如果你在银行有住房贷款，你可能不一定知道贷款月供是如何计算出来的；即使你知道月供是如何计算的，你也不一定清楚月供的构成；即使你知道月供的构成，你也不一定清楚利息是如何计算出来的。因为在一般人看来，这些计算过程实在太复杂了。 但利息计算过程其实非常简单。利息=本金×计息天数×利率×折扣率。 个人住房贷款的利息计算也是这样的，方法没有任何问题，问题出在每月的计息天数上。银行在计息天数上，有几个天数选择：储蓄存款——每月30天，对公存款、贷款——日历（实际）天数，住房贷款——每月31天。 下面我以一个实例来证明：
这是一个真实的银行扣款表，表的前5栏是从网上银行输出来的，实际利率是根据利息×360÷本金÷计息天数计算出来的。我结合银行的5年期以上的贷款利率，2008年为7.83％，2009年为5.94％，银行给的折扣是82.2580％，实际利率分别为6.4408％、4.8861％。 表中，双月利息计息天数为31天，这没有任何问题，如2008年1月21日——2008年2月21日，这个期间计息天数为31天。问题出现在单月的计息天数上：2008年2月21日——2008年3月21日，计息天数应该为29天，利息应该是357547.44×29×6.4408％÷360=1855.11，而银行按31天计算的利息是1983.05，多收了127.94。全年的多收利息情况见下表：
每年1月，由于发生利率变化，我分段计息的金额与表中一直对不上，不知道银行是如何计算的，但因为与计息天数无关，可以忽略。从上表我们可以看出，银行在2008年多收利息318.75元，按这种计算方式，银行在2009年将多收332.75元。银行每月扣借款人的钱没有改变，多收的利息，相当于少还了本金。
如果贷款期限是10年，银行将多扣68天的利息；如果贷款期限是20年，银行将多扣135天的利息，银行将多扣203天的利息。按照贷款100万元、利率5％计算，10年、20年、30年贷款银行最终将多收利息（100万÷2×5％×天数÷360）4722.22、9375.00、14097.22，而这还不包含复利。 我非常希望这是一个个案。但理智告诉我，这绝不是一个个案，而且也决不会是一家银行如此操作。 2009年1月6日中国人民银行金融市场司副司长霍颖励称目前个人住房贷款余额2.95万亿，照此计算，如果银行每年多收7天的利息，将从百姓口袋多拿去30多亿元。而这30多亿元，本应是归还贷款本金的。因为少还了本金，这部分少还的本金还将月复月、年复年地产生利息。目前，个人住房贷款余额还在增加，银行每年多收的利息也还在增加。 而这种行为，算不算盗窃呢？
（以上信息来自于http://cd.qq.com/a/20090427/000114.htm）
有进行银行按揭的朋友算算你自己的房贷是按多少天计算的吧 | 
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发表于 2009-4-28 08:56
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发表于 2009-4-28 09:33
