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先申明本人不是房介，也不是炒房客。最近本人出售了一套旧宅（如图），从购买到出售20年，刚好见证了中国房地产市场的风风雨雨。
先来看2份合同： （1）1份合同是1997年简阳市医药公司的集资建房合同，简阳公司宿舍7楼（实际为5楼，有2层地下层）住宅1套，价格是590元一平（合同登记是400一平，按这个价格需退出原分房一套；如按590元一平的市场价格，就不需退出原分房）。所以590元一平能完全代表当时的市场价格。
（2）此房是我大学毕业时父母买给我的婚房，2003年装修花了2万。
（3）另1份合同是2020年3月我出售此房的合同，总价65.12万元，折算单价7686元一平。
然后，算一下成本与回报：
1、购房成本+装修成本=826元/平
2、售房收入7686元/平
3、投资回报率=7686/826=930%
4、投资期间=20.97年
5、年投资回报率=44.35%，意味着以826元/平的成本价为基数，每年房价平均上涨了826元/平X44.45%=367.16元/平。
6、以上计算的年投资回报还未考虑自用10多年节约的租房费用以及出租3年的租金收益。如按200一个月房租收入来计算，可产生2400X20.97年=50328元租房收益。则：投资回报率=1002%，年投资回报率=47.80%。
7、上述只是简单的计算，为了直观，没有考虑财务管理中资金时间价值差异、无风险利率、机会成本等因素。
结论：总的来说，房地产的投资回报还是惊人，成本826元，年回报近400元。所以房地产无愧于近20年最好的投资项目！当前论坛对房价有两种声音，一种是唱衰，认为房价收入比严重不合理，房市很快就要崩盘（房市十余年间已被各路砖家预计崩盘过无数回）；一种是看好，认为疫情过后，中国及外国增发货币刺激市场，必然带来通货膨胀和房价上涨。记得几年前，在参加一个培训会的时候，一个老师说过：统计了英国百年来的房地产价格指数，房价整体还是以上涨趋势，一条缓缓上涨的斜线.....是有波动，但大势是往上的。
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发表于 2020-3-30 14:48
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