[时尚家居] “以价换量”5月底或将淡出 6月开发商将改策略

机构预测，今年春交会将是优惠力度较大的一年，6月底开发商或改变营销策略

回顾楼市多年来的发展历程，近几年最为跌岩起伏。随着国家调控政策频繁出台，无形之中成都楼市产生了怎样的格局之变、产品之变，是火了郊县淡了市区，旺了南北冷了东西，亦或是多了小户型少了大豪宅，增了商业体减了住宅量？未来成都楼市格局、产品形态及价格、购房者和开发商的心态会呈现怎样的状况，或许被视为楼市“晴雨表”的第39届春季房交会将给出我们想要的答案。

格局

南北为发展重点区域

新片区价值凸显

本届春交会，首设天府新区馆，以供该区域开发商集中参与展示。

自来，成都有着“中产城东、国际城南、人文城西、财富城北”一说，而今，随着天府新区的规划、“北改”工程的启动、成都东客站的开通、地铁1号线运行2号线的即将试运行以及其它地铁线路规划建设。如今的成都东南西北居住价值，已经被颠覆，随之带来的楼市供应成交也产生了变化。

吉信行研究中心分析指出：“从近三年成都商品房格局来看，城东与城西均价7千左右，量能高位供不应求，城南由于价格高企，高位供过于求。城北价格垫底，量能也颇显不足，低位供求平衡。”而据各大机构报告显示，今年以来，成都高新区新房成交面积和成交套数均长期处于主各行政区首位。

本届春交会首设天府新区馆，势必在春交会期间以及之后，引起更多人关注城南区域。同时，随着“北改”工程的进一步开展，有业界人士指出，未来成都南北方向将是发展重点，而小片区中攀成钢、新双楠、大源片区将挖掘本身价值，未来辐射范围很大，中高端物业密集。

价格

住宅“以价换量”至5月底

商业量价小幅同涨

“华宇房交会到访有好礼”“北欧知识城房交会专项团购优惠8%”……各开发商在房交会期间加大优惠力度，延续采取“以价换量”的营销策略。吉信行研究中心猜测：“今年春交会将是优惠力度较大的一年，价格跌幅10%，绿地·世纪城、佳兆业·现代城或将领跑成交量。但在宏观政策持续作用下，楼市总成交量下降。”春交会后，后市供大于求形势依旧明显，对开发商，4、5月份无疑是一场“硬仗”。许多开发商表示，这波“以价换量”的行情将持续到五月底，到6月之后或将适时改变营销策略。

去年，春交会上商业馆人气十足，今年的房交会，商业展馆是否能得到购房者的青睐呢？四川省川塔恒远实业有限公司策划经理田清浅表示：“从2011年四季度到今年一季度，市场呈现疲软态势，但这重点是针对住宅，对商铺、写字楼冲击不大。”吉信行研究中心猜测：“2012年1季度成都商业市场供销同落，成交均价大幅上扬，商业地产仍是房交会投资主战场，量价小幅同涨，城西是商业领头，其次为城南，外环商业走俏，均价10000元/㎡左右。

此外，中原地产表示，近期二手住宅成交量小幅回升，与新房住宅成交趋势保持一致，预计后期二手市场成交量或走势平稳。

产品

70—90m2小户型受青睐

城市综合体涌现

在刚过去的3月楼市“小阳春”里，刚需拉动了整体市场成交量，100平米以下小户型产品受到市场热捧。纵观此次参与春交会的项目，保利、蓝光、佳兆业依然多是携带旗下刚需盘入市。吉信行研究中心猜测：“刚需依然是市场主力，同时，由于大量刚需客户购买力有限，考虑到工作、生活的便利，三环和绕城之间较好控制总价的房源尤为畅销，中小户型（70-90㎡）、套二套三房成为主城区楼盘主力房源。”

商业、办公方面，目前产品形态上，商铺依然受到投资者的青睐，如位于春熙路的雄飞中心；写字楼存量居多，却仍旧阻挡不了市场推出写字楼，如成都339；城市综合体不断增量，达到一百多家，例如来福士广场、金牛万达广场、成都ICC。本次参与春交会的商业产品城市综合体项目占据大多数。业界人士表示，随着人们生活水平日益提高，居住、购物、上班一站式生活方式越来越被人接纳，尤其是年轻人。未来，城市综合体这一物业形态或将会越来越多。

营销

购房者趋于理性

营销强调亲民

自去年调控深入以来，购房者多呈现观望态势，面对开发商一再的让利，“等，再等等”成了众多购房者的普遍心态。吉信行分析认为：“市场的起落变幻，使得客户的选择更趋于理性化。楼市下行，观望趋重，市场进一步拉锯僵持，购买力期待后市抄底，而本届刚需置业成绝对主力，年轻人与中老年客户，主城区与二级市场客户表现活跃，父母为子女购房现象或较凸显。”

应市而动，面对这样的购买人群。吉信行表示，此次春交会上乃至春交会后期，开发商在选择营销手段上将更加强调亲民、创新、年轻，面对80后一族购房群体，强化时尚元素，强调以新颖手法宣传，活动主题突出创新意识。

后市，楼市将更加考验开发商的产品品质，考验开发商及营销代理公司的专业水平！正如某楼盘广告语“价格如潮”。