少尉 UID665
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“最近公司资金相当紧张。员工上月工资拖到月底才发，中层以上干部的工资现在还拖着。这是我们公司8年来的第一次。”近日，在一个小型聚会上，一位南京房地产企业的副总经理汪先生用自己公司的实例向记者描绘了当前房地产业的资金紧张状况。在汪先生看来，几乎所有房地产企业，甚至是房地产配套企业的资金链都越绷越紧，生存成了当前的第一要务。
房企：另类对策图谋解困
“上个月我们有三笔贷款到期。事先银行方面主动派人上门沟通，提出只要按时还贷，就可以再续贷。可是我们贷款还了以后，银行就再也不提续贷的事了。尽管做了很多努力，但是银行总是委婉地说，上面有规定，你们再等等看。”银行的突然“变脸”，让汪先生既愤怒又无奈。
面对资金困局，汪先生告诉记者，为了生存，公司正在采取一些对策。一方面公司新招了一批应届大学生来实习，让他们去借尚未买房的同学、朋友的身份证，并约定好要用这些身份证去购公司房产，但购房款和房子产权均归公司所有。显然，这种左手倒右手的游戏并没有真正把房子卖出去，那么，“对倒”还有意义吗？
“当然有意义了！”面对听者的困惑，汪先生笑着说，公司只需要付出最多20%的首付，就可以通过按揭从银行贷出另外80%的房款，这样一来，公司眼前的资金困局便可稍作缓解。“很多公司都在这么搞，所以，你可能也注意到了，尽管全国人民都知道房价挺不住了，但是上个月房地产成交量还是出现了异常的放大。”
另外，为了缓解资金链的紧绷，一些特别困难的房企已经不得不求助于民间高利贷。“业内行规是贷一周，利率2%，贷一月6%，贷一年40%-50%。有点关系的可能会少点，但据我所知，贷一年的最少也要20%，远远高于银行利率。”汪先生告诉记者，不到万不得已，没有人愿意去借高利贷。
银行：工程贷款基本停止
“银监会最近的确在查银行的贷款合规性”，面对记者的求证，南京一家银行的中干刘先生向记者作出了肯定的答复。“银监会主要是查贷款方式、流程是否符合文件规定。实际上，这种检查从去年底就开始了，但以前只是一个月报一次数据，只是最近三周检查更严格了，出现了现场抽查。”
刘先生告诉记者，根据银监会的规定，各家银行已经停止给房屋类建筑企业贷款，但是对于建筑企业中的公用事业类建筑企业，只要是属于固定资产投入的都暂不受影响。目前各家银行都对房地产企业贷款控制得非常严格，工程款已经是基本不批贷了。个人贷款尚属正常，其它企业的贷款也相对要宽松一些。
“我们这里的最后一笔工程贷款还是在三月，接下来的四五六月都没有贷出一笔款项。这种贷款审核相当严格，必须要经过总行核准方可放行。”不过，刘先生告诉记者，上有政策下有对策，有的房地产企业为了拿到贷款，会通过向别的行业企业借道来实现，这样的项目勿需上报总行，本地分行就有审批权。然而，如果没有过硬的关系，即使贷款主体发生了改变，银行也不会轻易放出贷款。
由于贷不到款，一些小型的项目公司资金链越来越紧张，日子也越来越难过，在卖房卖地之后，如果困局仍无法破解，就只好“项目整体转让”了。“这是最近房地产市场上比较流行的做法。就是说把地和项目，甚至是把地和公司整体性转让。”刘先生向记者透露，据他所知，上个月南京就成交了2笔，其中一个项目成交大约在1亿元左右。
“不过，对于优质的全国性大型房地产企业，比如万科、仁恒、万达等，由于它们融资渠道多，资金实力也较为雄厚，只要贷款合规，我们银行的贷款大门还是敞开的。”刘先生最后客气地说。
研究员：08年是地产调整年
“2008年是房地产行业全面调整的一年，包括住房价格、成交量、土地价格、开发商心态、政府心态、购房者心态，08年都将进行全面调整。”昨天，中信证券(600030行情,股吧)资深房地产研究员王德勇向《大众证券报》作出如是判断。
根据王德勇的调研，现在国内房地产开发商的确普遍面临着资金紧张的问题，而且“开发商的资金是否紧张与公司大小没有关系。原来在大家印象中，小公司资金会紧张，而大公司没有问题，但实际上，有些大公司的资金问题也很严重，而部分小公司却没有问题。其中的关键是看谁铺的摊子大。”
通过对住房成交量的统计，王德勇发现，今年以来成交量普遍低迷，只有五月成交量突然出现过放大，但是从5月25日至今的半个多月里，成交再度萎缩。“根据我的调查，市场中确实存在假认购、假按揭，甚至还有虚假认购、不按揭的情况。这些成交量所占的比重不好统计，但是，即便五月是季节性的波动，也难以抵挡整个行业调整的步伐。”
与实体经济调整相对应，股市中的房地产股票也跌幅惨烈。太平洋(601099行情,股吧)证券研究发展部总经理郭士英的一个统计表明，房地产股票的回调要早于大盘一到两个月，在去年八、九月份就开始出现回调，很多股价都只有3折左右了，调整幅度最大的像招商地产(000024行情,股吧)，现在的股价只相当于最高点时的2折。“就短线来讲，尤其是存款准备金率还有上调的可能性，房地产行业并不具备短线暴涨的可能性。”
尽管如此，郭士英仍然对很多长线价值投资机构还在寻机抛出房地产股表示不解，“尽管目前面临了一些房价下跌和部分房地产企业流动性不足的问题，但是，房地产行业在我国经济当中所发挥的中间作用仍然是继续看好的，或者是不可低估的，房地产出现雪崩与宏观调控以及我们持续发展是不一致的，也是不现实的，另外龙头的房地产企业也有持续的股票、债券融资渠道，实际上他们的流动性并不是很大，所以过度长期看空房地产股是不明智的。”
但是，王德勇对此有不同看法，“房地产业的中期调整还在继续，已上市的大型房地产企业虽然有很多融资渠道，资金实力也相对要强一些，日子可能会稍好点；但是，房价股价的调整都还不够充分，现在跌得还不算很惨，因为现在没有估值标准了，市场的整体估值重心也在不断下移。”对于短期走势，王德勇却认为，不排除房地产板块出现超跌反弹的可能，“这或许会出现交易性机会，但是还无法扭转房地产业的调整格局，也改变不了全行业的资金困局。” |
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发表于 2008-6-23 14:58
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