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发表于 2018-5-23 21:55
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谁来为本轮房地产最后的疯狂买单？ 不执著财经 3小时前 · 上海富大集团首席经济师 知名财经评论家 本轮楼市上涨始于2015年初，刚开始是一线城市房价出现飙升，后来一线城市房价受到调控影响。从2017年初开始，热点二三线城市房价开始上涨。而目前引领房价上涨的城市，主要是由东北、西北、西南等偏远地区的二三线城市，正由他们引领全国楼市最后补涨。 最新资料显示，4月份全国70个大中城市中有58个城市的房价环比上涨，而上涨的城市家数比之前3月份扩大了3个。与此同时，2018年一季度，全国住宅新房销售均价达8275元/平方米，同比上涨8.7%。而随着房价持续上涨，无数人哀叹自己老家附近的四五线城市房价也已经买不起。 造成本轮全国性房价上涨的根本原因主要有三：首先，全民加杠杆，信贷政策偏宽松。数据显示，今年前四个月新增贷款超过6万亿元。而在这天量的信贷增量当中，有近四成的贷款流向了居民个人贷款。事实上，从2015年初开始，我国居民的杠杆率就大幅上升，目前已经达到了GDPR一半。 再者，一些二三线城市没有严格执行房地产调控政策，通过人才引进、购房摇号、棚改货币化安置等手段来变相放松调控政策，这导致很多本来不需要购房的人加入到刚需队伍中，还让更多的炒房者乘机进入当地房地产市场投机炒作。在不断剌激房价频繁走高的同时，各地房价开始出现失控现象。 最后，全国房价轮涨一遍，由局部性的系统性风险，变成了全面的风险。过去，很多国内学者认为，中国房价泡沫只是在一线城市中出现，其他城市房价并不太贵，中国金融的系统性风险总体可控。 但目前是先一线城市出现大涨，然后是2017年开始热点二三城市跟进。而从去年底至今，就连东北、西南、西北等偏远地区的二三线城市也被炒房者轮番炒了个遍。国内的房地产泡沫已经十分明显。 事实上，现在中国的一线城市动辄七八百万一套的房价，当地居民买不起，而即使是二三线城市，在房价经历了翻番大涨之后也不便宜了。这对于90后年轻人来说无疑是一个严重的挑战。现在只能有三代人积蓄付首付，再按揭二三十年的家庭来买房了。这也暗示了，房地产接盘侠后续乏力。 可能会有人说，其他国家的一线城市房价也是很贵的，大城市房价因人口聚集，贵一点很正常。但实际上，在上世纪90年代初日本房价暴涨，在房价最高点时，东京的房价是当地居民不吃不喝18年，就可以买得起房。 而美国次贷危机前的房价最高点，也只是当地人不吃不喝8年的收入可以买得起房，而我们现在的中国，一线城市住房收入比最起码40-50年以上，二三线城市可能还稍好一些但也要用去25至30年的收入。整个房地产市场已经沦为投机炒房者的天堂和乐土。 现在状况是，本轮全国楼市轮番上涨，基本上已经无漏可捡，甚至于现在“小地方”四五线城市的房价都超过了万元/平方米。中国的房地产已经到了最巅狂的状态，而这种情况是难以持续下去的。 其主要征状是：①对任何利空打压都没有反映，即使房贷利率在上调，也难掩人们的购房热情。②进入到全民抄房时代，有条件或没条件的人都要买房。③全国一二三四五各线城市房价都拉升一遍，国内房价目前整体已经处于历史最高位。 现在很多人认为，中国房地产最大特色是易涨难跌，现在买房买到就是赚到了钱。但是，上世纪90年代中国海南房地产出现泡沫破裂，海南发展银行倒闭，还好当时还是局部性的金融危机，没有发生全局性的问题。如今，还有很多烂尾楼遗留在海南岛上。 另外，前两年的鄂尔多斯房价从两万跌至3千，现在当地很多新建的居民区没有多少人居住，俨然成为鬼城。还有，温州房价曾连跌23个月，自此温州炒房团覆灭。而神木房价上涨是受到当地出产煤炭价格上涨而水涨船高，直至疯狂投机炒作，后面由于煤炭价格下跌，当地房价泡沫最终全面崩盘。 对此，我们认为，中国不应该再依赖房地产来拉动经济，更不应该去激活全民炒房热情。在这个世界上，凡是靠房地产来拉动经济的国家，结果没有不出现崩盘的。历史上，唯有德国逃过一劫，但是德国自此之后再也不敢放纵投机炒房。 现如今，不管中国楼市崩盘与否，中国楼市既绑架了国内经济，也绑架了中国老百姓。最终买单的还是最底层的普通家庭，面对房价上涨，他们咬紧牙去买房，结果都充当了房地产大调整前的接盘侠。而得好处的永远是投机炒房者群体。 而让人稍感欣慰的是，近期，住建部约谈了12个房价上涨过快的城市负责人，并采取了房价上涨问责制，下半年房地产热度将退烧。部分城市为了遏制投机对房地产实施了限售政策。同样，随着房地产税、空置税等长效机制的建立，以及住房租赁市场和保障房制度的不断完善和推广，国内房地产将会逐步回归居住的属性。 |
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楼主: 骑马过海
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