房叔讲堂：物业服务太差 业主能否拒交物管费

最近，房叔做了一个调查：你认为物业该为你做什么？得到的答案真是让房叔脑洞大开，具体回答如下：物业就是我们的保姆和管家呀，小区内所有的事情都该他管；我的车被划了，都是物业的责任，得赔；我的电马儿停在小区被偷了，物业得赔；我家厨房的水管爆了，物业得修；老娘下雨出门摔了一跤，物业得赔偿医药费；我和隔壁邻居打架，物业得帮我评理，帮我；老爹被狗咬了，物业看着办；我半夜喝多了回来，物业得把我扶到家，不小心吐你一身还得忍着……

听得房叔都有点小激动了，物业真是比哆啦A梦还万能呢！但事实上，物业真的有这么万能吗？房叔今天就来给大家聊一下这物业到底是干嘛的。好了，闲话少说，找房叔聊房事，我就是那个最懂房地产的房叔。

什么是物业

什么是物业呢，房叔觉得就没得什么必要来专门解释了，买了房子和打算买房的人应该都非常关注物业。买房只是第一步，居住才是最终的目的。那么交房入住后，涉及到的小区安全保障、清洁问题、绿化管理、路灯电梯问题就与物业息息相关了。物业的存在也就在为小区业主解决这些问题的，而不是业主们所说的“老爹被狗咬了，物业看着办”。

物业费征收标准

我们平时都可以看到，不同的小区所收的物业费是不同的。你肯定会说，物业费不是开发商定的吗？对，是开发商定的，但开发商在定物业费时有没有一个标准呢？对此，房叔专门咨询了物业公司的相关人员，得到的答案是，物业费的定价有三个标准

1、按照成本定价，根据物业管理必要成本来算，人工、材料、公共用电用水等。

2、按照市场定价，根据同类物业类型和当地物价水平考虑，还有当地最低人工工资等。

3、按照政府指导价，服务标准、物业公司资质等。

从目前成都的市场情况来看，一般都开发商按照市场来定价的模式。

物业常见问题大盘点

关于物业费

1、物业费都去哪了？

物业费主要有两个去向：其一是管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；其二包括小区清洁卫生费用、绿化养护费用以及共用设施设备的日常运行维护费用等。

2、业主能不能查物业的帐单？

业主是不能以个人名义查账的，只能私人委托会计师事务所检查或者请业主委员会委托专业事务所检查。

3、物业服务差能不能拒交？

经常有网友吐槽自家小区的物业不作为，服务一点都不好，就想发动众业主不交物管费。对此，房叔想说的是，这种做法是不对的，业主可以通过业委会要求该物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或者直接解聘之前的物业公司。

4、交房后未入住的业主要不要交物业费？

成都这边最新的规定是要交的，并且是全额交物管费。

关于小区内设施维修

1、电梯坏了谁修？

小区里的电梯损坏了，主要是看是否在保修期内，如果是在保修期内坏了，那么由电梯维护保养单位来维修，过了保修期就需要物业来修。如果问题比较大，物业自己修不了，就需要启动小区的大修基金，花钱请相关人员来维修。

《住宅专项维修资金管理办法》明确指出，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。要使用这笔资金，必须先由物业服务企业提出使用方案，小区三分之二的业主同意后执行。在整个过程中，物业该尽的责任是，积极又及时地去处理问题，而不能拖延着给业主带来诸多不便。

2、路灯、楼道灯坏了谁修？

这属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，由物业公司负责维修，但业主需及时向物业反映情况，以便快速解决问题。

3、房屋漏水、外墙脱落，维修的钱由谁来付？

一般情况下，我们居住的房子如果有什么问题，第一想到的就是物业，总觉得房子出现什么问题都是物业的责任。但是，房叔要告诉大家，如果都这样想就太便宜开发商了，房子也是有保修期的，保修期内，房子出现质量问题，开发商是应当承担修复责任，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，我们可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

根据国务院《建设工程质量管理条例》等有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限为：

（1）.住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

（2）.屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，保修5年;

（3）.门窗安装密闭，不出现翘裂，保修2年;

（4）.墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修2年;

（5）.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修2年。

在找不到开发商或者过了保修期的情况下，作为物业公司有义务按照物业管理条例的规定，履行自己的责任。因此，物业公司虽然对建筑物的质量没有保修义务，但在物业管理合同约定的范围内应当承担维修义务。当然，如果你所在的小区物业是开发商自己的物业的话，房子出现质量问题就可以直接找物业了，物业会推动地产工地那边来解决，业主也会省事一点。

关于小区内部管理

1、小区内的广告收入归谁

平时我们经常看到小区的电梯里、楼道上都会有各种各样的广告出现，什么专车呀，什么整形呀，应有尽有。但是，有一个问题可能被大家忽视了，这广告的收入去哪了？按常理来说，广告所使用的是小区的公共资源，必须经过业主同意才可进行招商，而收益如何分配也应该由业主决定。但很多物业对此都是含含糊糊，没有人过问就丝毫不提，也有牛B的物业公司公开宣布广告收入归物业所有，总之，对于广告收入这一块业主还是应该有主人翁的意识。

另外，小区的游泳池、网球场等，也有小区是外包出去的。对于是否可以外包，物业公司也是必须征得业主同意的，所得收益也同广告收益神同步。

2、业主家中被盗，责任归谁？

这个问题有一个责任区分，得分情况来追其责任。如果业主自家硬件设施不完善，则与物业无关，因为物业巡逻的只是公共区域；如果行窃者是从小区大门进入，物业做到了登记，可进入者提供的是假证件，或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件，与物业无关；行窃者进门时物业未做登记，导致业主被盗，物业负一定责任。通常在这个时候，物业服务水平的高低就体现出来了，口碑比较好的品牌物业即使没有责任也会帮助业主解决。

3、业主车刮花了是谁的责任

这得看物业如何收费，如果停在车库内，按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务，车辆划伤物业不负责任；车停在自律停车场被划伤，物业不负责任；如果合同中物业有保管义务，物业公司要按比率赔偿。

业主委员会有哪些权利权利

说完物业咱再来说一下在物业管理中业主能做些啥。每个小区都应该成立业主委员会，如果业主们重视自己的权利，业主委员会的权利可是杠杠的，不仅可以监督检查物业公司的工作，并提出批评和建议，还具有选择和解聘物业公司的权利。

要成立业主委员会，首先要联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，其次在首次成立业主大会上，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，则业主大会成立。小区2/3以上的业主同意更换物业公司，业主委员会即可作为代表解聘之前的物业公司，并聘用新的物业公司。