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成都越来越展示出Nice的形象，几个月前的人才公寓新政表明成都吸纳人才的决心，今天的刚需新政表明成都在努力帮刚需买房！真正落实“租购并举”的大战略，政策会带来什么市场震动？
1、成都新政 什么是刚需？-------新成都人大都符合刚需条件！ 成都同时符合以下条件的居民家庭列入刚需家庭优先摇号排序选房范围： （一）对象：夫妻+未成年子女；达到法定结婚年龄且单身以个人为居民家庭（男22岁，女20岁）。 （二）家庭成员在本市行政区域内（大成都）名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录； “转让”是指买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为； “自有产权住房”是指登记在购房人名下已经取得权属证书的住房（农房除外），或已经购买（包括订购、拟定合同、网签备案）尚未完成权属登记的商品住房、二手住房、经济适用住房等。 （三）购买限购区域住宅的，登记购房人须符合我市住房限购政策；非限购区，登记购房人须为成都市（大成都）户籍居民。 房源有多少？------刚需供应房源数量≥（总房源-棚改户）÷2！ 刚需优先房源数量大。按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%，支持刚需家庭选购。 （举例）：比如参与摇号的A楼盘共有1000套房源可售，其中有100套支持棚改货币化安置住户，那么剩余的900套，至少不低于450套房源要用来支持刚需家庭选购，剩余的房源才纳入普通登记购房人选房范围。
刚需家庭购房如何登记？-----一个家庭一个优先号！ 刚需家庭购房登记时，其登记购房人应按商品住房购房登记平台要求进行购房登记，填报家庭成员信息，不得漏报、瞒报、错报；购房登记平台确认信息后，对同一个刚需家庭在当期的商品住房购房登记中自动生成一个登记号。 一个家庭只有一个登记号，并非之前的一人一号，其他家庭成员不能再享受当期楼盘优先摇号排序选房资格。 （举例）：如果一家三口名下都没有自有产权住房，且自2016年10月1日以来无住房转让记录，那么是全家只能有一个刚需家庭购房登记资格，还是全家每个成员都享有一个刚需购房登记资格？答案是只有一个！ 刚需家庭如何核验资料？------假离婚购房被排除！ 登记购房人为刚需家庭的，应核验刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料。购房登记时离婚应已满三年，夫妻离异的，还应核验其离婚年限。 选房顺序： 按照棚改货币化安置住户------刚需登记购房人-------普通登记购房人顺序，先后摇号排序、依序选房。 棚改货币化安置住户选房范围为本批次全部准售房源；刚需登记购房人在棚改货币化安置住户之后，普通登记购房人之前摇号选房，选房范围为当期全部准售房源中棚改货币化安置住户选房后剩余的房源。
刚需登记购房人放弃选购有什么后果？ 刚需登记购房人放弃选购商品住房2次及以上的，购房登记平台3年内不受理刚需家庭登记购房人及其家庭成员填报信息。若出现2次未能与房地产开发企业签订购房合同的任何情形，包括但不限于在公布的时间段未到场选房、与开发企业未能达成选房合意、放弃选房资格、选房后退房等，刚需家庭登记购房人及其购房登记时的家庭成员都不能再享受刚需家庭优先摇号排序选房。
2、专题分析 如何看待这样的新政，必须要从2017年诺贝尔经济学奖获得者泰勒的“行为经济学”理论进行指导分析——行为经济学理论最通俗的说就是行为经济的个体从众和跟风现象，行为经济学在解释这个现象时，分析一个群体中对于某种现实的想法引发了大家的排队心理，或者说有大量人士支持这种思路，其余的人就不会过度谨慎而倾向于跟随此决策。就像狼群一样，当头狼采取行动的时候，其他的狼群不会足够考虑前方是否有危险或者是否有更好的猎物，只管跟着往前猎食。首先就会激发大量刚需的购房热情，楼市高温不退。
第一，说好的“租购并举”呢? 寸功未立，“租购并举”难道还不够吗？ 区分“住有所居”和“居者有其屋”。 这样的政策是为了保证刚需不仅住有所居还要居者有其屋。此前成都市发布了人才公寓计划，租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，这样的优惠可以极大的吸引人才，而这样的人才不乏有为购房而落户的，仅仅租房支持还不够，还需要购房支持，也就是今天看到的政策。同时相关部门既在努力限价，还在努力为刚需买到房，买好房。未来五年，成都市将建设人才公寓和产业新城(工业园区)配套住房2769万平方米，约35万套。其中人才公寓2229万平方米，约30万套；这对人才是极大的吸引力。 从某个角度来看，这是对新成都人首次购房的极大支持。虽然也有很多反对的声音，“认为如此善待刚需，主要是新成都人，寸功未立就先享受城市福利，”但作为一个开放而包容的成都，相关部门拿出的是极高的格局来支持所有的新成都人，开明之处应该被拥戴。 横向来比较一下： 不同城市，对于刚需可以优先购买的房源界定不同。武汉要求预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房，户型建筑面积低于120 平方米的准售房源。长沙要求限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目（不含定向限价房）和新建商品住房项目中144平方米（含）以下户型的普通商品住房。而成都没有这样的要求，这也为刚需提供了更大的购房的机会，没有楼盘户型的限制。购买非刚需的楼盘，也有了优先购买权。在房屋足够稀缺的情况下，这些人可以购买超出刚需范畴的大面积高总价房源。 第二，成都的政策，让刚需能买到房，还能买“好”房。 重磅的不是刚需可以优先买房，更是可以无单价限制、无面积限制选好房。 第三，如何面对如此大的人口净流入？ 根据昨天刚刚公布的四川省最新官方数据，2017年，从省外流入绵阳的常住人口是10.7万人，流入内江的常住人口是9万人，此外广元、遂宁、泸州、德阳等也均有超5万人以上的省外流入常住人口。但流入成都的常住人口达到46.6万人，比上述几个城市的总和还多。2017年，成都出台人才新政十二条，共吸引13万余名本科以上学历人才来蓉落户发展。成都市2017年全年新增市场主体就达到46.4万家，占全省新增数量的7成左右。
第四，代持现象要增多； 这个政策后，一个具有优先购买权的刚需购房指标会显得更加珍贵，为了满足资金逐利和资格寻租的现象，代持成为可能，也就是既没有购房意愿，又没有足够的资金实力，还不愿意浪费目前的政策红利的需求就会产生较多的代持的现象，这种需求会扩大房屋的需求量。
第五，按揭政策严格要求婚期必然来临；
对于支持刚需优先购房，夫妻离异的，购房登记时离婚应已满三年。所以，通过假离婚而获得“刚需”的购房权，是行不通的。甚至按揭指标这个缺口，也可能很快成为银行的一个要求，银行按揭对于离婚时间的限制会进一步加大按揭的难度。 第六，误伤的刚改；19万套供应量vs46万人口净流入；刚改计划要延后！
供应方面：根据2017年11月15日才发布的《成都市房地产业发展五年规划(2017—2021年)》，成都商品住宅2018年供应量只有2146万平米，约19万套。 需求端大增：
城市化不可逆的，成都人口净流入不可逆。2017年流入成都的常住人口达到46.6万人！这样的一个常住人口流入量，无疑是巨大的。他们大多在成都没有自有住房，刚性需求。另外大量的旧房改善，老破小改善居住条件等刚性改善，有极大的需求。也就是随着刚需的优待，改善型的人群将进一步降低中签率，很多改善性需求无法买到新房。中签率的分母将进一步扩大，会激发大量的刚需人群进入或代持人群进入楼市。所以刚改在这个过程中，难免受到一定的误伤。 但是，相关部门已经做了最大的努力，最大程度的满足了刚需，刚改的需求只能往后推移。没有任何政策是完美的，但这应该是当下能采取的较好的办法了。刚需应当鼓掌，刚改计划延后。 第七，二手房和新房继续奏响交响乐；
从新政来看，在没有增加房源供应的情况下，会产生购房者行为心理的重大变化。这种情况下，改善型人群会更加珍惜手上的房源，那么二手房市场会出现更加惜售的情况。正如最近几个月所出现的情况，很多二手房东在进行“逗售”，所带来的结果是——似乎二手房源增多了，但业主心态大多稳定，二手房大量“惜售”，卖二手房，要得到链家主推或推介，首先你要做个“情绪稳定的业主”，所以市场能真正成交的二手房是比较少的，所以在这种情况下，二手房必然会稳稳地兜住价格。再远期的市场循环会怎样表现？后续详论。 成都的政策，让刚需能买到房，还能买“好”房。重磅的不是刚需可以优先买房，更是可以随意选房。 所以，成都刚需优先选房，新成都人笑，旧成都人也不必哭！
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发表于 2018-4-2 10:44
