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房产税之于中国的现实越来越像一个符号，其能否对地产调控达至预期效果至今疑窦丛生，与其说房产税承载了地产调控的众望，不如说它代表了坚持要将其推出来的某种意志。
据新华网报道，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制订，报财政部备案。重庆市正抓紧完善相关方案，有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。
重庆开征房产税具有标志意义。标志之一，是这个改头换面的新税种尽管面临巨大争议，但却终究到来；标志之二，它能否实现人们的良好愿望，发挥出地产调控也即降低房价的作用；标志之三，它能否用另一个稳定的财政来源，促使政府放弃或者减少对卖地财政的依赖。
从全国地产市场的格局来看，房产税尚存许多疑问。而重庆立志做第一个吃螃蟹者，在之于重庆地产市场的效果尚难骤下结论的情况下，只能暂时服膺重庆的勇气。在地产调控的全国高压之中，重庆对于房产税尤为青睐，多次表示要做全国先行者的决心，给人印象深刻得几近惊讶。某种程度上，其“堵抢眼”的决绝姿态，遮蔽了该税种之于重庆民生和现实市场的分析。至今，我们也未见到房产税对于重庆经济和地产市场的相关分析报告。
而从媒体所透露的重庆版本的房产税方案看，先对别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房开征房产税，看似打击炒作，其实依然留有后门。难道低于这个标准的就没有炒作？尤其让人生疑的在于，重庆的开征标准，矛头直指所谓的“富人”，不言自明地暗示了政策打击的重点。其客观效应，不仅在于强化乃至固化了社会对于“阶层”的认识，更在于将社会情绪焦点转移。同时，也为能够顺利地让房产税落地，找到了社会心理的突破口这究竟是一个出于市场考虑的税种，还是针对社会矛盾的税种？
一直以来，对于房产税迟迟难以推出，总是有论者将原因归结为既得利益集团阻挠。这种分析问题的角度和方法，有其极不严肃之处。既得利益集团当然存在，关键是如何认识既得利益集团，并如何去约束既得利益集团。所谓无代表不纳税，而我们当前面临的严重问题是，如何制衡无代表也要纳税的进退失据。在一个供需矛盾失衡的卖方市场上，房产税一旦推出，真的可以出现希望中的房价降低吗？供应量不增加，如何规避税负转嫁？
除非在重庆人和外地人之间建立森严的壁垒，并显著加大对于重庆人的住房供应，房产税才会对重庆的房价产生显著效应。否则，在一个开放的市场上，在供应追不上需求的情况下，房产税降房价还需更多、更有说服力的证据。
房产税要增加的是投机者的房屋持有成本，而不应是每个自住房者的持有成本。普通百姓买套房已被征收了60多种税费，房产税不能一刀切地增加所有有房者的税负。
房产税终将从“空转”进入“实转”。据新华社报道，记者从正在召开的重庆市“两.会”上获悉，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。据悉，财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，重庆市正抓紧完善方案，有望在今年一季度出台征收高档商品房房产税的文件。
喊了这么久，争议了数年，房产税开征的消息最终在重庆得到了官方的确认。虽然重庆的房产税究竟如何征还是雾里看花，但基于房产税的影响，公众自是倍加关注。人们相信，房产税在重庆试点开征，预示着离全国开征的时候也不远了。
无论是出于何种目的，房产税作为不动产税的一种，其开征是大势所趋。新闻说得很清楚，重庆房产税的具体实施方案由重庆市制订，报财政部备案。这表明房产税并不是作为一个新税种而出现，只不过是将现有的房产税扩大到居民自住房的范围而已。尽管如此，剖析重庆房产税的细节仍有一定意义，毕竟它的试点将会为其他城市乃至全国开征房产税提供借鉴。
任何一个税种，公众最关心的当是向谁开征、开征的税率是多少。重庆房产税将征收对象定为高档商品房，至于高档商品房如何界定，目前没有透露。不过重庆市市长黄奇帆在去年接受媒体采访时，曾透露了重庆房产税的思路：先对别墅、200平方米以上和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房收取1％的房产税；按面积计，实行累进税率；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人投机购房，可能被征税。而且征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征。
倘若最终重庆的房产税果真如此，那么显然有几个操作上的细节值得追问。首先，高档商品房的界定存在模糊地带，而且既按套数又按面积征收，对部分家庭可能有失公平。200平方米以上的即定为高档商品房，可是一家三口住在200平方米的高档房中，和一家6口甚至更多人住在200平方米的高档房中，是有着本质区别的，不分区别同样对待，势必导致税负不公；而且评估价值超过主城区平均售价3倍以上的高档房界定，也很难操作。房价都是变化的，平均售价以何时的售价为准？超过3倍以上即为高档房，那超过2.9倍就可以不算？
再者1％的税率能否真的起到抑制高档房的需求作用，也很是疑问。能买得起高档房的人，不会在乎这么点税，何况房价的升值空间完全可以让投资高档房者打消1％的税负疑虑。因而，倘若真要抑制高档房需求，1％的税率显然过低。而且公众也会有这种担心高档房的需求会否因房产税而转向中档房，如此某些专家所说的“房产税会推高房价和租金”的断言就不是毫无道理。
对于房产税的争议有很多，但一个确定的事实是，地方政府最乐于见到其开征。财政部财科所所长贾康曾表示，房产税和资源税这两个税种有望构成中国地方税的支柱。而公众的担忧也就随之而来：地方会否为了增加财政收入，而随意制订自己想要的房产税。既然不是新税种，就无须经过人大立法审议，这在一定程度上更方便了房产税的出台。
公众不是反对房产税，但必须明确的是，房产税要增加的是投机者的房屋持有成本，而不是每个自住房者的持有成本。在普通百姓购买一套房已经被征收了60多种税费的当下，房产税切不能一刀切地增加所有有房者的税负。
“千呼万唤始出来”的房产税可能即将在重庆开征，这意味着房地产调控即将进入新阶段。笔者认为，开征房产税有三大悬念待解。
首先，房产税的开征可能会抑制投机客的购房需求，但至于是否能“逼出”存量房，则有待实践的考验。
如果多套物业持有者经济实力较强，出于升值预期，他们不会抛出房产，住宅供求矛盾仍旧难以改变。此外，现在市场上大多数税费都由买方承担，二手房交易过程中的营业税要么直接由买家交付，要么被卖家加在房价中，房产税的开征，不排除这种情况的再次发生，租房者也面临着房租上涨的压力。
从发布的有关房产税的官方信息来看，尽管房产税的开征已被提上日程，但具体细节仍旧悬而未决。房产税一般以不动产的评估值为计税依据，需要有健全的不动产评估机构、科学的评估标准和高水平的评估手段；同时，税收征管体系也需要进行调整。
目前，房产税开征的主要障碍在于目前我国的税收征管机制与房产税的征收技术环节不能顺利对接，即地税局如何才能把房产税收上来；还在于对居民或家庭征收房产税存在一定的征收技术难题，而且短时间内难以解决。
其次，房产税是一把双刃剑，如果处理得当，可以精准打击投机客；如果处理稍有偏差，是否将中伤普通房产持有人以及租房客，反而扰乱了房地产市场运行。
房地产是兼备商品属性和资产属性的特殊商品，在其实现使用价值的同时，还具有增值保值的特性，令大批投资客趋之若鹜。房产税一旦开征，将增加投资投机者的房屋保有成本，必然会抑制投资与投机者的需求，在住宅市场逐步挤出投机客，从而淡化房地产的资产属性。
随着住宅的稳步供应、投机客的退出，房价有望长期维持在成交稳定的水平上，刚性需求的购房矛盾得以缓解。另一方面，由于开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。
上述前景的预判，很重要的前提就是对房产税开征处理得当。
再次，房产税的开征，是否能迎合大众期待的房价下降愿景。
事实上，这种认识可能有失偏颇。作为一项长期的税制改革，房产税的开征应以促进房地产业长期稳定发展为首要目的，不能因为房地产或宏观调控需要而让房产税承受过多的职能。同时，也不能一味强调提升税收水平，而忽视对房地产相关税种的合并以及税收水平的合理减少和下调。
尽管上述三大悬疑尚存，但是开征房产税的确是一项“积极”的房地产政策，作用显而易见。
从最短期和最直接的效用来看，稳步推进房产税，不仅有利于促使开发商加快土地开发进度和抑制房地产市场投机，还有利于稳定地方政府财政收入来源。
最重要的是，与目前正在实施的房地产调控措施相比，房产税一旦开征，将长期稳定运行，比现行中短期调控政策更能深入房地产内部，从而达到由内及外“调理”房地产市场的效果。此外，从长期来看，房产税还有望减少社会中的贫富两极分化，特别是房产升值过程中造成的普通居民贫富差距拉大。
据报道，重庆市确定开征高档商品房房产税。重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双GUI制”住房供应体系，今年新开工公租房1350万平方米，通过加强土地供应、税收约束等调控，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。
对于即将在重庆市开征的房产税，不仅符合我国现有国情，也符合国际通用做法。美国土地面积比我们多很多，因征收房地产税，美国中产阶级有两套房子的非常少。世界上黑房率最高的是澳大利亚，澳大利亚不征收房地产税，全世界人都到那里买房子。
现在的问题是，虽然房产税在重庆市即将出台，但是笔者觉得，要实现房产税的顺利出笼，有三个问需要厘清，一是正税、明租和清费。先说“多如牛毛”的税譬如，有税率为3％的契税；税率为5％的营业税；从30％到60％税率为四级累进税率的土地（河蟹）；税率为营业税7％的城市维护建设税；税率为3％教育费附加税；税率为0.5％。的印花税。再说“沉重如山”的租土地出让金实际上就是政府让土地使用者一次预缴了70年租金。由于地租是个无本万利的买卖，且大都不纳入财政预算盘子，如此一来，地方政府都对此“乐收”不疲，每年都有上万亿元的进账，成为他们自由支配的“金库”。还有五花八门的费各地政府在房地产开发过程中所征收的费用，有蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、电力委托费等等多达50余项，涉及25个部门。
显然，倘若在没有彻底厘清房产税与现有税、租、费的前提下，就贸然征收房产税，那么此前在流通环节的税、租、费怎么办，这些问题如果处理不妥，不仅会使该税种变成了一种火药味十足的惩罚税，政府也会背上“敛财”的骂名。
其次，公民房屋认证评估由谁来操作？征收物业税，自然就会涉及公民财产的认证问题。房价是随着市场供求关系上下波动的，每年都要重新评估，必须有个相对独立的评估机构做这件事，还得有一个中间机构负责仲裁。倘若公民房屋由税务局自己说了算，不经这样的机构，评估结果出来后，民众不会满意，而且遇到问题时，也会通过申诉路径，这就有了另一个问题，法律救济渠道又是如何架构？这些因素，如果打算征物业税或房产税，是无法可以绕过的。
最后，房产税应让民众参与。房产税之所以争议不断，就是因为房产税的征收对象、税率标准、开征时间等每项内容都“捂着盖子”，外界难以获得相应信息，又不甘于被动接受，只好凭猜测来议论一番。在国外，征收物业税时需向纳税人说明交上去的税用在哪里，比如加拿大，有30多个物业税的具体使用项目，大部分用在社区建设上，纳税人直接受益。可是我们在制定物业税的过程中向人民讲清楚这个道理了吗？笔者认为，此番重庆市房产税征收前，不妨成为民主税政改革的试点，政府可与纳税人就税额、税率以及税收用途等充分协商，将每一步进展予以公示，以尽快实现房产税的平稳落地。
征收房产税，重庆要做第一，那就请认认真真地做第一，对房产税的定位、征收方案、监督管理等，都能有些历史性的贡献，这是社会对先行者的期待。
重庆终于有望在上海、深圳等试点城市之前，成为中国内地第一个开征房产税的城市。而在重庆新近印发的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，也已明确要求相关部门积极做好征收高档住宅房产税的准备工作。
第一个“吃螃蟹”的重庆，将给我们树起一个什么样的房产税征收样本[最新消息 价格 户型 点评]它能否解释清楚“房产税”这一概念？在政策出台过程中，是否充分尊重民.意，给公众知情权、表达权、参与权、监督权？房产税收入及其使用如何透明？
自2010年年初房产税一词忽然时髦以来，多少官员、专家在公开场合大谈房产税，但房产税究竟是什么税种，谁也没说明白。相反，说得多了，公众倒越发疑惑起来。有人说，房产税是悬壶济世的“神医”，拯救价格畸高、混乱的房地产市场于水火；又有人说，房产税是社会的减震器，有助于平衡贫富两极；还有人说，这是和国际接轨，是征收财产税，发达国家都有了，咱们的经济发展到一定程度了，也该有。说来说去，都是围绕房地产税可能的、不确定的伟大社会意义宏大叙事，房产税究竟是个什么性质的税种，它的本质是什么，民众依然不明白。
媒体所报道的重庆市房产税试点方案同样是雾里看花。无论是“针对高档住宅征收”的基本思路，还是“套数越多、面积越大”征收税率越高的操作方案，都无法解释房产税的概念，无法说明白，为什么在民众已支付了价格不菲的土地出让金之后，还要交纳房地产税？更无法解释，为何只拥有70年土地使用权的民众，要为土地增值的最终利益买单？
一项关乎地方民生的重大政策出台，应当经过广泛的讨论，广征民.意，吸纳民智。从媒体目前报道来看，重庆的房产税方案并没有经过公开的讨论。事实上，几乎所有试点城市的房产税方案都是“秘密”进行的，房产税传闻与流言漫天飞舞，官方消息却始终惜字如金。为何和公众利益如此密切相关的政策始终与公众保持绝对距离？重庆方案并未给出答案。
房产税的征收话题之所以掀起如此轩然大波，除了其涉及面广，关乎民众切身利益，还有一个重要原因，就是房产税可能产生庞大税收收入，这部分收入会否透明？它的支出是否公开？它能够给民众创造怎样的利益，能否真正取之于民、用之于民？重庆要在房产税征收上起到示范作用，就不可能回避上述问题。重庆从今年起首次实施财政公开，公开当地48个政府部门的财政预算，但这改革距离“阳光[最新消息 价格 户型 点评]财政”还很远，还远远没有达到纳税人的要求。
在无数的传闻和流言的包裹之中，重庆“两.会”正式将房产税这只靴子落下。征收房产税，重庆要做第一，那就请认认真真地做第一，对房产税的定位、征收方案、监督管理等，都能有些历史性的贡献，这是社会对先行者的期待。 |
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发表于 2011-1-12 17:24
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