及，从虚拟经济向实体经济传导，国际宏观经济形势恶化，不确定的因素增多。尽管中国经济基本面没有大的改变，成都面临“地震后、风暴中”的特殊历史阶段，加上政策有滞后性，但可以判断的是，成都作为西部特大型内陆城市，城市经济发展的内部张力相对较强，房地产市场内需将得以刺激和释放，对于成都房地产市场的稳定和可持续发展将起到积极的推动作用。

樊琦：现在很多人在比较到底是开发商给的优惠更多，还是救市政策带来的实惠更多。我觉得这种比较是没有必要的，财政部颁布的救市政策主要是信号，地方政府会根据它的中心意图来制定地方政策。

冯珏：我们知道香港当时救市，是缩量救市，而我们是增量救市，我们的增量是让更多的人进入市场，刚性需求、城市化带来的新增人口，刺激二手房就是增量救市的一个做法。另外，我认为市场的供应结构也可以改变去年的畸形发展，去年成都楼市的多层比例只有7%左右，其余全部为电梯，这样开发商全部集中于高层一个市场，我想经历过这次调整，大部分开发商会往高端走。

披着狼皮的羊

新政有多新？

记者：与以往相比，此次出台的新政策有什么特点和不同的地方？

吴昌宁：此次财政部出台的新政策有三大特征。第一是政策出台具有明显的经济背景。国际金融环境改变，世界整体经济中不确定的因素增多，反映了中央政府“灵活审慎”的积极应变政策导向；第二是此次出台的10条政策均是扩大内需的针对性措施，房地产从商品房市场到住房保障占了四条，反映出房地产在扩大内需战略中的重要地位；第三是政策充分体现了灵活性和层次性。调控对象从消费者上区别了住房保障对象、首次置业者和改善型购房者；从产品上区别对待廉租房、普通商品房和高档商品房。以往对二套房一刀切，无形中压抑了正常的改善性居住需求，这次变灵活了。此外，地方政府和各地银行有更多灵活的权利。

樊琦：我认为此次新政中关于“改善型住宅”的提法是值得研究的。当更多的普通自住性房屋被投入市场，再加上新政对二手房市场的推动，交易成本的降低，将促使市场重新活跃起来。而在这时，针对改善性住房需求的鼓励措施将让市场迅速生成一股强大的供需力量，开发商需要做好准备，面向这一类人**出更精细、科技含量更高的改善型住宅。

黄晓进：此次政策性的对象毋庸置疑是刚性需求，并不是针对价格的调整，所以我们看到政策出台后，很多中央媒体第一时间评论此次政策调整是刺激消费，并不是继续推高房地产的价格泡沫，所以开发商也要顺应民意和政策意见，以刺激活跃消费为主，在合理的价格水平上做优楼盘品质。

冯珏：目前的市场情况是信心不足，开发商越降越不买，因为追涨杀跌不可能避免。所以我认为这次就是政府出面，给市场注入信心，就是宣告这是政府认可的一个政策底部。

黄晓进：改善型住房第一次在政府的文件中以鼓励的语气被提及，我想改善型住房的空间是很大的，对于很多第二套住房一刀切的信贷政策有望得到松绑，因为很多改善型住房并不是投资和炒作，所以这个信贷政策出台，将会释放很大一部分紧缩的购买力。

披着狼皮的羊

新政后，房价还跌吗？

记者：现在是不是买房的最好时机？新政策实施后，未来成都房价的走势情况怎样？

吴昌宁：俗话说得好，识时务者为俊杰。我个人认为现在是一个极为理想的购买时机。购房者永远也找不到最低点，至少现在的价格已经基本触底，开发商降价回款的现象屡见不鲜。购房者也不要老是计算政策会让自己节约多少钱，而是要观察楼市大环境。判断房价上涨或下跌，事实上是对成都这座城市价值的预测。成都的未来肯定是越来越好，房价从长期发展趋势上看一定会上扬。

至于买不买房？购房者首先要判断自己是不是需要一套房子；其次判断购房环境是不是值得下手。光看价格是不全面的，要从价格、品质、品牌三个要素形成的综合性价比方面判断。个人认为购房者一定要树立相对理性的购房过程，房价涨时疯狂追买是不理性的，房价跌时持续观望错过购房时机也是不理性的表现。

黄晓进：我想明年春节以后房价应该关闭下降的通道。因为全球的经济背景下，我们的政策目前已经改变，几个月前还是应付通货膨胀，现在我们必须要刺激消费，扩大内需，保证经济增长，因为经济增长是保证就业的必须，而且我们看到很多房子都跌破了成本。一些资金链充裕的开发商暂停开发，已经成为一个现象，因为只要不动工就不会产生新的成本。

樊琦：当然，去年部分楼盘的价格显然是不正常的，这导致了市场上关于房产商“暴利”的说法；而在当前，面对较冷的市场形势，有些企业推出的楼盘价格却又低于刚性成本。平心而论，去年的涨和今年的跌都是不正常的。事实上我们看到，有些楼盘光是楼面地价成本便已在3000元/平方米上下，而它的房价却只卖不到4000元/平方米。我们都知道，加上建安成本、税费等等，楼面地价之外的成本绝不可能在1000元/平方米以下。开发企业这样做，只会导致市场信心的崩溃，导致交易量严重萎缩，这也正是政府为什么敢于强势出手的原因。相信市场经过进一步的调整，价格会尽快恢复到理性的水平。

冯珏：我们的购房者一定要知道，一味降价有可能产生价格陷阱，价格欺诈，或者是开发商准备跑，准备烂尾的风险，购房者要注意这种风险。