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最近有两条新闻，将可能真正意义的带来中国房地产市场的拐点。第一条是，北京市委书记刘淇在北京的两会上表示：政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。二是广州的限价房拍卖，最后限价为4000元/平方米和6000元/平方米。这两条新闻传达的内容究竟将对北京房地产发生什么样的影响，我认为，这将是真正可能改变中国房地产的重大新闻，中国房地产曾经看不到的拐点将在两三年内出现，而在新形势下，我们该如何应对，这就是本文想说的内容。
先让我们暂时离开这个问题，从中国房价的持续上升开始分析。推动中国房价持续上升的主要是三大动力：
第一、 刚性需求
一是户均需要一套房的刚性需求，城市的改造、城市居民的住房需求；二是城市化进程中，新城市居民的需求，特别是后者，是刚性需求的重要组成部分。
第二、 投资需求
房地产作为中国相对来讲最安全的投资产品，成了主要的居民资金去向，而近年房价持续上升带来的投资财富效应，加剧了资金向房地产市场流入的一边倒现象。而境外资金的流入，加剧了这一效应，上海成为境外资金进入中国首选的城市，主要是境外资金在上海有一定商业基础，较为熟悉，从而造成上海成为第一个走上了房价高速攀升之路的城市。
第三、 心理预期
这是中国房价越来越难以控制的重要因素。开始，人们总是用理性的方式分析，房价早已脱离中国的实际，房价与收入比相背离。可是那还是四五年前的论调。随着房价的上升，只要有一点儿条件购房的，都形成了房价将持续上升的心理预期，到了2006年，深圳、北京的房价一月一个台阶，上万元一平方米的房也形成排队抢购的现象。北京天通苑，这个曾经两千多元房价的地方，在走过三四千，五六千后，达到八千以上，还直奔万元而去。甚至形成了“恐慌性”购房，因为人们看到房价已经成为了单边市，人们根本想都不再想会有不涨，更别说下跌的可能了。
中国房价就这么一路涨过来，到了2007年已经让各方坐立不安。“2006年的中国地产基本上属于酒后驾驶，酩酊着闯向2007年。警察叔叔手里捏着罚单还在纳闷：‘它怎么不减速呀？’看客则念叨着：‘多危险呀！快出事了！快出事了！’”今年年初，《新周刊》以《中国房地产心理崩盘为期不远》为题，描绘了这惊心的一幕。
在这个发展过程中，政府早就意识到问题的严重性，于是开始了房地产市场的调控，这几年是年年出新政策，除了2005年上海在新政后一度形成下跌局面外，绝大多数城市的房价继续着百分之几十的上涨，北京、深圳等，上演着翻番上涨的不在少数。
今年，政府再次出台政策，清算土地增值税已经出台，而物业保有税这一重大税种，也不是遥远的预期了。
更重要的是，在这个过程中，出现了典型的地方政府跟中央政府不同心的现象，房地产是地方政府的财政重要来源，他们自然是不愿意。但是，形势正在转变，北京政府书记的讲话，不会儿戏，青岛市委书记，把房地产作为产业发展调整为房地产要以民生为本的方向。
北京市委书记刘淇表示：政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。这一句只有三十几个字的话，认真的想一想。联系到广州的土地市场限价房消息，分别最高限价为4000元/平方米和6000元/平方米，项目销售时必然低于地块周边的在售项目，4000元/平方米的项目将低两千元/平方米以上。这两件事将发生什么样的影响。
一、 刚性需要将被相当程度的满足
首先是经过多年的发展，中国的城镇居民家庭多数已经想尽一切办法，顶着巨大的还贷压力，有了一套房，现在很多刚毕业两年的学生都在家庭的支持下，七拼八凑有了房，刚性需要在减弱。
同时，当北京市场推出两个1000万平方米后呢。如果说广州还在做试点，人们认为不会大面积推出，对现在的房地产市场影响不大，那北京刘淇讲的三年两个1000万平米，将对市场形成很大的冲击。其中1000万平方米为经济适用房，已经有消息的几个地块分布在三环、四环和五环都有，价格根据区域不同，约4000-6000元。
这一个供应量将对上述的刚性需求中北京本地居民的住房问题发生根本性改变，拆迁而不得不置业的基本上都将能够买到经济适用房。以前是供应量太少买不到，现在三年1000万平方米，买到将不成大的问题，虽然也会有排队。
另外1000万平方米的限价房，南三环边的已经较确切的消息是售价4800元/平方米，而现在地块边上的房价已经是八千以上了。这1000万平米，也将相当程度上满足刚性需求。
二、 投资性购房将被抑制
刚性需求的重大缓解，那投资性购房的方向又将怎样转变呢。其实，投资也是依托于刚性需要而放大了需求造成了。当刚性需求减弱，房价上升不再那么疯狂，投资性购房，将大幅降低。上海的房地产投资客近两年相继退出，寻找其它城市或其它领域投资，应该引起重视。北京的投资性购房也出现了减退的迹象。投资资金本来就产逐利了，当这里无太多利可图，自然会走。而投资性购买可是造成这些年房价持续上升的重要因素，这一支撑弱了，对房地产市场影响将是立竿见影的。
三、 房价将持续上升的心理预期将改变
上述的更重大的意义在于，改变人们的心理预期。当人们看到房价将真正被控制住，不会再一路狂飙。只要这样的土地供应消息一经发布，未来两三年的市场，还有谁再去抢着买现在的高价房，特别是非高端高品质（别墅、高档公寓影响较小）的一般物业。
如果北京这么做了，对中央的影响那就太直接了，其它城市的学习、跟进将是可以预期了。
我们再来看一组有参考意义的重要数据：
市场存在内在调整的要求，房地产供给过剩的压力增大，潜伏着长期低迷和价格明显回落的风险。
一、 需求增长减速趋势明显
首先，全国销售面积平均增长率持续下降，已降至1999年以来的最低点，说明高房价开始对住房需求增长产生抑制作用。目前，在需求减速的情况下房价继续大幅上涨主要是房地产商操纵供求关系的结果。
其次，销售额增幅也在放慢。2006年1～9月全国商品房销售额为12415.3亿元，比上年同期回落15.8个百分点，比上年全年增幅低8.9个百分点，即商品房销售额的增长在逐年放慢。其中住宅销售回落幅度更大，为17.1个百分点。
值得关注的是北京、上海、浙江等地区销售额(或销售面积)增幅的明显下降，说明高房价正在对需求产生抑制作用。
二、 供给却在逐步释放，将形成供大于求压力
虽然前几年最终住宅供给增长慢于住宅需求增长，但中前端供给增长持续地快于需求增长速度，预示经过一段后将出现住宅市场供大于求局面。中前端供给增长主要是指住宅投资增长和施工面积增长。
2001～2006年间住宅投资年均增长26.0%(预计2006年增长28%)，住宅施工面积年均增长20.5%(预计2006年增长19%)，而住宅销售面积年均增长18.8%(2006年预计增长12%)，5年来投资和施工面积增幅比销售面积增幅分别快7.2个和1.7个百分点。
预计未来一段时间住宅需求增幅将会继续下降，主要是当前全国多数地区房价已经偏高，过高的房价将对需求增长产生越来越明显的抑制作用，而供给增长仍然没有放慢的迹象。
以上因素共同作用的结果是：几年以后，住宅市场将出现明显的供大于求的形势，从而导致住宅投资和消费出现较明显的调整。早则在2008年开始，迟则到2009年，中国房地产将进入较为低迷的状态。
综上所棕，我们不难得出结论：我们曾经看不到拐点的中国房地产市场，将在两到三年内迎来拐点，这个拐点就是在北京这两个1000万满足了市场相当一部分刚性购房需求和改变人们心理预期的时候到来。房地产市场的低迷将是必然的。
在这样的新形势下，那我们如何应对，建议做四件事：
一、 跟着政府指导的方向走
在中国，政府强力想做的事，我相信会有力度做好的。结合我们建筑优势，跟政府好好合作，虽然限价房利润相对不高，但是，这样的地块干净，手续简单，融资方面银行一定是开绿灯，反而开发难度低，开发周期短，没有任何销售顾虑，肯定排号、抽签，回款很快，所以项目的综合投资回报也很快。我们可以做规模，做速度。
二、 做高端地产
在新形势下，受冲击最大的一定是中档偏高和中档的地产项目。高端地产受影响较小。在香港、新加城已有几十年的发展先例，政府一方面也要解决民生问题，让居者有其屋，另一方面，高端地产价格奇高。香港的高端地产几万块一平方尺，仍然抢手。
虽然现在别墅受政府控制了，但是做低密度的高端产品，和开发高端公寓，仍然是大有市场前景的。
三、 做好拿低价地的准备
中国房地产市场的发展必然进入低潮，而如今炙手可热，抢也难抢的土地将在下一轮低潮中随处可得。预计在2008-2009年将就出现这样的机会，在一个低迷的市场，有土地的也恨不得早出手，或者用估价很低的土地入股，共同开发。
总之，那将是拿地以备未来的良机。并且，我们仍要重点锁定一些将来可以开发高端产品的土地项目。
中国的房地产市场发展方向其实已经很清楚，请你做好准备.
以下12月17日续:
我不知道在地价狂飙的时候,去抢地,把面粉抢出比面包还贵的价格的开发商们,如今作何感想.看来,你们都应该做做股票,就会知道在市场狂热的时候需要自己保持克制.当然了,我知道,你们很多的钱也不是自己的钱,IPO来的、贷来的、增发来了等等.不过，也应该为投资人想一想。
请今年没有怎么拿地的开发商们,也要做好准备,不必要在土地市场开始发冷时,你也害怕了,中国房地产市场的总需求和可持续性发展是不会改变的,老百姓不买2万/平方米的帐,可是一般商品房在1万多(一线城市),还是基本上可以被市场接受的.准备好钱钱,理性的买入一些地块,可能后面两年会给你很多这样的好机会. |
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我家住在黄土高坡..
大风从坡上刮过..........
不管是.......李宇春........... 还是曾轶可...
都是我的哥,,,我的哥,,,,,,,,,,,,,,,, .
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狗仔卡
发表于 2007-12-19 22:10
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发表于 2007-12-19 23:47
