关于房贷利息是否选择LRP的个人意见

一个叫疯子 · 发表于 2020-3-19 11:04

   前两天，有微信群朋友在问，收到银行发送的信息，要求就房贷执行利息标准进行选择，即是维持目前的基准利率4.9%（具体参照贷款合同，有无上下浮动）还是转换为LRP利率，那我们究竟应该怎么选择呢？
   一，首先要弄清楚，LRP是什么意思，简单说，LPR就是18家商业银行每月自主报价形成的一个贷款利率，央行规定各家银行在制定贷款利率时要参照这个LPR。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个期限品种。贷款基准利率与LPR最大区别是，前者相对固定，后者常态浮动。举个例子，贷款基准利率从2015年央行多次降息后，四年来没有变动过；但LPR每个月都会调整。因此，定价模式的改变，意味着未来房贷利率会更加市场化、更加灵活，浮动也会成为常态。
   二，谁需要转换？如果您的抵押贷款同时满足以下三点，则需要进行转换：1，2020年1月1日前发放，或已签订的借款合同尚未发放；2，参考贷款基准利率定价（如“基准利率上浮10%”或“基准利率打7折”）；
   三，浮动利率（例如，利率每年1月1日调整）。请注意，这不包括公积金个人住房贷款。    如何做出正确的选择？
   固定利率和“LPR＋加点”浮动利率，哪个更划算？
   由于加分点是固定的，这取决于你个人对LPR趋势变化的判断。
   如果你认为未来LPR会降低，那么选择“LPR+加点”浮动利率比较划算，因为利率会降低；如果你认为LPR会提高，那么选择固定利率比较划算。
   举例说明：
A，小明的房贷是20年。现在的利率是基准利率下浮10%，即4.9%×（1-10%）=4.41%。
如果选择固定利率，未来按揭利率为4.41%。
如果选择浮动利率“LPR+加点”，首先计算加点值，4.41%（小张当前利率水平）-4.8%（2019年12月LPR）=-0.39%，确认后确定加点-0.39%，加点不再变。
小明的房贷利率定在每年1月1日调整。2021年1月1日，利率水平将随着低利率水平的变化而调整。如果2020年12月20日发布的贷款利率降至4.7%，那么利率水平将调整为4.7%-0.39%=4.31%，利息费用也将减少。
B，同样如果小明的房贷是20年，现在的利率是基准利率上浮10%，即4.9%×（1+10%） =5.39%。如果选择固定利率，未来按揭利率为5.39%。
如果选择浮动利率“LPR+加点”，首先计算加点值，5.39%（小张当前利率水平）-4.8%（2019年12月LPR）=+0.59%，确认后确定加点+0.59%，加点不再变。
小明的房贷利率定在每年1月1日调整。2021年1月1日，利率水平将随着低利率水平的变化而调整。如果2020年12月20日发布的贷款利率降至4.7%，那么利率水平将调整为4.7%+0.59%=5.29%。

自己从事金融行业10年，我个人会选择LRP，我目前房贷按基准利率4.9%执行，2月20日，18家银行公布的LRP为4.7%，如果维持此利率不变，转换后，我的房贷利率会减少0.2%，月供相应减少。而且银行利润来源的大部分是存贷差，其次是中间业务收入，根据经济规律和市场经济发展的客观性，以及参照近10年人民币存贷款利率来看，降息是大概率事件（也可参照日本，美国，欧洲等国家的利息走势），所以我选择LRP。
但是如果你的房贷利率是下浮10%，甚至20%，而且你的剩余还款时间在10年以内，你可以不用转换，不用承担LRP随时变动的风险，因为你的利率本来就已经很低了。如果是在基准利率基础上上浮的朋友，建议最好是转换成LRP。不知道我说清楚没有，个人观点仅供参考，不喜勿喷，谢谢合作。

王哥84年 · 发表于 2020-3-19 21:25

国家通货膨胀怎么办？人民币贬值怎么办？这种情况下，老骗人这种利率会不会提高？

俊毅 · 发表于 2020-3-20 08:34

每个字我都认识！
不过，你说啥呢？手动懵逼
所以我的选择是不管它...
大概也不会相差多少，每个月最多能相差100不？

骑马过海 · 发表于 2020-3-20 08:52

就是整多一个花样来整钱而已！18家商业银行每个月报个价，报价这个东西要么沟通好了报一样，整体上涨的可能性是大的，所以没有便宜占。

王哥84年 · 发表于 2020-3-20 12:15

还是那句话，如果通货膨胀，人民币贬值，是否会提高利率？别说美国。美元有全世界托底。

简约阳光 · 发表于 2020-3-22 22:13

19城“零成交”对房价意味着什么

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3天前 · 新华网官方账号
来源:北京青年报

谭浩俊

国家统计局发布的《2020年1~2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1~2月份全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%，其中住宅销售面积下降39.2%；商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%，其中住宅销售额下降34.7%。

2月份，由于疫情导致部分城市成交“停摆”，70个大中城市中有19城（武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等）新房“零成交”。二手房方面，2月份，武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州、扬州等24个城市二手房“零成交”。

疫情确实是导致2月份楼市高度下沉、成交量大幅下降的一个原因，或者说一个重要原因。但是，一场疫情，绝对决定不了楼市的整体格局和变化。疫情，只是楼市矛盾暴露、问题显现的一个导火索。

很多人在分析，疫情过后，房价会出现怎样的变化。有认为房价会涨的，也有认为房价会跌的。更有经济学家认为，要防止房价暴跌。显然，这是一种担心，但是，却也不是毫无道理的担心。因为，疫情对经济的短期影响是存在的，对居民收入的影响也是存在的，市场低迷也就不可避免。关键就看，开发商的承受能力有多强，到底能将房价扛多远。

实际上，开发商要想不让企业出现资金链断裂问题，最有效的办法就是降价售房，用售房来回笼资金。因为，经过几年的强调控、特别是“房住不炒”的定位，购房者越来越理性了，开发商与购房者的利益博弈天平，也开始向购房者倾斜。开发商只有适应市场变化，通过降价来回笼资金，确保资金链不断。购房的主动权在居民，“保”房价的主动权则在开发商，那就是把房价降到购房者能够接受的水平。什么是购房者能够接受的水平，估计在现有基础上降价20%至30%。否则，吸引不了购房者，尤其是改善性住房消费需求。

对地方政府来说，楼市问题是一个矛盾非常大的“结”。房价下跌、市场低迷，对地方的经济增长影响很大，对政府财力调度影响很大，对政府能够调控的手段影响很大。但是，如果继续与开发商一起死扛房价，那么，市场低迷的矛盾会更突出，甚至引发房价暴跌。如果通过取消限购等政策，刺激楼市，又有可能与“房住不炒”相矛盾。这样的心理，让地方政府很纠结。

也正因为如此，地方政府在扶持开发企业方面，也都是点到为止，没有动作太大。他们担心，动作大了，房价再回归上涨通道，他们承担不起这个责任。所以，对开发商的政策要给，但很适度。给市场的政策，则只有极少数城市使用，且在大环境影响下，效果不明显。因此，地方政府尚没有找到更好的办法来处理，需要观察与关注。

开发商资金链紧绷的问题，最令人担心的是金融风险。开发商与银行紧紧地绑在了一起，开发商的钱，大多是银行的钱。一旦开发商出现资金链断裂，最先受伤的，就是银行。或许，银行会明里暗里给开发商以支持，以各种方式确保开发商不出现资金链断裂风险。因此，只要房价不出现暴跌，只要开发商愿意降价售房，出现系统性金融风险的概率不是很大。关键就看开发商如何处理房价问题，所以，银行要密切关注开发商的行动，督促开发商能够降价售房。

简约阳光 · 发表于 2020-3-22 22:14

新华社发文要求房企降价，银行监督房企降价，真要变天了？

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