关于房屋质量问题的讨论！！

披着狼皮的羊

    当我国的住房制度还停留在福利实物分房阶段时，尽管房屋质量是个很大的问题，但，是于没有进入市场因此不存在消费者权益问题。住房都是按指令性分配的，反正个人也没有从工资收入中拿钱，能分到就很不错了，再差的住房也比没有要强，只要结构上没有大问题，质量差修一修总是可以忍受的。但当商品房进入市场转化成个人消费品时问题就不同了。购房者掏的是自己的腰包，自然就要买个质量满意的产品。这就不再仅仅是结构上不出问题就行了，而是小到一个开关或螺钉都会成为引起合同纠纷的投诉。

　　开发商：商品房质量的全部责任都推给我们，很冤
　　任志强（北京华远房地产股份有限公司董事长）认为，随着市场经济的发展，房屋开始成为商品，因此建设部正式发布了《建设工程质量管理办法》(建设部[1993]29号令)。第17条规定“建设单位应对其选择的设计、施工单位和负责供应的设备等原因发生的质量问题承担相应的责任。”开发公司额外负责组织和保修工作。这些对质量监督、管理和约束的相关法律使我国的整体建设施工质量有了大幅度的提高和改善。
　　保护消费者的权益对任何产品而言都是一致的，但问题在于到底是谁应对产品质量承担责任。这从两方面分析，一是产品是谁生产的；二是谁提供什么样的劳动，并按这种劳动收取了费用，谁应对这种劳动负责任。商品房的生产过程并不同于一般的商品。商品房的生产是由无数个生产部门共同组合完成的，并且不是由一个单位负责全部的测试、检验、监理的过程，因而产生了各自承担各自责任的复杂性。其中有判定责任的困难，也有应对各自承担责任程度制定的困难，更有要求索赔和索赔过程的困难。
　　在商品房的开发和生产过程中，房地产开发商并不提供任何具体劳动，开发商提供的仅仅是艺术创造的抽象劳动及服务的组织工作。产品是由具体的劳动生产部门按开发商提出的抽象劳动要求进行生产的。同时开发商并非以具体劳动获取利润，而是从艺术创造的抽象劳动和组织服务以及降低成本中获取利润，因而也只应对这部分抽象劳动形成的生产过程和服务过程承担责任。
　　商品房不同于其他商品，特有的不可移动性和其设计单件性的特点，可以说是惟一带有独立空间位置性的商品。出现换房问题时可以更换成同户型不同位置、高度的产品，但不可能保证换成同一位置空间的同样产品。其产品的价格有独特的时间性，关键是还有质量责任转移的时间性，又如何保证退换呢?买房者可以因房屋质量问题退房给开发商，开发商是否可以因质量问题退房给施工单位、设计单位、监理单位呢?为什么会出现各种的投诉最终将承担损失的责任都交给了开发商。
　　其实政府在商品房的质量问题上也做了大量的工作，例如加强质量的要求和检查，但并没有从根本上解决产品的质量问题。于是政府想出了一个高招，将质量管理的责任包给开发商。

　　李宏（秦跃房地产公司副总经理）认为，商品房质量问题是今天消费者探讨的热点之一。很多客户总是习惯性地把消费一般商品时的上帝感觉强加在房屋交易上，差异自然就会显示出来，这是个必然现象。可房屋产品却存在它的特殊性。改革开放之后，大部分商品都市场化了，惟独房地产产品刚开始市场化，但它恰恰又是金额最高的一种产品。就产品质量而言，开发商为了生存，同时也为了形象，主观上采取的不良手段也越来越少。在利益原则上，开发商的屁股应坐在客户这边，例如：设计、施工，哪个环节出了问题，客户肯定会先找物业公司、开发商，物业公司和开发商没必要为别人的失误承担责任。所以，哪个环节出了问题就罚哪个环节，直至罚到倾家荡产。交房时，很多客户提出来，要有质量标准，可原来的市场是国家建房、卖房，质量标准按栋规定，可现在卖，质量标准仍按栋验收。如果客户觉得房子有问题，也想告开发商，可开发商有合格证，官司根本没法打。

　　杨杰（美林花园副总经理）说：“偌大的工程，施工队伍几千号人，开发商根本没法保证所有的施工人员都按你的要求去运作?质量存在或多或少的问题是目前中国建筑水平不可避免的。能采取的办法是，在前期能有预见性是最好的，将破坏性降到最低限度。如果问题出来了，关键是要采取什么态度，一种是回避，一种是解决。有很多开发商认为，施工单位做错的，为什么要我开发商担负责任。可对客户来说，他是找开发商签的合同，有问题开发商不能回避。然后是再在企业内部，该谁负责任合作方自己解决。”

[ 本帖最后由 披着狼皮的羊 于 2008-12-10 16:08 编辑 ]

披着狼皮的羊

　　购房者：商品房有问题，我们只能找开发商
　　记者在采访过程中了解到，许多买房人都认为房屋出现各种问题需要解决时，我们不找开发商又能找谁。的确，对客户来讲，购房的合同是和开发商签订的，那么开发商肯定是第一责任人。

　　购房者吴先生告诉记者：“对于消费者来说，无论所购商品房出现何种问题，此问题的责任该由谁负，均属于开发商自己私下协调解决的问题。反正我只跟开发商签了合同，开发商就得负第一责任，开发商都该为自己行为负责，无须回避。作为业主，我们不会体谅他们，法律更不会体谅他们，谁让他们请低水平的施工单位。应该‘保修、退换’的就赶快给客户解决了。所有在开发过程中遇到的问题，都是开发商必须要面对的问题。为什么有的项目没遇到麻烦，说明人家有办法解决。”

　　相关人士：开发商尽力规避一切问题在开发中存在的可能性 　　开发商应该与知名的、有品质保证的施工单位合作，虽然北京这样的单位少、费用高。但相对而言，麻烦少些，免得遇上客户“保修”和“退换”的要求。

　　于庆新（均豪物业公司总经理）认为，工程上确实有许多不可预见性，当老百姓发现问题时，与开发商吵、闹，要求赔款退房，都是为了尽快解决问题。谁花钱是为了“退房”?可是在许多小区，一出现问题，物业公司就说责任是开发商的，开发商就说是施工单位的，相互推诿，这种现象太多。客户找你是为了解决问题不是问你应该找谁解决。客户只与开发商签了合同，当施工单位未能履行保修义务时，开发商要从施工单位的尾款中划拨维保费，请物业公司维修。就会避免许多麻烦。
　　开发商在开发项目过程中，要与方方面面打交道，有些问题开发商无法负责，这个道理根本不成立。

　　林金城（金网络总经理）说：“开发商为客户提供产品，其他施工、设计……都为开发商服务，不管出现什么问题结果都应由开发商负责。当然，有时开发商也有难处，例如：施工单位有问题，客户可以质问为什么不挑个好点的。但还有一类恐怕就不是人为能改变的，例如：入住一年了电话通不了，不是开发商不愿交钱，而是国家电信是垄断经营的，这个责任可能谁也负不了。但客户终究是客户，不可能特别专业，希望政府能有一个强制措施，房子必须达到某一个水准，有了明确界定标准，才可以流通。另外，开发商也应尽力规避一些开发中可能存在的问题隐患，做到质量等诸类问题在交房时根本就不可能发生，那么‘保修、退换’问题就不可能存在了，买房人也能踏实放心地住进新房。”

[ 本帖最后由 披着狼皮的羊 于 2008-12-10 16:08 编辑 ]

lanli1975

真是麻烦哟!!!!!!