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在凤凰网也搬了一段任大炮的砖、库存根本不用操心
观点地产新媒体：5月份的库存创了46个月新低，这是不是一个市场比较好的信号？
任志强：库存下降的问题已经进入不合理的阶段，没有什么新低。
我从来都认为一定要保持一定的合理库存，没有合理库存，一个城市里面可能只有一边有房，住在东边的人想买东边的房子，东边没房子，只剩西边的房子，合理库存就是要四处都有。
我们现在已经不是合理库存情况，我们的库存按住宅来说，总量从来没有不合理过，我们去年销售16.9亿平方米，住宅12到14亿平米，最高的时候只有4个亿的库存，也就相当于6个月左右的销售量，根本不用操心。
不在于库存的量多和少，而在于库存所处的地方合理不合理。动产和不动产是两个概念，如果按动产算，我们这点库存非常合理，而且低得不得了，还不够一年销售量的一半，怎么能叫不合理呢？
我们的库存问题在于不该有房子的地方有房子，该有房子的地方没房子。人们越想往大城市跑，我们的政策是让人不准去大城市，老想让人回农村，人家不愿意回农村。
如果人们爱往哪个城市跑就往哪个城市跑，国外没有户口，全世界有户口的不到三个国家，人家全是拿护照，想去哪儿去哪儿，那你能做一个决定说不准进大城市吗？
大城市的领导只能按照自己的城市发展需求设定应该盖多少房子，所以中国不是库存问题，而是库存的东西出现的地方合理不合理。
观点地产新媒体：现在总体的库存都很低了。
任志强：一直都很低。
观点地产新媒体：现在一二线政策又不放，供应量出不来，整个行业会怎么走？
任志强：我也不认为是房子出不来，现在库存量不是最终决定房价的关系，你们说的库存是统计中的库存，是已经盖好的房子。而我们实际的销售是指正在建设的房子，这是两个概念。
有很多人常常搞错了，以为我们都是买那些现房，不是，买不到期房才买现房，如果期房在建设过程中都销售光了，怎么能变成现房呢？凡是能变成现房的一定是有些问题，有的可能是位置的问题、户型的问题、市政配套的问题、公共服务的问题。
有的房子就是不合理，过去我们说有些库存可能就要炸掉，因为它不合理，比如说鄂尔多斯的库存，再过几年还是库存，这种库存是无效库存。
5年以前我们就做过统计，当时的销售是大于竣工的百分比，换句话说我们在建的几十亿工程里头，40亿的住宅其中有二三十亿都是销售光的，期房时间就已经卖完了。
没有几个人真正认识这个问题，所以他们老弄错。尤其是一些经济学家，自以为那些房子还有这么大的量，其实那些在建的或者新开工的很多都已经卖光了。
去年我们竣工就十亿平米多一点，可是我们卖了16亿多平米，有6亿多是大于竣工量。这几年累计起来大概有30亿到40亿平米是大于竣工量，竣工面积里头是包括车库、配套面积的，但是在销售面积里从来不计算车库、配套面积，所以这两个还要差20%左右。
七、存量？还没到时候
观点地产新媒体：您比较反对房地产现在就进入存量房，未来十几年应该还是增量？
任志强：最新的统计年鉴，中国去年只有6个城市二手房交易量超过一手房，所以要进入存量还早着呢。
美国是8：1到7：1左右，二手房占大头，一手房占少数。中国现在1比1都不到，还早着呢。真正进入存量是3比1以后。现在我们从总量来说，二手房的交易量还是低于一手房的总量，二手房还没有16亿平方米，所以进入存量还早。到增量满足到一定需求的时候，才有可能进入到存量，中国还没到时候。
目前中国大中城市的存量是很烂的，三四线城市很多并没有到那个烂得不得了或者完全不能住的程度，但是条件比较差，水电暖的供应都比较差。
正是因为这样一个原因，所以中国实际上是增量、存量同步进行的过程，不拆存量就没办法提供增量，不是全都建在新增土地上，旧城区的土地也要重新利用。
90年代初的时候，北京开始旧城改造，实际上就是在存量上打主意，危旧平房改造就是在存量上打主意，但实际上提供的是什么？提供的是增量。
所以现在还是提供增量的过程，我个人觉得满足70%城市化率最少还要20年左右的时间，每年10亿平方米竣工量，最终得有200亿平米竣工量。这还只是住宅的部分，住宅现在200多亿平米，怎么也得到400多亿平米才能满足需求，否则满足不了70%城市化率的居民住房需求。
观点地产新媒体：现有住宅面积才到总需求量的一半？
任志强：有些人拿那个总量说，我们的住宅总量已经达到几百亿美元的地步，胡说八道，这些房子破得不行了，还按照新房子的价格去算，瞎扯。
从增量到存量，我们离城市化要求差得很远，真正去老区看看，那些破房子还多得很，上海50年代到现在的房子还有，弄堂里头大量的房子都拆不着。
观点地产新媒体：但现在拆不动。
任志强：那些破房子小得不得了，一间房子不到8平米，这种房子多得很。别老以为大上海多好，还有500多万套旧房子。
那里盖了几个好楼，都是沿街面的，顺着大马路走，房子都挺好的，马路背后那房子都破得不行。
观点地产新媒体：那部分是做城市更新用途，还是直接就征了？现在拆迁的成本很大。
任志强：北京为了保护旧城的古迹，所以就做不到把管线放进去，没办法就得用煤改电，所有的都得用电，因为燃气进不去，那个胡同太窄了。改造只是早晚的问题，只是现在你认为不具备条件，改造不了，以后也会被改造。
八、长租公寓与空置税
观点地产新媒体：现在龙湖、碧桂园、万科大量做新的业务，就是长租业务，您觉得这个市场大吗？
任志强：长租是对高端市场的，我们公寓的房子比周边的租金贵2倍多。工作地和居住地不同的结果造成高端人士需要有长租公寓，但是总量需求没那么大，特大城市里头按国际的看法，租赁性住房大概要占到50%左右，按照不同城市的比例，逐渐在降低。
中国相对来说比国际上的租赁市场要大，就是因为我们的户籍制度导致工作地和居住地不同，所以可能就需要有两套很好的房子，比如说所有的地产公司基本上都有大量的外派干部，几乎所有的地产公司都是这样，进入一个城市就外派一个，所以他一定要在新的地方增加新的居住空间。
有的给补贴，特别是干房地产的，他肯定是拿了钱就先买一套房子，干了5年以后再卖掉，所以不会说去租一套房子。但是短期的，比如说外派半年、一年的，可能就租了，要外派三年、五年的，可能就买了，所以还是有一部分人要租。
这样的情况就造成我们名义上计算好像城市房子已经一个户口本有一套房子了，或者有一套房子多，但实际上远远不足。我可能有两套、三套，可能老家有一套房子，然后在两个不同的城市长期居住，一个地方待半年，每个地方都有一套房子。
观点地产新媒体：有些还没给父母住。
任志强：所以没办法，空着，我这半年在这个城市，那个城市的房子空着；这半年在那个城市，这个城市的房子空着；我这个家可能就过年过节才回来，剩下都是空的，那怎么办？
所以按这样计算，我们的房子永远不够用，根子在户籍制度。户籍制度导致所有都跟不上，没办法把劳保、医保都给转移了，孩子上学也都不能转移。
所以有人说，我们的城市和农村的空置比世界上所有的国家都高。我认为是这样，我们有好几亿流动人口，按户口本计算，有41%的户籍人口城市化率，另外的58%有百分之十几二十的流动人口，再加上农业的流动人口，进了城要有房子住，然后在农村的房子就得空着，所以空置率就是高。
即使在一个城市里，可能也有两套或三套房子，在父母旁边得有一套房子，父母的房子住不下，为了照顾父母，得就近住。老婆上班的地方可能有一套房子，老公上班的地方可能还有一套房子，一周在一个地方住几天。你把北京搬到了副中心，那边是不是得有房子？那我家里这些人怎么办？还得有个房子。
美国不存在这个问题，因为没有这么高的空置率。即使这样，人家的总量也比我们多，因为人家的总量不是按户籍人口计算，而是按居住人口计算，人家1比1.1或者1比1.2的时候，和我们按户籍计算的1比1.1是两回事，人家的房子是够用的，我的房子是不够用的。
我们还有这么多独居人口，就是孩子都不跟父母住，得所以是不是得有两套房子？
有人说房子多了，这是胡扯。大家以为我们的房子够用了，以为我们的城市建设已经不错了。实际差远了，现实社会和理论统计上的差距是巨大的。 |
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楼主: jackyandy09
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发表于 2018-7-21 22:43
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