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核心要点：根据最高法司法解释：因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》解除，房贷由出卖人承担，购房人无需还款。 案情简介： 2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。 2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；截至2017年3月21日，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。 越州公司因未按期交房，导致《商品房预售合同》解除。 建行青海分行向一审法院起诉请求：1.判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王忠诚等三人承担律师费466876.20元；3.判令王忠诚等三人承担本案全部诉讼费用。 本案双方争议焦点： 越州公司因未按期交房，《商品房预售合同》解除，导致案涉《借款合同》的合同目的不能实现，该《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任？ 律师说法： 第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。 第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。 第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。 法院判决： 一审判决驳回建行青海分行的诉讼请求，青海分行上诉，二审法院撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决改判支持青海分行的诉讼请求，王忠诚等三人向最高院申请再审，最高院判决撤销二审法院判决，维持一审法院判决。 ---------本文摘选自《最高审判研究》
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发表于 2022-2-17 11:00
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