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20%涨幅还属温和？
房价今明两年要涨20%？！
瑞银投资银行亚洲房地产研究部主管王震宇认为这样的预测并不激进！
“我们将内地住房价格预测由今年明年分别增长5%调升至今明两年合计增长20%。我们并不认为20%的增长预测过于进取。”王震宇称。
但问题在于，什么原因可能推动房价有如此大的涨幅？
“自中国政府公布2009年GDP增长8%的目标后，几乎所有政策都以此目标为依据。中国政府将房地产列为‘重要支柱产业’，房地产行业在营运上受到的限制已远较2008年少很多。发展商陆续进行的集资活动，也反映出其流动资金压力已经缓和，因此更有能力将楼盘持有较长一段时间，以待价格上升。”王震宇接受本报记者专访时称。
王震宇说，内地房地产市场的成交量自2008年11月开始增加，不少城市最近数月销售量接近甚至已超过2007年高位。在需求上升而房屋建筑量没有同步提高的前提下，将使发展商存货减少，也将带动房价的上涨。
交银国际研究房地产的分析师何志忠预计今年房价涨幅幅度可能在5%-10%。
“综合成交情况、投资额、土地市场的建筑量等方面观察可以看出，自第2季度初开始，以成交量带动的行业复苏，正在扩散至行业的各个环节。行业投资额增速逐步反弹；土地购置量逐步好转；新开工面积跌势放缓，施工量增幅扩大将成为趋势。”何志忠称。
但何志忠认为，对今明两年房价涨幅的判断应该谨慎，原因是存在两个方面风险。
“首先是流动性收紧的风险，如果流动性收紧，仅靠房地产市场的需求带动房地产价格大幅攀升是否有可能？可能性很小。其次，如果房地产价格有太大的升幅，脱离正常的情况，比如一些城市的房价目前很高，对房地产市场的良性发展并不利，已引起监管当局的关注，在特殊情况下，政府也会采取措施进行调控。”何志忠告诉记者。
楼市没有泡沫？
近日，国土资源部公布了其就房地产项目用地地价专项调查结果，在所调查的620个案例中，地价占房价比例平均为23.2%，其中该比例在30%以下的约占案例总数的78%。
令人不解的是，若平均地价只占房价的23.2%，在土地价格尚未大幅飙升的前提下，房价在今明两年上涨20%，这样的增幅是否合理？
王震宇说，内地M2货币供应量截至6月末增长28%以上，新增贷款超7万亿，相应金融资产1/3增长尚属于温和。按照目前的流动性，预测今明两年房价上涨20%是合理的。但现在的怪象是房地产发展与经济发展的需求产生了冲突。不加息、不收紧信贷，流动性泛滥不会改善，房价就会被推高。
何志忠则认为，正常情况下，房地产商今明两年开发的楼盘，应该是在2008年底买的地，当时地价并不高，房地产商的盈利已有保证，房价再被大幅推高就有些不合理。但因2008年房地产商很少买地，因此2007年一些地王则可能部分推高楼价，但从总体平均水平上讲，两年涨幅达20%并不合理。
即使如此，王震宇也并不认为内地的房地产业出现了泡沫。
银行提供的信贷，是政府希望向市场投放的，目的是刺激经济。判断房地产是否出现泡沫，是看是否有无付款能力的人向银行贷款申请按揭买房。王震宇说，“目前的情况不是这样，而是压抑的需求与放闸的信贷同时出现，于是房价放量销售。”
房地产商陆续公布的数据表明，上半年楼市彻底疯狂了一把，就连去年下半年因可转债到期提前赎回而面临资金链断裂的中新地产，在其刚刚公布的年度业绩中也提及，今年4月30日，预售款项余额为54.2亿港元，较上年的27.3亿港元增加约98.6%！
王震宇说，他们预计政府将推动廉租房、限价房的开发力度，满足部分需求。政府也可能采取一系列措施抑制投资、投机行为，让房价更加合理。 |
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发表于 2009-8-3 11:32
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发表于 2009-8-3 11:40
