转一个关于房地产的文斗

三、谁总是害怕调控？

2003年的“121”号文件风波，注定会载入金融史。那次房地产商与货币政策的博弈，是应该写进教科书的案例。

亚洲金融危机过后，经过几年的经济刺激政策，中国经济已经走出阴影，出现恢复性增长。自2001年起，央行就开始担心经济过热和出现通胀。一些地区房地产投资增速过猛，有投资过热的苗头。2003年上半年全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%，有的甚至上涨30%。

有人踩油门，就必须有人踩刹车。央行的职能，迫使它必须见微知著，防患于未然。这不是个好差事，在形势好的时候，你要发出噪声，在形势不好的时候，你还要危言耸听。尽管央行作为宏观调控的核心部门，在立场上是最有大局观、最客观公正的，但仍避免不了经常被误解，货币管紧了，贷款难要骂你，货币管松了，通胀你就是罪魁祸首还要骂，更有谢先生这种人，无论什么时候都不谢你，无论什么时候都要骂你。

2003年6月，央行以在北京、上海、广州、杭州、温州等城市的调查结果为根据，出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，俗称121号文件，它的主要起草人是当时央行货币政策司长戴根有。无论如何，它最终成为国家新一轮宏观调控的最初起点。

被称为房贷新政的121文件主要规定有：一是对房地产开发商贷款不得超过项目总投资的70%，将空手圈地的房产商拒之门外；二是商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，禁止了开发商预售期房炒楼花；三是对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付比例，防范了利用贷款投机炒房；四是商业银行房贷不能超过总贷款的30%，避免信贷资金过分偏离实业，银行信贷被房地产绑架。整个文件被称为杀气腾腾，从供给到需求整个流程卡住了房地产商的资金链。现在看来，这四条规定是多么的好啊！

这下子，央行动了房地产商的奶酪。以江湖号称“地产总理”任大炮为首的地产大佬们对央行满腔怒火、口诛笔伐，宣称中国房地产的冬天来临。他们组织了猛烈的舆（河蟹）势，强大的集体游说，指责央行的121号文件逆党的“十六大”精神而行，央行限制消费和“仇富”的政策，会给中国经济发展带来不良影响，动摇人民对致富与小康的信心。众多房产商同心协力，写出报告到处鸣冤诉苦。

商人也懂政治，他们反击121文件的时间很敏感。一是奥运在即，在那种未来的希望憧憬面前，你想影响奥运工程的启动吗？你想影响北京城市品质的提升吗？二是非典未平，在那种传说的疫病恐慌面前，你想影响防疫救灾吗？你想影响经济创伤的恢复吗？

我查阅到《中国经营报》2003年9月9日一篇文章，题目叫《18号文件打住唱衰风，房地产业支柱地位获得首肯》，这篇文章很令人回味。房地产商们的强烈反对打败了一个部门文件，121文件无疾而终，房地产冬去春又来。难怪房地产商们不仅弹冠相庆、载歌载舞，而且文思泉涌、逸兴遄飞。任志强写了篇《水落石出》，潘石屹写了篇《中国人从今天开始将不再当蜗牛了》，冯仑写了篇《市场的力量真酷》，他们的喜形于色溢于言表。

随着房价的上涨，到2005年8月15日，中国人民银行发布了《2004年中国房地产金融报告》，再次提出“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。

这次又让开发商急得跳脚，的确，（河蟹）先生的这项发明，是有争议的，在西方国家是禁止的。易宪容就说，商品房预售制为开发商利用制度缺陷掠夺社会财富制造了可乘之机。非常热爱写作的任大炮这次又洋洋洒洒上了新（河蟹），指责央行逻辑混乱。

正常的利率政策也遭到他们的攻击。2005年3月17日起调整了商业银行自营性个人住房贷款政策。一是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；另一条则是个人住房贷款的利率由5.31%提高到了5.51%，提高了0.2%。这招致房地产商铺天盖地的指责，声言房贷新政将劫富八百损贫三千。

那就只有使用市场化调控方式了。货币政策工具有三大...法宝，存款准备金、公开市场业务和再贴现。2003年8月23日，央行宣布从9月21日起将存款准备金率由6%提高到7%，启用了四年未动的存款准备金手段，向市场坚定表明了控制货币信贷快速增长的决心，从此开始了漫长的提准旅程。

呵呵，提准没有绝对的上限。虎狼药毕竟是虎狼药，当初对提准表示不屑一顾的地产大佬们，现在感觉不爽了吧？看你们还能撑多久？