简阳的房价还有下降的空间吗？
现在新盘清水房的价格大概在10500左右，好吧面包的价格定了，我不是开发商，但平时工作接触一些房地产开发数据。我们来看看有多大的下降空间：商品房的各项成本：
1、楼面地价5000左右；2、建安造价2000（单算房屋的造价1800左右，再考虑小区配套设施和绿化，应该不多）；3、政府各项税收及收费1000元（仅仅城市建设配套费就200多，还有销售发生的增值税、所得税等，其他各种杂七杂八由政府收取的费用）；4、资金成本500元（以1-3项各项费用为基数计算，按保守6-7%左右利率，2年建设期，假设费用在2年内均匀发生）。
1-4项已经有8500元，其他还有开发商管理费用（管理人员的工资及费用）、开发前期费用（勘测设计费用、招标费用、监理费用），留给开发商的空间只有1000多元了。
平心而论，卖个1000左右的东西，赚个1000多元的净利润，15%左右的净利率，也不算暴利。所以个人看法，房价没有多大的下降空间。如果你想房价降到7000-8000这种水平无异于痴人说梦，与虎谋皮。（其实简阳房价7000-8000的时候，包括我在内的很多人也觉得贵）欢迎大家讨论。
骑马过海 发表于 2020-4-22 09:14
分析得还算是实在，但你还是会被喷的
哈哈，的确被喷了。其实只是理性分析一下。
不管房价涨还是跌，现在在简阳能把二手房卖出去的都是有本事的人，除非不在乎价格！ 子非鱼也 发表于 2020-4-22 20:25
1、二手房行情，我今年3月才卖了一套老城区南门的二手房，7680元/平方米成交，我觉得价格还行啊。在卖出这 ...
第一，既然你的二手房7000多卖出去，而坨四桥的新房买一万多，这个剪刀差还不大吗？最近好多新城区的二手房带装修喊价也不到一万，比前两年最火的时期实际上是回落了的。第二，我说的投资有风险是说的开发商也可能赔钱，而你的逻辑完全建立在开发商不赔钱的前提下，虽然按以往经验看是不会赔，但今年经济形势下一切皆有可能，既然是理性分析就不该拿这种理所当然的观点说事。第三，既然两个新城是成都发展重心，过两年新城配套起来了，被征地的农民为什么不就近买在新城，要来简阳城区高位接盘呢？
当然，房子是可以作为保值品，但是不可能还像以前那样买到就赚到，想要强行贷款投机的，那就要考虑短期内能不能高价套现的问题 这个分析有前提：1、政府土地供应量缩减土地价格持续走高2、经济持续向好，百姓购房需求旺盛3、开发商拿地后一定盈利。如果能保证这三个假设永远成立，房价必定走高。但这三个假设不一定永远成立。 分析得还算是实在，但你还是会被喷的 简约阳光 发表于 2020-4-21 19:38
对头，简阳房价涨不到2万，就不叫简阳。
不必酸，咱们摆事实讲道理。如果说中国收入房价比不合理，那么看看资本主义的香港，收入房价比比大陆还高
良木林先生 发表于 2020-4-22 07:09
万汇拿地1460，开出来价格9600~1w
你品，你细品
万汇是个特列，沱四桥附近的楼面地价正常都在5000左右
不会降，还会涨 不错，低于2万都是底层穷老酸住的！ 对头，简阳房价涨不到2万，就不叫简阳。 2楼哪家中介过来的 万汇拿地1460，开出来价格9600~1w
你品，你细品 简阳房价比绵阳，泸州，自贡，南充等都贵，比眉山，内江，资阳贵一倍 子非鱼也 发表于 2020-4-22 09:02
不必酸，咱们摆事实讲道理。如果说中国收入房价比不合理，那么看看资本主义的香港，收入房价比比大陆还高 ...
有道理 简阳房价肯定会涨！ 子非鱼也 发表于 2020-4-22 09:02
不必酸，咱们摆事实讲道理。如果说中国收入房价比不合理，那么看看资本主义的香港，收入房价比比大陆还高 ...
如何说要摆事实，楼主就应该了解下二手房的行情，一个成熟的房地产市场往往二手房很紧俏、价格很坚挺，光是算下成本价就能得出结论明显不能让人信服，任何投资都是有风险的 江湖避风港 发表于 2020-4-22 14:42
这个分析有前提：1、政府土地供应量缩减土地价格持续走高2、经济持续向好，百姓购房需求旺盛3、开发商拿地 ...
还有一个前题，城市人口大量增加。简阳房价能被推高，一是拆迁户多，二是炒预期，认为机场修好后，简阳会成为第二个双流，但从政策层面看，成都的重心是另外三个新城，简阳会不会被虹吸导致人口外流还未可知 良木林先生 发表于 2020-4-22 07:11
简阳房价比绵阳，泸州，自贡，南充等都贵，比眉山，内江，资阳贵一倍
建议你了解一下眉山仁寿视高的房价 关注了很多年的位老哥，年中在为首发的第一本书股海迷津做首推宣传，经常都有好票推荐，盘面分析也很准确，有在做的朋友都可以关注关注，加不加的上就看运气了
易名110 发表于 2020-4-22 18:32
建议你了解一下眉山仁寿视高的房价
我只晓得东坡区旭辉云樾天镜7200，简阳旭辉云樾名邸12800 班主任来了 发表于 2020-4-22 16:36
如何说要摆事实，楼主就应该了解下二手房的行情，一个成熟的房地产市场往往二手房很紧俏、价格很坚挺，光 ...
1、二手房行情，我今年3月才卖了一套老城区南门的二手房，7680元/平方米成交，我觉得价格还行啊。在卖出这套旧房前，2019年11月我在新城区沱四桥附近买了一套临江住宅期房，8900元/平方米，如今已经涨到9800元一平，短短几个月赚了10万元。虽然我不是炒房，买房都是改善型需求。另外商品的价格很显然成本是一个重要的决定性因素。作为住房这种特殊的商品又没有替代品。难道让开发商亏本做慈善？房价要下跌，只有政府让利，降低楼面地价。 2、投资有风险，不投资依然有风险。另外你说得好，任何投资是有风险。但学过财务管理都知道，不投资依然有风险，现金持有成本以及丧失的机会成本。诚然，投资房地产是有风险的，如果你手里握几十万不投资，会不会坐等货币贬值丧失机会呢，中介说的“全款变首付”也不是完全没有道理。本人工作以来买过4套住房，2000年590入手南门住宅，2008年2700入手江水湾三期，2016年4000入手老城区图书馆内银杏小区住宅（为父母买的，当时觉得贵啊），2019年8900买了诚卓高端。说实话都不是炒房，不是刚需就是改善性需求。对于买房的时机没有刻意去把握，但歪打正着都产生了收益。
3、住房的需求。永远不要忘记我们国家还在未来很长一段时间处于城市化进程。城市化就会产生住房需求。简阳到处征地搞建设，失地农民必然产生住房需求。