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深圳豪赌楼市调查：年费两千 大V建群教套经营贷炒房
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20小时前
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近期，深圳楼市“天价房秒光”、近百万“喝茶费”等逆势行情引来多方关注，随之，可获贴息的房屋抵押经营贷被推上风口浪尖。该资金用来救助受困于疫情的中小微企业，却疑似变相流入了楼市。
4月20日，央行深圳支行发声，要求辖内银行就此排查。同一天，深圳市中小企业服务局发布公告，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。
监管的达摩克利斯之剑高悬，投资者杀进深圳楼市豪赌一把的念想是否中断？
“在深圳套现办法太多了，胆大者可以拿数百万撬动上千万资金。”观望许久的意向购房者美芽告诉新京报记者，自己所在的购房者群会有人“支招”，还有大V建立专门的微信群，年费近2000元教大家如何买房。而其中，套现的招数之一就是抵押经营贷。
她以深圳福田区一小区为例称，半年前一套房屋价格200多万元，半年后就涨到400万元。宝山区部分楼盘房价涨势更猛。采访中，美芽感慨：“深圳现在就是这么疯狂”，同时也追悔错过了去年跟着大V暴富的机会。
“只要房价涨，就会吸引资金。在深圳买套民房都比在很多城市买商品房强，拿到贷款投实体经营也不比投房地产回报率高。”做了20年房屋中介的阿泽(化名)这样看待资金对楼市的趋之若鹜。
多位业内人士表示，深圳的规划利好、落户条件相对宽松、去年豪宅税线取消等都是房价的支撑因素，高房价反过来又是高杠杆的成因。不过，深圳楼市假消息满天飞，炒作很容易让正常购房者失控。
新京报记者调查中发现，央行要求深圳辖内银行排查房抵经营贷流入房地产市场之际，目前仍有投机者伺机而动，中介揽客不停。不过，一些前期找中介垫资买房的投资者已经慌了神，担心房子短期无法抵押变现，还要给资金掮客付高额利息。“每天万分之八的利息，800万的房子一天就要还6400元，谁耗得起？
投资者“包装”入市：开公司 抵押房产套贷款
美芽长年潜水于购房群，她告诉记者，深圳楼市存在的高杠杆问题并不是近期才出现。而自己学到的套现招数之一就是抵押经营贷。“比如有500万现金，买房之后找个中介给你包装出一家创业公司，把房子抵押了，一般能贷出房屋总净值的七成资金(约350万元)，这相当于以三成首付甚至更低的价格就可以再买一套房产。”
在美芽看来，个人能以此模式循环买房。“只要房子涨价，卖出去还钱就能解套，这个办法可以连环撬动很多房产。”
“说直接一点，中介和银行会想着办法把钱给你。”她以深圳福田区一小区为例，半年前一套房屋价格200多万元，因为有学区利好和地铁等交通便利条件，半年后就涨到400万元。在深圳，宝山区部分楼盘房价涨势更猛，不过也有楼盘价格涨势平平。
“如果去年花2000元年费入了大V的群，买他推荐的楼盘，今年可能就赚出(年费的)100倍来，深圳现在就是这么疯狂。”美芽感叹之余憧憬无限，目前自己手里有一笔购房资金，但因为“胆小”错过了很多次出手机会，现在仍在观望深圳房价走势。
“那现在还能做吗？”
连日来，深圳各部门发声严查房抵贷买房的消息一出，美芽所在购房群“炸锅”，担心操作层面收紧。
近期，深圳楼市于网络上掀起一波狂热：4月初，深圳4000万公寓“秒光”，销声匿迹很久的茶水费在个别项目重新出现。此外，有中介挂出的深圳局部楼盘价格今年涨了10%。继而，可获贴息的房屋抵押经营贷，被指为此轮房价上涨的一个推手。
抗疫专项贷款的一大特点是“便宜”。根据央行此前公布，已推出至少千亿级的优惠利率贷款，加上财政部等明确按实际贷款利率再给予一半的贴息，获得该贷款的部分企业实际融资成本仅约2%。记者采访多家银行了解到，正常房抵经营贷的利率参照最新LPR报价，有的银行在该基础上再加点，以4月最新报价看，1年期利率为3.85%。
“经营贷一年一归本，也就是说，假设你借100万元，每年都要还一次本息，下一年再贷出来，最长期限6年。按LPR计算每年是3.85万元的利息，平均到每个月是3200元左右。经营贷已经比其他贷款利率低，如果有贴息就更便宜了。”一位国有大行信贷人士称。
中介鼓吹疫情下投房产，经营贷额度高但银行关不易过
套出资金再入楼市，赌的是房价还会上涨。
“在深圳买套民房都比在其他城市买商品房强。”在深圳做了20年房屋中介的阿泽称，近期毗邻深圳的惠州打出特价，原来要求首付三成的房子，有的开发商给垫资两成，购房者付一成就可以买，原因是开发商资金回笼不了，就算不赚钱也愿意。而和惠州交界的深圳房价，仍保持在4万元上下不回落。
阿泽称，3月、4月的楼市成交量已有所恢复，虽然还没回到疫情前的规模，不过有一些商户可能经营不下去了，有很多人压低价格卖房变现。“今年你有资金又没地方投的情况下，可以投房地产。”
阿泽笃定，深圳房价不会被压下来，而且成交率会比以前更好。其推荐理由包括深圳靠沿海地带的工厂基本都靠外贸，现在国外疫情更严重，这些外贸工厂九成以上都是停工状态，暂时会停到八九月份，还可能更久。此外，还有很多线下培训班，因为改线上授课都关了，餐厅盈利情况也堪忧。投入经营的回报率低，不如就往房地产投。
实际上，随着疫情渐远，深圳楼市已率先爆发。3月深圳全市二手住宅均价为59048元/平方米，环比上升0.95%。其中，宝安成交均价为65031元/平方米，环比上升1.21%，涨幅最大。在业内看来，深圳楼市这轮热潮，除了个别卖家、中介人员参与市场炒作外，消费贷、房抵经营贷资金违规流入房地产市场也是一股很强的助推力。
至于经营贷只能由公司申请，个人怎么办到？阿泽表示并非难事。他告诉记者，不管是有限公司还是个体，成为一家公司法人都不难，直接在深圳工商行政管理局官网上就可以申请注册，地址填到深圳某小区、某写字楼，然后打一笔注册金到公司账户，锁定三个月后拿走，再把整套流程走完就可以。阿泽称，一部分公司都是空壳，工商局可能会抽查一部分，比例大概在1/10。
“注册资金有一千万元的话，贷出一两千万元都有可能。”他透露，如果做抵押贷款时想多贷出一些资金，给第三方评估公司点“好处费”，让他们适当做高抵押资产的估值就可以。
不过，这一关似乎并未如中介所言易过。
记者采访了解到，经营贷额度相对更高。深圳一家国有大行的信贷人士告诉记者，该行房屋抵押贷款分两种，一种是企业经营贷，贷款上限是500万元，要求申请者必须名下有公司，是公司法人，同时银行会看公司经营范围、供销合同等；另一种是消费贷，贷款上限200万元，需提供资金用途材料，如购物发票等。两种贷款的额度上限均不得超过房屋净值的7成。
另一家国有大行信贷人士称，该行房抵经营贷额度上限是1000万元，申请者必须是公司法人或股东才可以，同时要提供流水账单，额度至少是贷款额的两倍。如贷款100万元，需要提供公司200万元流水。
不同地区、不同银行执行标准略有差异。北京一家国有大行信贷人士称，该行已暂停房屋抵押贷款；另一家国有大行信贷人士介绍，房抵贷资金都直接打到第三方账户。
“假设你们是A公司，从B公司买100台电脑，用房屋抵押在银行贷款，银行看见你的供销合同，贷给你100万元，直接打到B公司。”一位股份制银行人士也说道，但你和B公司是什么关系，查起来可能就难了。又如电脑市面价值8000元，但合同写1万元一台，牵扯一点税的问题，需要增值税发票，不过这个也可以花钱买，所以只要材料都拿给银行，银行也不能说办不了。
该人士还透露，抵押房屋的位置越核心，可能贷出的成数越高，因为不担心房子价格有太大波动，如果是远郊区非核心地段的，或许最多只能贷出房屋净值的4-5成。此外，除了房子要抵押，也要看申请者个人和公司流水，月收入平均流水必须在还款额的1.5倍以上；如果已婚，要同时看配偶的收入流水，申请贷款时需要双方同时到银行面签。
受访银行人士都强调，明令禁止房屋抵押贷款资金流向股市、楼市，放贷后会追踪资金，且如果购房者循环利用房屋抵押贷款，个人累计负债过高，也可能被拒发贷款。被问及有没有比经营贷利率更低的贷款，比如近期传的贴息贷款是否可用，有银行人士称：“那是胡干，钻政策空子，银监会要查的。”
央行排查或减缓房价蹿升，业内：要打破楼市必涨预期
用贴息企业贷款买房，这触碰了全社会有关疫情的敏感神经。“想置换房但钱不够，按照政策只能先卖了第一套，但以往就有很多人借着各种贷款名目，把房子抵押贷出钱再投到楼市。这次被怀疑是动了疫情期间的专项抗疫资金，本来要救受困的中小微企业，结果又被套出来进楼市了。”一位地产分析师对新京报记者表示。
4月22日，央行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局五部门通报房抵贷买房调查情况。其中，央行深圳市中心支行表示，根据商业银行初步排查情况，未发现刚注册企业即申请经营贷的情况；未发现支小再贷款信贷资金通过房抵经营贷形式流入房地产市场的情况；辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。已要求商业银行对信贷资金是否违规流入房地产领域开展全面排查。
今年一季度国内生产总值(GDP)同比下降6.8%，不过4月17日召开的中央政治局会议仍强调“房住不炒”。此前央行、银保监会等监管机构公开表态中也多次重申这一原则。
在一位地产业分析师看来，有些中介的说辞偏理论化，实际执行中有难度或风险很大。例如疫情贴息企业贷款没人敢用来买房，但这些资金弄出来再贷款给别的企业是有可能的。他也提醒，深圳楼市假消息满天飞，如“零首付买房”、“零利率买房”等都是假的，炒作很容易让正常购房者失控。
谈及深圳房价居高不下及高杠杆问题，该分析师认为，去年深圳豪宅税线取消是最近2个季度市场热的核心原因。根据公开报道，去年11月，深圳普通住宅不再设置价格线，只要小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下的均属普通住宅，满两年可免征增值税。当时不少专家就表示，新政策实施后，一套房能省20万-30万元增值税，很多之前犹豫的买家都出手了。
杠杆高则是历史原因。该分析师称，从遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象的“三价合一”政策看，深圳是全国一线城市执行最晚的。此外，楼市调控政策不论是落户政策下的限购，还是信贷首付比例在一线城市里面又最宽松。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也对新京报记者表示，深圳房地产市场一直都是高杠杆推动，近一年房价的上涨，主要原因还是规划利好的带动影响：2019年2月粤港澳大湾区发展规划落地，8月深圳建设“先行示范区”，11月港澳居民在粤港澳大湾区置业条件放松等。
“2019年深圳多项利好政策发布，增加了市场活跃度和信心，虽受疫情影响，但很快就恢复了，市场整体情况良好，销售价格走高。此次受央行排查房抵经营贷一事，或会减缓房价上涨动力，短期内深圳房价会维稳，保持稳定运行。”国仕英称。
对楼市“趋之若鹜”的不止炒房一方。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，我国房地产近20年没有出现过折损下跌现象，银行都已经认同房价的稳定性，偏好房产抵押，会让银行对房地产的押注越来越高，依赖性越来越大。所以现阶段想要让宽松的信贷不流入楼市，一方面严查贷款流向，另一方面要打破楼市必然上涨的一致性预期。
新京报记者 程维妙 |
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发表于 2020-4-17 20:59
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