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知乎上看的~~
买商铺，大家无非是想自用或者来投资，但是开发商总想着法儿挖各种各样的坑给大家跳，投资者较后血本无归，维权无门。本次小编为大家整理了开发商常见的七宗骗局，还没入坑的小伙伴们务必注意！
第1宗骗局：
“售后返租
商铺售后返租(又称售后包租、售后回租、售后承租)是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租投资者所购物业，单价较低。返租模式分为短期返租和长期返租，短期返租一般为3—5年。对普通投资者来说，在合同约定时间内，不用担心物业的租赁情况，还可以收到开发商的固定租金回报，诱惑大大的有。但是随着返租进入高峰，“售后返租”模式的风险也逐渐凸显出来。比如在业主们收到3个月的“返租回报”后，项目“突然”出现资金链断裂而成烂尾楼，返租租约成一纸空文。
对于此种现象，专家认为：第1，好卖的物业不需要返租，不好卖才返租，这说明物业投资收益现阶段不明朗。第2，开发商为了规避风险，通过委托第三方经营管理公司与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。第三，开发商将商铺分割成若干个小店面逐个出让，若没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将出现各商铺无法独立经营使用，从而造成业主权益得不到保障，权利无法行使。
第2宗骗局：
“8%或者12%的利润率”
开发商在进行售后返租的时候，往往会提升其产品的价格，正所谓“羊毛出在羊身上”。比如，一个本来市场价只值2万元/平米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%（每年8%×10年），共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有：（3.2万元-2万元）/4万元/10年=3%，远不及开发商称的8%的年收益率。（即使考虑到商铺本身的升值，但是结合投资者利息税费，以及当年房产商标高价格等综合因素，最终的年收益率也没有开发商号称的8%那么高。）
投资者汪先生介绍，2008年他高价入手了一个18平方米的商铺，单价26000元，首付月23万元买下，月供2500元。但交付后商铺月租金才1600元左右，尽管开发商当时宣传年回报率会有8%，但汪先生感觉很难达到这个水平。而在高新区某综合性商业项目购得商铺的冯女士称，当初每平2.8万元购得一间商铺，开发商承诺年回报率为7%,但因招商不理想，开发商去年又将回报率降低为4%。
专家提醒：目前市场存在的“返租”年回报率主要是5%~8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，投资者就应该小心谨慎，诱惑越大，风险越高。
第三宗骗局：
“只售经营权”
“经营权”就是购房者拥有的不是物业本身，仅是物业的使用权，相当于“长租”。此类销售模式，受益较大的是开发商，不仅可以保留产权，坐等物业升值，还可借此融资，筹集资金运作下一个项目。另外，如商铺已经抵押给银行，银行对抵押权有优先权，可以对抗经营权人的租赁权。
低价、投资门槛低，高利润是经营权出售的较大“诱饵”。如果已经出手，虽然无法享受商铺本身的物业升值收益，但是能有租金收益。若在“经营权”年限内物业出现突变，如征收迁拆，或者若后期运营公司管理不善，甚至卷钱走人，投资者将血本无归。
还有部分商铺，开发商在出售时或许出示与某个知名商家合作经营，看似给投资者一个心理保障，业主每个月的返租保障依靠商家的租金。高回报率下是高租金，什么商家能够买单还请投资人不要瞎。并且，从现实情况来看，市场上返租一两年后，就没有再返租的例子屡见不鲜。
另外，法律上并无不动产“经营权”买卖的概念，此外，依据《中华人民共和国物权法中华人民共和国担保法中华人民共和国合同法》等法律规定，以租赁经营权作为抵押的质押标，在法律上尚无明确认可。
第四宗骗局：
“纯产权出售”
纯产权出售就是开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。购房者可出租给商家亦可自己经营，灵活度较高，但也容易被玩坏。
这种销售模式常见于社区商铺或者底商，或者见于一些小的综合性商场、专业市场。投资者可以享受到物业本身的增值，但是同时承担着物业管理、租赁的任务，可谓“劳心劳力”。对于专业市场或综合市场来讲，开发商只管卖不管租，业主水平高低不一、各自为阵，可能导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面，影响物业整体形象及后期增值空间。
另外，还有一种情况需要注意，一些开发商会将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售，这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。由于这种商铺不像商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。
第五宗骗局：
“零首付零月供”
这种骗局利用的是投资者“空手套白狼”的心理。
来看看零首付如何解决。如果你手上无多余现金，却有一套价值约100万的房产。可通过专业的金融平台抵押出你房产评估价值的60%-70%（实际抵押贷款金额以银行评估为准）作为首付，投资者只需每月支付与按揭大约同等贷款利息，抵押期限内还清贷款即可。看清楚了。不需要有钱，有房可以，有价值100万的车也可以！
某些商铺，投资者确定投资意向后，开发商可为购房者垫付部分首付款，只要需要在一定时间内结清即可。一定要按时结清，不然可能会承担较高的利息。
零月供，这个就是单纯的文字游戏了，经营权由专业的商业运营公司进行统一经营，通过返租给物权者，租金可抵部分或全部月供。
第六宗陷阱：
“位置好人气就高”
位置好是很多开发商和投资者比较看重的，我们也看到春熙路的商铺确实比驷马桥的商铺人气要高，但事实上并不是春熙路所有的商铺人气都一定比驷马桥的高。前不久，盐市口新中兴被爆出大量空铺，绝对市核心的位置，商家还是撑不住纷纷撤场。新开业的项目中，春熙VILLEGE人气也是不能再惨淡，这两个项目充分证明了位置好其实并没有什么X用。
第七宗骗局：
“商铺的价值会一直增长
社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。
业内人士解析：社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售迭创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，较高可以卖到2.5万/平方米，事实上，较高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
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楼主: 骑马过海
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狗仔卡
发表于 2019-8-6 09:18
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