中国房价暴跌已悄然开始 部分城市成交量腰斩

多年来，中国房价一直牵动着人民的心，但连地产大佬王石(微博)也认为2014年楼市“非常不妙”，这可能才是真正对楼市来讲，是最危险的信号！使得一些地方政府，比如武汉、郑州、长沙、合肥等，也开始逐步放开所谓的限购来救市！

众银行判断房价将下跌，正做最坏打算

中国面临经济减速、产能过剩、地方债务、货币泛滥等五方面风险。在房价上涨原因不明的情况下，金融部门目前已在对未来房价可能下跌做准备。地方政府债务总量上看不是问题，但局部问题较突出。纵观世界经济发展史，很少有国家的房地产市场可以连续十多年持续上涨而不调整的。如今已有太多的迹象显示，我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。经过十多年的持续上涨，我国房地产市场存在强烈的调整需求。而当前维系房地产市场资金链条的是金融市场 的“刚性兑付”潜规则。一旦刚性兑付被打破，风险投资被充分引入，影子银行融资被规范，房地产市场的资金链条就会断裂。

九成城市楼市成交量下跌，部分城市“腰斩”

某机构统计数据显示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。和北京情况类似，根据中指院对1月份包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，超过九成城市楼市成交量环比下跌。中指院分析认为，总体而言，2014年1月受春节影响，大多数城市成交量较上月出现明显回落。在价格上，则呈现出一二线城市稳中有涨，三四线城市稳中微降的趋势。另外，有新闻指出，三四线城市房地产市场冷热不均，整体而言，未来两三年供给过剩将是最大的问题。从2013年开始，不少大型开发商已从三四线城市撤离，回归一二线城市。有分析认为，房地产投资资金的撤出将加剧这种风险，不仅会导致房价出现下跌，也可能使得部分城市出现一批烂尾楼。这种局面不仅在鄂尔多斯和温州曾出现过，且与近期香港楼市降价的逻辑如出一辙。

楼市疲软，众多楼盘交付越来越难

另外，近两年来，众多楼盘交付越来越难，已经成为房地产行业的一个突出问题，严重者甚至引发业主与开发商之间尖锐的对峙，相对应的“维权”声此起彼伏。现在房子越来越难交付，一个重要的原因是整体楼市的疲软。在房价单边上扬的时代，很多业主都急切希望能早点拿到房子，除了自住外，一个重要的原因是当时拿到房子就意味着财富的增值，越早拿到房子，就越早能将增值的财富变现。因此，当时收房时，即便房子有点小问题、小瑕疵，业主与开发商之间也很容易达成共识，业主拒收房子的现象很少。而随着房价的下滑，房子的增值溢价空间已越来越小。更有甚者，开发商后期售卖的房价，已经比前一期，或前几期的房价都低了。这让业主越发注重房子的品质。有些心里感觉不平衡的业主，甚至借此“小题大做”。这说明，房地产商的好日子差不多走到头了！

但中国地大，对于中国的房地产业来讲，不可能全面暴跌，东边暴涨西边暴跌这种情况，要目前的中国，肯定会存在，比如特别热门的大城市，可能还会微涨，但对于大部分城市而言，暴跌已在悄然进行！花无百日红，世界上的任何事物，都不可能长生不老，中国房价不可能一直向上涨，暴跌指日可待！

(大河网)

楼市分化的特征正在加剧。

分化不仅仅出现在一二线和三四线城市，也不仅仅是住宅与商业的分化。世联行和上海同济大学房地产研究所联合做出的一份《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》（以下简称《研究》），专家们给出了上百个中国内地城市，包括

住宅、商业、写字楼这些物业的投资价值指数，作为分化市场中的决策参考。

在这份报告中，一些开发商普遍进入的城市被列为风险型城市，如温州、三亚；而一些省会城市如哈尔滨，以及当前开发商仍然看好的城市如湖南岳阳、安徽芜湖等，则被列为脆弱型城市，一不小心就会沦为风险型城市。

房地产“闭着眼睛都能挣钱”的时代已经过去了，当下的市场，无论买地还是买房，无论是开发住宅还是商业、写字楼，无论开发商还是购房者，其投资行为面临的风险都在加大。

城市的价值投资等级

2013年，内地房地产市场触底回暖，下半年更是一路高歌猛进。一线城市商品住宅成交量同比增速均超过20%。但与此同时，显著的分化现象也在三线城市出现，洛阳、北海、晋江等城市较去年同期市场规模增长在50%以上，而惠州、常州等近几年投资过热的城市则仅与前年基本持平，更有甚者如温州出现商品住宅价格连续29个月同比下降。

“市场的迅速分化，使寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。”上述《研究》的主要参与者、世联行首席分析师吴志辉指出，一方面，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础，是城市人口与产业经济两大因素；另一方面，当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场。

报告选取了120座地级及以上城市作为研究样本，覆盖了东中西部逾20个城市群，主要从城市人口、产业经济和市场特征三方面入手构建城市房地产投资价值指数的指标体系。最终的评价结果显示，百强城市中，房地产投资价值领跑型城市2个、领先型13个、潜力型30个、脆弱型41个、风险型14个。

其中，北京、上海分列指数排行榜前2位，且其指数大幅超越第3名的重庆，被视为领跑型城市。领跑型城市通常应为经济高度发达、人口高度集聚的超大型都市，这些城市已经形成与其人口规模、消费能力相匹配的房地产市场，但有限的供给始终难以与旺盛的需求相协调（即便出现短期过剩也能快速去化），因此能保持更高的市场利润率和溢价水平。

从区域视角来看，百强城市中，东部城市52个，15个领先型城市（含领跑型）中有10个来自东部，30个潜力型城市中21个来自东部，东部沿海城市的经济实力及其对人口的吸附集聚能力是其高房地产投资价值的有力支撑。

越脆弱越危险的城市

值得注意的是，报告结果显示，上百城市中，脆弱型和风险型占到了一半以上。

脆弱型城市是人口经济基本面较差，市场增长潜力较小，投资价值指数得分偏低的城市。主要包括哈尔滨等个别省会城市和嘉兴、襄樊、包头等三四线城市。脆弱型城市的典型特征在于城市人口、产业经济和房地产市场间的不相协调，其与风险型城市的关联度极高，极易受到外部环境变化的冲击而失去投资价值或陷入风险型城市。其中，不乏当前市场表现非常繁荣的城市，如湘潭、连云港、岳阳等。

从区域来看，中西部城市在脆弱型城市中占比超过一半，而在14个风险型城市中占据11席，可见中西部地区的房地产投资价值仍然与东部地区存在较大差距；而海口、三亚、温州等东部二三线城市则由于市场供需不协调、市场规模缩减、房价下跌等原因而进入风险型城市的行列。

风险型城市则是具有一定投资价值但市场风险较大的城市。主要包括鄂尔多斯[-0.24% 资金 研报]、三亚、榆林、北海、黄石等三四线城市和个别东部二线城市，如温州。风险型城市的典型特征在于其房地产市场出现严重的供需矛盾或供给过剩从而导致的市场疲弱。这些风险型城市中一部分来自西部落后地区，另一部分来自资源型城市，如黄石、鄂尔多斯等，经济繁荣的背后是经济结构失调、城市经济空心化、贫富差距过大等严峻问题。

风险型城市中接近70%来自形成型城市群，如呼包鄂榆城市群的呼和浩特、榆林、鄂尔多斯均在其中，房地产市场的过度繁荣与城市人口、经济发展健康水平的背离是导致这一现象的主要原因。

21世纪经济报道记者注意到，上述脆弱及风险型城市不乏大型房企进入，如温州、岳阳、芜湖等，包括万科、保利等大型龙头房企均已进入。一不愿透露姓名的大型房企开发部人士说，进入这些城市后房子去化很慢，又占用了很多资金，不得已之下从前年开始公司高层毅然重返一二线城市投资。

城市主导物业亦在分化

黄晓媛最近很纠结，要不要帮爸妈在山西太原买套房，一半为住，一半为投资。而根据上述《研究》，山西太原目前住宅投资高潮已过，正在进入商业、写字楼主导阶段。

据介绍，通过深入分析35个大中城市房地产投资价值与三类物业投资价值的关系，世联发现城市房地产投资价值的主导物业也正在产生分化现象，已有大量大中城市的房地产投资价值开始由住宅主导向商业、写字楼或混合型物业主导转变，实现城市房地产投资价值的转型升级。

在35个有相关商业、写字楼数据可查的大中城市中，呼和浩特、银川、西宁、兰州等西部城市还处于以住宅主导城市房地产投资价值的发展阶段，太原、南宁则正在向商业、写字楼主导型迈进；合肥、长沙、长春处于住宅与商业混合型主导投资价值的发展阶段。

而重庆、成都等城市处于住宅、商业和写字楼均衡发展、共同主导城市房地产投资价值的发展阶段；乌鲁木齐、昆明等城市虽然属于商业和写字楼混合主导型，但其仍极为靠近住宅主导，表明这些城市尚未实现真正意义上的投资价值转型升级。

相较之下，北京、西安、广州、济南等城市向商业和写字楼混合主导投资价值的转型升级则更为成熟；上海和天津是单一的商业主导型城市，杭州和深圳则是写字楼主导型城市。

吴志辉等研究人士指出，某类物业对城市房地产投资价值的主导作用是个相对概念，并不能等同于其他物业就不具备投资价值，不同物业投资价值的相互协调对于城市房地产投资价值的提升也尤为重要，两者表现出正相关的特征。

“处于不同发展阶段、资源禀赋各异的城市，其市场潜力、增长速叮ê有罚┱箍占浣?嵩诩ち业那?蚓赫?芯缌曳只?！蔽庵净匀衔??蠢闯鞘蟹康夭?蹲驶?龊头缦盏牟⒋嬉殉晌?徽?率担?诮?肷鲜霾煌?嘈偷某鞘兄惺庇Ω??髦兀?嗳跣汀⒎缦招统鞘杏Ρ苊獯蠊婺＝?搿?/size]

-《21世纪经济报道》