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牛刀：中国房价泡沫破灭比迪拜更富爆炸性
12月3日下午，参加上海地产下午茶活动，和《上海投资》主编胡胜林、乘兴行机构总经理李骁一起谈论迪拜事件的影响。以下为记录整理，特发博客。
迪拜拥有世界上唯一的七星级酒店、世界最高的“迪拜塔”。然而，十余年前，它只是一座阿拉伯小城，没有工业，石油只占其经济的一小部分。“迪拜之所以能够在10年之间发生翻天覆地的变化，主要是政府在1998年开始推出的房地产振兴计划。政府的刺激计划使得迪拜房价从04年至今翻了4倍。”通过投资房产和基础建设制造了迪拜奇迹，吸引富豪、明星发展旅游业、高端房地产业、吸引金融、航运巨头发展金融和航运服务业，最终让迪拜成为金光闪闪、财源滚滚的聚宝盆。
在迪拜世界债务风波全面爆发之前，它不仅是建筑史上的奇迹，更是一个似乎永不破灭的楼市神话，好莱坞一线明星、英国国家足球队队员、具有高度商业嗅觉的温州商人……簇拥迪拜。迪拜曾自豪得宣称，这座城市的神奇崛起，是“建筑在沙滩上的魔幻城堡”。在过去几年，迪拜以建设物流、交通枢纽为目标，并推进建设高达3000亿美元规模的项目，使得政府与国有企业的债务像滚雪球般不断增大。
“高度依赖房产的经济发展模式是迪拜危机爆发的主要原因。”乘星行行销机构总经理李骁说，“当然也与迪拜世界这家企业过度扩张有关。”参与本次下午茶的其余两位嘉宾《上海投资》主编胡胜林和新浪地产名博牛刀对房地产造成其危机的主要原因表示认可，同时胡胜林补充道：“房地产的发展同时也带动了迪拜高端旅游业的发展，这轮全球金融危机对于迪拜不仅仅是房地产业的影响，同时对旅游等其他产业同时产生了冲击。”
据央视网相关报道，目前迪拜城市中心的房价已跌去一半，回到2002年左右的状态。迪拜由房地产高筑的“魔幻城堡”遭遇危机，给同样在房地产滚烫中的中国经济敲响了警钟。“如果按照现在的发展模式，下一个危机绝对是在中国。”牛刀斩钉截铁地说。中国的住房空置率全球最高，达到15%；房价收入比全球最高，上海刚刚宣布是12比1，而国家标准是3至5比1；中国的房租收益率却是一个最低点，一线城市约为2%，二三线城市只有1%。房价泡沫已经被吹得很大。
迪拜债务危机的发生使其这些年吸引热钱的磁铁效应消失，市场普遍担心国际游资对新兴市场的判断有可能发生改变。“相关数据显示，今年新增1000亿国际热钱，目前中国有将近6000亿的国际热钱，几乎都在房地产市场翻滚。”牛刀对于中国热钱的隐忧表示担心，“目前，北京二手房日成交量在1200套，深圳这座小城市二手房日成交量突破900套，上海更是有20余万套的挂牌量，这说明房地产市场完全成了一个投机炒作的市场，政府管理严重缺失，导致投机泛滥。”牛刀对于目前楼市的看法是“钱托钱的市场”。“热钱一旦撤出，楼市将遭遇重创。”
据英国媒体报道，新兴经济体通常都会吸引国际热钱。同时有海外媒体认为，北京、上海要汲取迪拜危机的教训。北京和迪拜都属国际热钱垂青的市场。而经济危机则常常来自于房地产的崩溃。“以前我一直比较乐观，今年我感觉到了市场危机四伏。”李骁说，“开发商有房子的囤房，还没建的囤地，没有地的拼命融资四处买地。购房者已经买好了的准备再买，没有买好的马上进入市场，买不起的借钱去买。太疯狂了！”
“迪拜危机给了中国市场一个警示，住宅的本质是为了民生，但不能将其作为金融杠杆来操作。”牛刀说。目前房地产市场存在的问题在于发展速度过快，“违反客观规律，破坏良性食物链。”十年的房产盛世，三十年的高速经济发展让不少人对后市发展产生了担忧。
“房地产不应该是支柱行业。”从迪拜危机重新反思我国目前的房地产发展经济模式，胡胜林显得有些沉重，“中国是农业大国，百姓的生活并不靠它(房地产)带动，因此，房地产不可能是支柱产业，仅仅只是基础产业。如同燃气等，只有能源产地，发展成输出型产业才有可能成为支柱产业。”
关于迪拜危机对于中国政策方面的影响，牛刀认为将促使央行新一轮的加息。胡胜林也认为在货币政策方面将有一定的变动。李骁则认为，明年一季度末二季度初将迎来新的政策调整，但与此次迪拜危机无关。对于目前以房地产经济为主导的发展现状，在场嘉宾表示无奈。“房地产的发展在整个中国经济发展模式中起到了相当的作用，经济发展需要一段过程，”胡胜林说，“房地产行业的稳定发展成为现阶段中国经济发展过程中没有选择的选择。” |
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发表于 2009-12-4 13:14
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