赠送面积有好多，写进合同才牢靠

披着狼皮的羊

职能部门说：
赠送面积麻烦多
解决问题看约定


对于赠送面积，购房者最关心的是其本身在购房合同中没有明确，一怕交房时赠送面积与当初说的不够，二怕最终赠送面积变成了产权面积，购房者就要按合同约定补差价。对此，相关开发商通过非正式渠道答复：双方已在合同中已经明确了建筑面积、套内面积，对于面积的误差的处理标准也是按照相关政策约定在3%以内；对于业主们最为关心的不计产权面积部分，开发商在合同附图中已经标明了尺寸，因此请大家放心，交房时将以合同附图为参照标准。不过，这一解释并未得到诸多业主的认同。


据成都市建委房屋开发处相关负责人称，在今年第一季度该部门受理的有关房地产的投诉中，由赠送面积引发的投诉已上升为主要问题。市房管局产权监理相关负责人也告诉记者，政府职能部门在产权监理方面仅按项目规划图约定的应计产权部分进行监理，赠送面积部分没有相关法律法规作为依据，不计入监理范畴。在赠送面积问题上，相关权益的保障还得靠买卖双方签订的合同来实现，争议出现时可按合同规定办理。

披着狼皮的羊

律师说：
强烈要求开发商将赠送的面积写入合同

面对现今激烈的市场竞争，开发商为了规避“90/70政策”而精心设计的“赠送面积”、“可变空间”、“超层高”作为卖点和促销手段。四川法银律师事务所资深律师冯明超认为，赠送面积大都是开发商利用阳台、露台计算半面积或不计算面积来做文章，绝大多数的购房合同中都没有写明赠送面积，当然在产权证上也不会体现出来。一旦“赠送面积”缩水或出现质量隐患，产权纠纷，遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等情况时，存在一定的法律障碍，因此，购房者应当坚持要求开发商将赠送的面积写入合同。


当然，并非所有的“赠送面积”写入合同都能得到法律的保护，比如赠送楼顶花园的约定就是无效的，因为该部分属公共部分，开发商无权出售、赠予他人。由于赠送面积不计入产权证，使得项目的总建筑面积大大超过了《建设工程规划许可证》审核的建设规模，同时，实际容积率远远超过了审批的标准，人居环境品质下降，而开发商却利用赠送面积省了报建费，增加建筑面积获得了利益。对此，已有不少地方政府出台文件加以限制，比如2008年9月正式实施的《成都市规划管理技术规定(2008)》明确规定：每套住宅阳台的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%，套型建筑面积90平方米(含90平方米)以下住宅，其建筑层高不得高于3.6米，套型建筑面积90平方米以上住宅，其建筑层高不宜高于3.6米。


冯认超表示，关于在合同中没有约定赠送面积，发生纠纷的处理办法有两种：一是开发商如果把公共面积赠送给购房人，该约定无效，开发商有过错应当给购房人经济补偿，造成损失的，还应当赔偿损失；二是如果开发商赠送的阳台、露台缩水，购房人可以要求开发商赔偿，开发商坚持不赔，购房人也可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第14条规定，出卖人交付的房屋实际套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3％为由，向法院起诉，要求解除合同、退还购房款、支付利息。

木子龙天

学习了
谢谢楼主

披着狼皮的羊

■6米挑高做夹层，装修费用得多花好几万
■赠送户型难以和正常户型媲美，有些没有实际作用
■二手房交易中愿意为“隐性成本”埋单者不多


“我们的得房率高达140%，算下来价格仅3000元每平方米左右。”一家楼盘展位，销售人员极力推荐。事实上，这不过是诸多大打赠送空间牌的开发商之一。业界人士分析，尽管赠送空间早已叫停，但由于2008年滞销，当初不少开发商为了满足90/70政策而规划的灰空间户型，仍然在当前楼市中占据了重要比例。而另一方面，随着较早开发的部分主打灰空间项目交房，越来越多当初抱着“捡便宜”心态买灰空间户型的购房者，不得不承担灰空间户型带来的一些现实烦恼。


高成本买来“鸡肋”


“要解决6米挑高的夹层问题，至少得多花几万元。”2007年买了城东建设路某楼盘的苏先生近来十分烦恼，当初正是因为看中其巨大的赠送空间才买了这个项目的房子。尽管2007年买房时产权面积实际单价已超过9000元/平方米，但销售人员一再说服他，如果加上赠送空间，一套近70平方米的户型，实际得房面积达到100平方米，实际得房价格不到6000元/平方米。实际得房面积的单价比周边楼盘低数百元，捡便宜的心态，让他迅速下单买房。


近日该楼盘交房后，苏先生找了一家装修公司进行简单评估后大吃一惊，要解决开发商当初承诺的6米挑高空间做夹层的问题，至少得多花好几万元！而且装修出来的夹层，在采光通风方面很难和正常设计的房间相比。他算了一笔账，一是做旋转楼梯，二是搭建钢结构，每平方米的实际成本已增加了好几百元。如果与得房面积同等的户型相比，他买的房子丝毫不便宜，最大的差别是产权面积要小得多，而且户型合理性难以和正常户型媲美。


这让苏先生烦恼不已，如果不装修，则意味着当初看中的赠送空间化为乌有，而实际房价将高出周边楼盘3000元/平方米左右。如果装修，实际得房成本也将不再便宜。更为重要的是，夹层做好后，根本不知道有什么用途。当初买房时的优惠，其实已成为“鸡肋”。


购房者李先生的买房经历似乎更有说服力，他所买的户型里有一个20平方米的架空空间，当初销售人员鼓吹将多出一个会客厅或卧室的说辞，让他激动不已。“现在看来，非常尴尬。如果要做楼上的夹层，旋转楼梯和通道将占去很大部分的面积，不但楼上的空间无法正常使用，也影响了底层空间的使用。现在只有不装修了，吊点装饰品。但这样，实际房价比周边项目高出了一大截。”

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买灰空间户型 别盲目叫好


“确实有不少楼盘的赠送空间让业主捡了‘便宜’，比如有些户型设计了大面积花园，实际上一旦用墙体隔离出来，就是一个正常的房间。但仍有不少赠送空间比较尴尬，比如一些面积不大的夹层空间。”华达装饰设计总监周晶告诉记者，随着前期大量主打赠送空间的楼盘陆续交房，面临灰空间交房之苦的业主越来越多，公司近期接到的装修设计中，不少都有解决灰空间的问题。他透露，购房者所面临的烦恼确实存在，大多数购房者都是装修外行，开发商很容易“忽悠”购房者相信赠送空间是捡了大便宜。但很多人买房子时，根本没想清楚赠送空间的真正用途。不少赠送空间要合理使用，往往都得大幅度增加装修成本，对于购房者而言，犹如哑巴吃黄连有苦说不出。


周晶说，并非所有的灰空间户型都是想象中的美好创新，购房者买这种户型时，一定要先想清楚，家中是缺少了什么空间，赠送的空间是否有用途，否则，所买的房子将是单纯意义上的面积增加，而对居住没有任何作用。这实际上是一种浪费。“就像买手机送婴儿车一样，看起来送的东西价值不小，但实际上对自己却不一定有实际意义。”


购房者在买房时，对于赠送空间后期的改造成本也要有初步的认识，如果认为赠送空间确实能实际意义上降低房价，而且有明确用途，也要选择后期容易改造的空间，比如只需要做简易墙隔离的独立房间改造成本低，而且适用。对一些看起来不错，但实际用途不大或者改造成本较高的空间，则需要谨慎考虑。

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二手房市场 隐性成本谁买单？


与购买新房时销售人员轻易説服购房者下单的情景截然不同，灰空间户型要在二手房市场上轻易説服置业者买房，就没有那么容易了。“即使是买房的人认可赠送空间的实际面积和高得房率，也不愿意承担更高的隐性成本。”本土二手房中介品牌富房不动产相关负责人告诉记者。同样是实际面积100平方米的户型，产品面积为70平方米的灰空间户型和产权面积为100平方米的常规户型相比，面临着更大的交易压力。


产权面积是不少谨慎的购房者对二手房面积的主要参考因素，即使一些赠送空间较大的二手房，买方也会质疑实际得房率，要求请专业人士进行鉴定，程序非常麻烦。


这只是灰空间户型带来的后期麻烦之一。由于装修成本弹性太大，大多数购房者对装修灰空间付出的高成本根本不买账。“举个例子，如果同一区域同一年代的房源，产权面积为90平方米的常规户型装修成本10万元，总价为60万元，买方会认为是正常价格。但如果产权面积为60平方米、实际面积为90平方米的户型，装修成本可能是15万元，为了保证利益，卖方不得不标价65万元，这样不但产权面积要小得多，而且价格更贵，实际得房面积却不见得增加，买方就很难接受了。”海椒市一家小中介的置业顾问告诉记者。


但大多数购房者买房时，都很难想到未来装修和销售的麻烦，只是一味追求赠送空间带来的价格便宜。这是目前灰空间户型仍然畅销的主要原因。

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同样的价格 买来更多风险


“灰空间户型看起来得房率高，但其实价格并不便宜。”一家品质楼盘负责人做了比较，大多数灰空间户型的产权面积销售单价都高出周边项目，比如得房率为150%的灰空间户型，其产权面积销售价格往往比周边项目高出50%。最终实际面积价格和周边项目相差无几，而购房者承担的则是赠送空间部分没有产权保障的风险。那为什么购房者会对灰空间户型趋之若鹜呢？“一是占便宜的心态，二是为了买大户型享受小户型的政策优惠。”该负责人分析说。


“政府相关部门从政策上限制灰空间户型，实际上已经说明了这种房源存在一定的问题。一是赠送空间的使用合理性，二是改造成本的大幅度增加。”星彦地产总经理张猛说，“灰空间户型实际上是开发商在账面上占了便宜，一是节约了大笔报建费，二是容积率提升，增加了销售收入。”一个容积率为5.0的高层住宅社区，如果大部分户型赠送空间都达到140%，就意味着整个小区容积率提高到了7.0，这也是开发商对灰空间户型开发乐此不疲的原因。因为多出来40%的建筑面积，没有土地成本，没有报规、报建、前期总平等费用，需要的只是1000多元的建安成本而已……但其实际销售价格与产权面积几乎没有差别。


不过张猛同时认为，这种现象背后的负面影响也同样被购房者承担，增加了40%容积率，则有可能意味着居住者增加了40%，整个小区的品质感将受到一定程度的影响。为了提高项目的容积率和采光面，开发商大多会采用点式大高层住宅布置的方案。围绕电梯井道核心筒四面布置的结果就是———各套房内基本不再有自然风穿越！这与同等条件下，开发出没有赠送空间的项目相比，其品质感有明显差别。

金色狂舞

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