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经济环境与房产市场的关系和对简阳房产的影响
看了这么久的房产版论坛，我也来发一贴。
近段时间来看，国际经济仿佛进入了衰退期，美国经济作为世界经济的领头羊，似乎已经领跑乏力。次贷危机造成美元持续贬值，这给主要以美元为外汇储备的绝大多数发展中国家带来了很大的麻烦。美国佬这招很厉害，通过美元贬值来转嫁经济风险，讲通俗点就是要这些把美元作为外汇储备的国家帮它还债，加上今年全球性的粮食危机和油价（原油）屡屡突破新高，还有其它很多方面的原因，造成了国际经济的低迷。当然，作为开放的中国这些问题也不能避免。
或许大家觉得这些东西好像跟老百姓关系不大，其实不然，众多因素加在一起对我们老百姓最直接的影响就是发现钱越来越来不值钱了。我们给这种现象起的名字就叫“通货膨涨”。相信大家对财经信息稍作留意就不难发现，今年我国CPI一直在8%左右（而越南更是达到了20%强，经济已经达到危机爆发的边缘）。这些对房地产市场又有什么关系呢？CPI居高不下，导致原材料价格涨幅很大。6月20日“华西都市报”房产版有篇文章写道：去年同期钢材3000元/吨左右，水泥不到400元/吨；今年钢材6000元/吨，水泥600元/吨。其实已经是保守估计了。据我了解现在钢材已经接近7000元/吨，水泥接近800元/吨了，翻了一倍还多。建筑材料的上涨，直接造成建筑成本的增加，而“通涨”造成的物价上涨，又导致工人人工费的上涨。现在建筑工地的大工都100多元/天了。这些都是建筑成本增加的主要因素。
我们都知道房价主要由：土地成本+建筑成本+利润+其它组成。其中，起决定因素的就是土地成本和建筑成本。前面我讲了建筑成本增加的原因，下面我谈一下土地成本。改革开放以来，国家为了盘活经济，国内、国外两手抓。一手抓对外开放、吸引外资；另一手在国内为扩大内需刺激消费，鼓励人民把人民存在银行的“死钱”变成能流动的“活钱”采取了很多措施。包括开放第三产业（改革前老百姓是不能涉足第三产业的，典型代表就是供销社和百货公司）土地承包、包产到户等。还有很重要的一条就是大搞基础建设。由于国家底子薄，想在短短几十年内把基础设施建设到一个较高水平，政府是拿不出那么多钱来的。怎么办呢？政府就采取了出让、转让、划拨、租用等方式将土地转给有经济能力的商人，把民间商业资金吸引过来。这样既搞活了经济，又加强了基建，还减轻了国家财政负担。这样对各方都有莫大的好处。
国家放宽土地政策催生了房地产市场，虽然盘活了经济但也带来了新的问题。大家都知道商人的核心价值就是追求利润（益）的最大化。投资土地搞基建肯定会追求利润。人越多、地位越重要、发展越快的城市，土地的价格就越贵的道理就在这里。很简单，大家都想到这些地方分一杯羹。物以稀为贵，土地只有那么多，大家都想进来，那就只有价高者得了。这就是土地为什么越来越贵的原因。
土地成本涨了，房价自然就跟着涨了三。造成房价上涨过快的另一个原因就是房产市场建立初期，国家各项法律法规、政策措施都很不完善和炒房者的出现。刚才都说了，土地已经被出价高的得了，那出不起土地钱的人怎么办呢？简单，他们退而求其之。我买不起土地总买得起房子三。等你修好了我就把房子买来卖。而私人修好进行买卖进入流通渠道的房子就变成了一种商品，大家给这类房子起了个名字，就叫“商品房”。炒房者之所以叫炒房者关键就在这个“炒”字。我们可以理解为“短、平、快”。炒房者买到房子后倒手卖出去，肯定是要追求利润的。初期政策的不完善，使商品房买卖的利润空间很大，而买不起土地但又买得起房子的人很多。你卖给我赚点，我卖给他赚点，他又卖给她赚点。这样倒来倒去，房价就越炒越高了。地段好的房子大家都想去住，这样更加造成了房价的虚高，形成了房地产市场的泡沫。北京、上海等地１、２万／平米的房价就是这样来的。
国家也知道，这样下去的隐患是很大的，所以陆续出台了很多法规和政策措施。收缩了银根、规范房地产市场。包括提高贷款利率和限制二次购房等。我觉得提高贷款利率这招很好。其实，很多开发商是拿不出那么多钱来买土地的。特别是发达的一级城市，大多是靠银行贷款。等房子卖了再还钱。国家提高了贷款利率增加了开发商资金流动的困难，对于房价虚高的一级城市开发商来说，为了使资金尽快回笼，只有降低利润追求。体现在房价上就是把虚高的部分降了下来。这就是最近大家讨论最多的房价降了原因。实际上不是实际房价降了而是虚高的房价降了，实际房价怎么会降呢？经济在发展，物价涨幅又这么快，房价是不可能降的，只是它的涨幅更加趋于理性了而已。
我们再说这些跟我们简阳本地的关系。一级城市的市场完善了，稳定了，留给开发商（特别是中小开发商）发展的空间并不大。这些开发商为了求得更大的发展就积极向二级城市发展，而二级城市的地方政府为了地方经济和基建发展，往往会出台一些地方性的优惠措施来吸引外地投资。于是大家又来重复一遍一级城市走过的路，唯一不同的是由于国家政策法规的日益完善，二级城市房地产市场发展得更平稳一些，不会出现房价高得离谱的现象。
我们简阳就是众多二级城市中的一员。不知大家有没有这样的感觉，这两年简阳的发展成果甚至比过去十年的发展成果还要明显，最突出的就是基础建设步伐加快了许多。这是多方面原因造成的。自从国家提出西部大开发，经济建设重心向内地转移的时候，成都这个自古以来政治、经济重镇、西南经济中心的地位进一步得到了巩固。简阳这个成都东来第一城当然有她得天独厚的地理优势。近几年简阳也加快了吸引外来投资和基建的步伐，提出了三城（即十里坝工业园区建设、河东新城开发、河西老城改造）同建的建设规划。另外，成都经济圈的扩大，把简阳也纳入了成都统筹经济的范围。早几年提出的划为成都管辖，第一步就是经济融入成都。还有去年国家搞的成、渝经济特区。在成都和重庆两地间再建一条成渝高速的复线，而简阳就是成渝复线上出成都的第一个城市。其它的第三产业也发展迅猛，旅游经济也作为重点发展的对象，两湖一山建设和葫芦坝精品农家乐旅游示范区的建设已经初具规模。所以说，众多因素加在一起发力，简阳今后几年的发展会更快，很多开发商也看到了简阳的潜力。很明显，在一个发展空间大，而房地产市场才刚刚开始起步的二级城市投资比在一个市场发展成熟，竞争激烈的一级城市投资会有更多的回报。所以，外地开发商来了，他们的到来也使一些炒房者闻风而至，加上现代化的商业运作，简阳房产似乎突然间就成了一个香饽饽，自然而然的房价就上去了。这就是为什么在一年不到的时间简阳的房价就翻了一番的主要原因。
可能大家会问，这种情况是不是我前面说的那种“虚高”。我说不是。一个城市的房价除了建设成本有关也跟她的经济规模、消费水平和发展潜力有很大关系。并且，房价永远是跟消费水平相适应甚至是走在它前面的。就目前全国一、二级城市2800元/平米左右的房价而言（此价格会有变动），简阳的房价不存在虚高现象。（其实大家觉得简阳的房价太高是因为简阳的房价升得太快，大家的心里难以接受而已）
现在简阳的土地在60----100万/亩，加上前面的建材价格，我们可以算得出来，商品房建设成本大概在900------1200元/左右。（注意：只是大概！）这么高的建设成本对开发商来说，利润空间不大。怎么办呢？开发商也有解决之道，那就是在同样多的土地面积上修建尽可能多的房子。一梯三户、一梯四户甚至是一梯六户的房子和高层电梯公寓就成了开发商的首选。当然这必然会牺牲掉业主的居住舒适性。（共用墙太多不通风、采光差）
好了、好了，不行了。手都打软了。过几天再贴下部分内容。
上面所说，纯粹属个人观点。作者系小学本科毕业，水平有限，不对之处请多给予帮助。你可以不同意我的观点，但请你不要骂我！谢谢！ |
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发表于 2008-6-22 15:18
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