[说法释案] 律师解读物业服务纠纷司法解释

2009年5月25日《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台，该解释解答了广大群众关心的诸多热点问题，为妥善处理物业纠纷，化解物业管理中的矛盾，规范物业管理起到了重要的作用。新华网法治频道特联系北京市盈科律师事务所李春明律师为大家进行解读。李春明律师认为：

解释首先对物业合同的效力问题进行了规定。明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同的当事人也应当遵守合同约定。解释同时也规范了物业服务企业，规定物业服务企业转委托无效的几种情形，强调了免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。

解释关于业主权利的规定是解释的一个亮点。解释明确了业主的诉讼主体地位，规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。这使得广大业主可以针对物业管理中存在的问题充分行使自身的权利，有效地监督物业管理。

解释还规范了催缴物业费的程序。按照解释规定物业服务企业对于物业费纠纷应当事先进行书面催缴。要求物业管理企业事先对业主进行书面通知，即是企业应当履行的一种提示义务，也能够为多方面解决纠纷提供契机。

解释对终止物业服务合同的有关问题做出了规定。物业服务企业清退难、更换难是物业管理中长期存在的一个难题。解释明确了合同终止后业主及业主委员会的各项权利，规定了业主委员会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。同时对于拒绝退出、移交物业服务企业，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

解释的出台对于长期困扰在物业管理中的问题得到了解决，赋予了广大业主充分的话语权，有效地促进了物业管理合理的发展。