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[其他话题] 年底涌现大量“工抵房”“馅饼”还是“陷阱”?

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发表于 2020-12-15 14:09 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式 IP:云南省普洱市 电信
央广网
2小时前 · 央广新闻官方账号
央广网福州12月15日消息(福州台记者游竞宇)据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道,临近年末,不少福州市民反映,他们的朋友圈里最近都出现了房地产中介和置业顾问发布的“工抵房”房源广告。这些广告声称:原价每平米2.6万元的一手房,现在1.6万元就能购买。一平米能便宜1万元。

如果真如广告所说一平米能便宜1万元,那这些所谓工抵房的降价幅度的确十分可观,令人心动。那么,房地产中介在广告中提到的“工抵房”到底是什么房?如此大幅度的购房优惠靠谱吗?

记者在市民龙先生的朋友圈看到,几个中介和置业顾问都发出了明显低于市场价的房源消息:“总价立减92万元,每平方米原价2.6万元,现只卖1.6万元。”龙先生所在的“三盛拾光里”小区,也有“工抵房”推出:79平复式三房总价131万元起,均价2元万不到!对此,龙先生感到疑惑不解:“我是半年前买的,当初一平方2.6万元。结果现在隔壁那栋楼刚推出来,一平方2万元不到,就半年时间我就亏了40多万元。我们之前买的业主怀疑是不是开发商在变相降价,挺气愤的。”

记者以购房者身份前往上述楼盘了解,发现确实存在这样的房源。那么,什么是“工抵房”?在福州从事房产销售十多年的某楼盘置业顾问王先生告诉记者,所谓的“工抵房”就是工程抵押房。“工程方或者广告方或者相关跟开发商之间(有)产生金钱效益的(企业),当开发商资金有压力的时候,可能会直接(把)这套房子优惠一点给你(工程方),它的价格正常会低于售楼部一点。可能售楼部正常一套200万,我(开发商)给你(工程方)190万,你可能卖到200万,(这样你)还能从中多赚十万。这样子工程方的房子也能尽快销售,开发商也能尽快把房子给卖掉。”

据记者了解,“工抵房”并不是新鲜事,不过,像目前这样,楼市中大量出现各种“工抵房”就是新鲜事了。为何有如此多“工抵房”楼盘出现?房产中介赵先生告诉记者:不少房源实际上并不是真正的“工抵房”,而是开发商为了集中回款,以这一名义变相降价,既达到清盘目的,又安抚了前期购房者。赵先生说:“如果是假的‘工抵房’,那就是开发商为了做活动,力度可能会比较大,房价这东西有涨有跌,怕以前买过的业主来闹,所以开发商会包装成‘工抵房’做降价活动。”

业内人士表示,以往一个楼盘的“工抵房”一般就几套或者十几套,而且是悄悄通过私下关系出让,很少像最近这样,以近乎“打广告”的方式集中销售。赵先生透露,还有另一个原因是快到年底了,开发商资金有限,需要回笼资金支付施工队工程款。赵先生说:“年底出现无非就是开发商年底(资金)压力大,钱不一定好给出来。正常是十一月就开始跟工程方签订‘工抵房’协议,年底为了回款,大家都会集中去释放(‘工抵房’房源)。”

另一方面,年终岁末也是各个房产营销公司结算的时间。王先生表示:“年底如果没完成指标,有些营销总监、操盘职业经理人可能都要下岗,所以他(开发商)愿意在这时候做这个事情。”

“工抵房”的降价力度这么大,让不少人怦然心动。近期正在购房的市民刘女士表示,看到朋友圈里“工抵房”的广告,她是既心动又犹豫,在经过一番实地考察后,最终她还是出手了。她说:“我本来就想买房子,那天看到有人发‘工抵房’的广告,我也怕,担心他不正规,但是价格降很多,又很有吸引力,后来我去实地看了,最后选了一套马尾(区)的房子,一平方大概便宜了3000多块钱,一套下来便宜了三十几万快四十万。虽然房子离市区远了些,但我觉得挺合算的,三十几万对我来说是大数目。上周末刚付的定金,他说购房合同也是在售楼部签,我当然希望他正规。”

不管是真的“工抵房”,还是开发商变相降价,“这些房子能不能买”是购房者最关心的问题。

王先生告诉记者,可以分情况来分析,只要是通过开发商办理网签登记等手续,风险并不大。王先生说:“手续都是开发商这边的手续,合同也是开发商,认购的是开发商,钱最终开发商要给到工程方。如果是非开发商帐户,一定是做三方共管。如果非工程方或者这套房源手续做不全,就有可能出现危险。”

记者就相关问题咨询了福建崇达律师事务所律师陈小海,他表示,如果开发商只是打着“工抵房”的旗号变相降价,那么购房者相对可以更放心些。但是,如果价格下降太多,房源数量很大,购房者就要注意了解开发商的口碑和资金链情况,防止开发商是因为资金链问题而“甩货”,这样可能会有一定风险。同时购买这类房产一定要注意相应的解押条件,否则可能会因为无法顺利获得房权而导致纠纷。陈小海说:“我觉得‘工抵房’可以买,但是也有一定的风险,可能存在一房二卖或者被法院查封等情况。在购房前一定要确定房子是可以正常售卖的。可以去不动产登记和交易中心查询这套房子有没有被抵押,最好让开发商出示相关的证据,如果‘五证两书’齐全,那么这个房子就是合规的。”

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 楼主| 发表于 2021-2-5 08:58 来自手机 | 显示全部楼层 IP:四川省 移动数据上网公共出口
河北燕郊房子免费送?“仅为个案,不会出现大面积断供”
新京报
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15小时前 · 新京报官方账号
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近期,一则“燕郊天洋城房产免费送”的消息在网上开始流传,引发较大关注。新京报记者核实发现,该消息属实。由于“资不抵债”,网名为“厚土”的该业主准备将位于河北燕郊天洋城这套40平方米的房子赠与别人,目前还剩70多万贷款。不过,该事件目前仍是个案,未有大规模类似情况出现。

在业内看来,由于大部购房者有着自住需求,同时买房和还贷成本普遍较高,因此,燕郊大概率不会出现大面积弃房断供,但市场长期处于低点的状态或很难改变。

河北燕郊房子免费送?“仅为个案,不会出现大面积断供”
燕郊天洋城最高峰时单价超过3万元,目前均价则回落到每平方米不足2万元。新京报资料图片

因“资不抵债”,一网友免费赠送房产

1月中旬,网名“厚土”的网友发帖表示,“赠送天洋城房产(目前还有贷款),先到先得,自己还贷款”,引起众多网友的关注。

近日,“厚土”再次发帖介绍了房子的详情:“房子是天洋城2号公寓楼,2016年买的,40平方米,还剩70多万贷款,现在算是还不起房贷,但目前没有断供,如果愿意承担转让费用和来回路费,可随时办手续”。

2月4日,“厚土”告诉新京报记者,之所以选择免费增送,原因在于“资不抵债”。该套房子是他之前作为婚房而买的,购买之后没怎么居住,2017年离开燕郊到了云南定居。因此,这套房子一直处于出租状态,租金方面“不值钱,每月1000多元。”

“厚土”向记者介绍称,目前他每月的月供约4000元,之所以想赠送出去,问题不在于自己能否承担月供,而是越来越赔,“我都已经搭进去了40多万,如果再还,就会赔得更多。”

“厚土”向记者坦言,“天洋城目前单价也就一万七八,这套房子未还清的贷款,基本上和市场价持平了。对于接受赠送、继续还贷的事儿,有购房资格的人,可能并不合适;没有购房资格的人,还可以。”

燕郊楼市的“火”与“冰”

燕郊,这座被称为“北京编外”的卫星城,有着和长安街相似形制的彩虹门,也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。因距离北京的CBD仅30公里,燕郊近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。

前几年,燕郊房地产迅速膨胀,尤其是京津冀协同发展、北京城市副中心整体迁至通州、轨道交通等各种利好接踵而来,燕郊房价迎来上涨浪潮。“厚土”购买的这套住宅时,燕郊房价在2万元/平方米左右,而市场最高峰时,燕郊房价超过了3万元/平方米。

活跃的投资客,让市场开始惶恐。为促进房地产市场健康发展,2017年3月21日,廊坊市将首付提高至50%。十多天后的4月5日,三河市出台限购实施细则,进一步提高二手房交易成本。随之,燕郊市场开始降温。两个月后,廊坊市政府出台“史上最严限购政策”,正式限制非本地户籍居民家庭购房,交满3年社保才能购买,更是让本已出现萧条态势的燕郊楼市趋于冰冻。

历经3年调整,燕郊新建商品住宅成交量才有所回升。来自中指研究院的监测显示,2020年,燕郊新建商品住宅成交7562套,同比增长4.1倍;销售面积72.86万平方米,同比增长4.6倍,但仍远远低于政策调控前的成交规模。成交价格方面,近两年燕郊商品住宅价格保持平稳,2020年整体成交均价为19701元/平方米,同比微增1.9%。

2015年至今燕郊新房销售面积

河北燕郊房子免费送?“仅为个案,不会出现大面积断供”
单位:万平方米。数据来源:CREIS中指数据。

二手房市场方面,贝壳研究院数据显示,2020年,燕郊二手房成交均价仍处在2017年调控以来的下跌通道,全年同比下跌8%,在疫情冲击下,全年均价跌幅扩大。从全年来看,2020年上半年基本保持平稳态势,8-10月随着需求逐步疲软,均价持续下跌,且连续三月均价跌幅超过1%,年末两月止跌上涨。同时,从市场预期看,二手房业主调价中,涨价次数占比为16%,同比下降8个百分点,市场预期不强。

比如,“厚土”准备出手赠给他人的天洋城小区房源,最高峰时单价达3万元以上,目前均价则不到2万元/平方米,维持在2016年“厚土”购买时的价格。

燕郊难现大面积“断供”,但楼市低迷或将持续

问题在于,免费赠送房子的情况是否具有典型性?这是否意味着燕郊会出现大面积弃房断供现象?

对此,58安居客研究院院长张波表示,燕郊购房者出现赠送房产这个本身是一个案,并不代表市场上的房产都处于无流动性或无人问津的境况。

“燕郊地区的楼市降温本身和环京的限购有着直接关系。环京区域限购从严之后,北京的外溢需求无法在燕郊得到承接,而燕郊本地的人群需求有限,导致市场快速降温。”张波如是说。

“如果环京区域的政策保持高压,那环京地区包括燕郊的房地产市场很难迎来转变,房价长期会处于底部徘徊状态。”张波指出,不过由于大部分购房者有着自住需求,同时再次买房和还贷成本普遍较高,因此,燕郊大概率不会出现大面积弃房断供现象,但市场长期处于低点的状态或很难改变。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄则认为,虽然燕郊处于环京的优越地理位置,但产业发展缓慢,缺乏优质产业支撑,公共配套仍在补位中,未来发展还存在不确定性。

不过,在合硕机构首席分析师郭毅看来,未来燕郊楼市存在回暖可能性。原因在于,地铁22号线未来通车后,将对燕郊和北京之间交通互联起到至关重要的提升。此外,随着与城市副中心的“四统一”,燕郊的环卫、水务、供热等陆续由北京接管,城市管理水平将全面提升。

“对燕郊来说,市场什么时候止跌转升,取决于两大层面——整体公共配套和北京协同发展落地的推进,以及燕郊本身限购政策有没有宽松可能性,若这两者之间没有形成很好的支撑,那楼市低迷的现象还会持续一段时间。”郭毅称。

中指研究院指出,近几年,燕郊伴随着宏观经济、轨道交通、产业等城市基本面持续改善,叠加通州副中心建设辐射利好,人口流动性加快,带来一定的需求支撑,预计未来燕郊市场成交规模仍将继续上升,但在“房住不炒”及“三稳”基调下,预计燕郊短期市场成交规模上升幅度将比较有限,整体价格或将保持相对平稳。

值得一提的是,免费赠送的消息发出后,“厚土”接到了不少咨询电话,截至目前,有一两个有意向接手的人正在跟他洽谈,“我一直在云南,如果谁能过户的话,我就回趟燕郊办理手续。”

对此,家住燕郊的业主王先生告诉记者,他有意向接手,也会把这一消息发给正准备在燕郊买房的朋友,“我看好燕郊楼市未来的升值潜力,既帮助别人,又能得到实惠。”

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 李世辉

来源:新京报
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