五款房贷新品对号入座

木鱼 · 发表于 2006-11-3 10:40

曾经有一位股份制银行个贷部负责人说，房贷市场太大了，各家银行都不会放过这块优质贷款“蛋糕”，现在大家是齐举刀叉，想更快更早地切到最大最好的一块。尽管业内“持续升息”的声音越来越大，相关政策在逐步缩紧银行放贷业务，但各家银行心里都明白，房贷需求仍旧强劲，即使一手房按揭下滑，还有潜力巨大的二手房转按揭市场。

　　于是，创新房贷产品成为各家银行，尤其是中小股份制银行发展的重中之重，10月份以来，民生的“直客式二手房按揭”，招行的“随借随还”、中信的“阶段性固定房贷利率”，深发展的“存抵贷”、浦发的“万能还贷”，一个又一个新品接踵亮相，各家都希望借助创新这把杀手锏来争抢更多市场份额。

　　虽然创新产品都会在节省利息，减免费用和手续便捷上作文章，但还贷方式和适用群体是各不相同的，消费者需要认真了解产品的收益和风险，再全面分析自身的承受力和未来收入预期，来选择最为适合的方式。

　　●民生“直客式二手房按揭”面对面节省万元服务费

　　目前北京二手房市场的火爆程度令人咋舌，有数据显示，9月份北京二手房成交量较8月份增长31%，与去年同期相比增长41%。9月份二手公房成交均价已达6357元/平方米，较8月份增长了70元/平方米；二手商品房成交均价为6746元/平方米，较8月份增长了136元/平方米。

　　民生银行刚刚推出的“直客式二手房按揭”，就是紧紧盯住了这个骤然升温的二手房市场。据民生银行介绍，二手房买受人不论是自行成交还是通过经纪公司撮合完成交易，均可以到民生银行申请贷款，由银行直接受理，与传统的按揭方式相比，民生银行直客式服务模式最大的优势就是费用更低廉，由于直客式按揭免除了律师审核环节，没有律师费，因此大幅降低了购房人的按揭成本。以客户购买一套70万元左右的二手房为例，按揭八成，在银行直接办理按揭的情况下，可节省高达2万元的各类服务费用。

　　提示———“直客式二手房按揭”最适合居住需求比较强烈的购房者。一方面，不断上升的房价直接导致了按揭成本的加大，能节省上万元的服务费用是很实际的，更重要的是客户可以在银行一站办妥全部贷款手续，避免了办理各项手续的繁琐过程，可以更快更放心地实现住房愿望。

　　●招行“随借随还”提前还贷的理财型贷款

　　说到房贷服务的发展史，基本经历了三个阶段，开始是能贷，然后是容易贷，在加息后就热捧省息贷，今年，一向充当创新先锋的招商银行提出一个新概念———理财贷款。

　　体现这种理财观念的就是招商新近推出的“随借随还”业务。作为创新高手，招商在打造这款新产品时下足了功夫。最吸引人的看点有三个，第一个是还款方式的灵活。通过“随还”功能，还款人根据自身的经济状况自行设计还款计划，可以月供，周供，甚至可以天天还，当日还款当日计息，让还款人最自由地选择还款时间，打破了月供模式，变革了周供模式。第二是通过提前还贷节省利息。在传统的还贷模式中，最让贷款人不平衡的是，先还给银行的都是利息，把利息还干净了才还本金，往往30年房贷本金利息还下来，等于买了两套房，更让人感觉有些霸王条款的是，提前还贷也是还利息，甚至还要遭遇违约重罚。招商在“随还”业务中打破了这样的怪圈，无论是采取哪种还贷方式，都是本金和利息一同还，只要是提前还款，招行会将这部分金额平摊到每月月供中，从而将整个贷款期限缩短，如果是将20年缩减成15年，还款人就可以节省5年的利息支出。第三是首创“自动提前还”业务，招行充分利用了网银优势，客户可以在网上银行自助办理借款和还款业务，所谓“自助提前还”就是客户设置一个专门的还款账户，存入该账户的活期存款每天都会自动用于提前还款，省心也省息，如果考虑到活期利息和贷款利息的巨大差距，这种方式最能体现理财贷款的意义。

　　提示———“随借随还”适合于收入未来预期良好的，做长期贷款的年轻白领，如果希望现在的居住环境好一些，对自己未来事业充满信心，可以申请一个长期的房贷，随着自己收入的不断转好，通过“随借随还”方式，缩短还贷期限，节省利息支出，提前解决房贷压力。

　　●中信“阶段性固定房贷利率”在固定与浮动间转换

　　固定房贷利率是今年房贷市场的新宠和热点，尤其在央行从8月19日起再次将一年期贷款基准利率上调0.27个百分点之后，持续加息的观点占据主流，固定利率的房贷产品开始热卖，但没有经历过利率市场化，不了解固定与浮动利率真正含义的消费者，多少有些跟风的感觉。

　　以下有两组数据可以帮助消费者分析和选择。一个是根据对个人住房贷款业务的统计，期限在10年以上的贷款占贷款总规模的75%以上，期限在20年至30年的贷款占比约为60%。而在发达国家成熟市场发展规律，这样的长期贷款期限内，一般要经过几个经济周期，与之相联系的利率也会经过多次上下波动。目前利率处于一个上升阶段，固定利率的预期更好，但利率水平同样会有下降期，那时浮动利率将更加划算。另一个是在央行在加息后，商业性个人住房贷款利率下限由0.9倍扩大到0.85倍，等于是原来可以打九折，现在可以到8.5折，部分较短期限的房贷利率水平实际是“负增”的。以一至三年(含)贷款为例，加息前的利率为6.03%，下浮10%为5.67%，加息后的利率为6.30%，下浮15%为5.355%，比加息前反而减少了0.315个百分点。

　　由此可见，不能盲目地看到加息就选择固定型产品，中信银行则采用了一种更为灵活的模式，“阶段性固定利率个人住房贷款”可以实现浮动与固定的转换，随着经济周期的变化，借款人随机选择，即当利率处于上升通道期间，借款人可以选择固定利率贷款，锁定借款成本；而当利率处于下降通道期间，借款人则选择浮动利率，这样可以享受利率下降的好处。

　　需要注意的是，在选择转换之前一定要有自己的判断和分析，转换需要一定费用，不宜频繁转换的。

　　提示———一般来说，首次购房者多为年轻人，现阶段资金量少，但未来收入大幅增加的可能性非常大，所以，选择浮动利率更合算一些。贷款时间长，月还款额少，利率低于固定房贷利率。以后可以根据家庭实际情况选择是否提前还贷。而对于同时拥有几套房的职业炒房者，由于他们持有房屋时间短，贷款时间短，并且不能享受优惠利率。那么，在目前加息周期浓烈的气氛下，选择固定房贷利率更为合适一些。选择“阶段性固定利率个人住房贷款”则适合长期贷款，对宏观经济有一定关注，消费投资比较理性的贷款人。

　　●深发展“存抵贷”浦发“万能还贷”

　　深发展推出的存抵贷，前提是客户在深发展同时有贷款账户和存款账户，开办这个业务后，实际上是将这两个账户结合起来管理，但两个账户间并没有实际的资金环转。举例说，如果客户设定了存款账户中，大于5万元的部分按照一定比例视为提前还贷，届时银行将这部分存款视为提前还贷，但资金并没有划到贷款账户，仍留在存款账户中，银行将节省的利息作为理财收益返还给客户。如客户需要资金，资金还可随意调动。

　　浦发的万能还贷最大特点在于，新增了本金等额递增和本金等额递减还款方式，能使客户组合还款时，将整个还款期限分为最多8个还款段，自主确定每段时间内的贷款金额、贷款期限和还款方式。在实际操作中，浦发可以帮助贷款人结合当前的经济实力、还款能力，设计最合算的万能还贷方案。

　　提示———存抵贷适合日常现金流较大的中小企业主。为了应对日常企业营运开销，这类客户的存款账户中会有相当部分的活期存款，办理了存抵贷后，就能让这部分活期存款享受贷款利息，其中的利差作为理财收益返还。万能还贷则适合于对于贷款不太熟悉，经济状况稳定收入中等的贷款人，可以通过精打细算实现最节省的还贷方式。

不是成都人 · 发表于 2006-11-3 13:57

可惜,简阳这三个银行都没有~~~

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