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发表于 2008-8-12 10:09
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| 《物权法》明确小区公共绿地不能随意圈占 |
■ 李薇薇
| | | 《现代物业·新业主》 2007年第5期 |
第十届全国人大五次会议于2007年3月16日高票通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称为《物权法》），该法律将于2007年10月1日起施行。
《物权法》不仅明确了业主对建筑物区分所有权，还对住宅小区道路、车库、绿地等建筑物区划内公共空间进行了归属界定。这就意味着，任何人都不能以任何方式和理由，对这些属于小区业主共有的空间进行占有或牟利，否则有关部门可对这种行为给予处罚。虽然《物权法》现在尚未施行，但小区绿地被更改用途而引发的冲突事件已屡见不鲜，小区绿化率到底有没有广告宣传上的那么多？开发商到底有没有权利单方面更改绿地用途？这些都是与许多城市居民的生活品质和经济利益密切相关的话题，“小区绿地”再次成为了社会关注的焦点。
住宅小区绿地被占，引发权属纠纷事件回放
资料一：据《中国青年报》报道，正因为开发商当初作出了保留绿地的承诺，业主们才购房入住北京翠堤春晓社区；而开发商又要在绿地上建新的商品楼，这无疑破坏了双方最初的契约，进而侵害了业主们的权益。为此，2004年7月，北京翠堤春晓社区的业主们为抗议开发商在绿地上建商品楼，开始了一场奇特的保护绿地行动。业主们为绿地上的所有树木系上了百余条象征“留念”的黄丝带，业主王先生等三人还将自己与三棵杨树捆绑在一起，借此表达“和树在一起”的寓意。（2004年7月14日《维权的“行为艺术”何以产生》，来源：《中国青年报》）
资料二：据《法制日报》介绍，位于北京市海淀区的华清嘉园小区，开发商在2000年楼盘预售的楼书上宣传该小区的绿化率高达41%。但是，房屋交付使用后，业主们发现绿地缩水严重，楼书中宣传的一块绿地被盖上了两栋板楼。为此，华清嘉园业主遂将开发商告上法庭，要求开发商恢复绿地并支付违约金，但最终却败诉。之后，业主又将对小区绿地审批具有监管职责的市规委告上法庭，但仍败诉。最后，业主将园林局作为被告，双方在达成和解的基础上，于2005年7月初委托中介机构对华清嘉园绿地进行实测，结果得出绿地率仅9.6%。像华清嘉园这样的情况还有很多。北京市园林局曾对老百姓反应强烈的9个居住小区进行了绿地率复核，结果有8个小区不符合标准。（2005年9月16日《北京“小区绿地缩水案”立案 业主提出国家赔偿》，来源：《法制日报》）
资料三：据《新京报》报道，2005年11月，因反对开发商将小区内一块绿地改建成地下停车场，北京市丰台区长安新城小区200多居民聚集在正在施工的地下停车场工地前进行维权活动，阻止挖土方的汽车驶入。此间，曾有30余名陌生男子与维权业主发生冲突，这些年轻男子推搡、威胁维权业主，之后被警方制止。（2005年11月20日《小区绿地被改建停车场 业主维权二百余人起冲突》，来源：《新京报》）
资料四：据《京华时报》介绍，2006年11月，一阵响亮的铜锣声响起，北京市朝阳区亚运村欧陆经典小区近百名业主聚到19号楼东侧停车场，将建筑工人新盖起的围墙推倒。因不满开发商将承诺的绿地变更为住宅楼，并对变更规划方案的公示程序存有异议，业主们发起“捍卫家园”行动，并在楼内张贴告示“以锣声为号”，在业主们和开发商的对峙中工地的围墙被反复拆盖。（2006年11月24日《居民“以锣为号”推墙维权》，来源：《京华时报》）
开发商擅自将小区绿地用作其他用途的情况也非常严重，可业主维权却困难重重。以上这些维权行动是公民表达自由的一种方式，业主们保护绿地也就是在维护自身的合法权益，这种表达更大程度上是一种百般无奈下的不满与愤懑的情绪宣泄。业主们更多的是期望通过这样的行为向试图将小区公共绿地改变用途，建成商品楼或停车场的开发商表示抗议——业主们对自己行为的有效性并未抱有太高的期望，但他们一定要以这种特定的方式充分表达不满与愤懑。
《物权法》专章明确——业主才是小区绿地的真正主人
有业内人士认为，《物权法》强调了业主对归个人专有部分所应享有的权利以外，这一针对公共使用物品的归属进行的相关规定，更能体现建筑物的财产关系、产权关系的归属，有利于对业主产权的保护。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”业主买房时房价已经包含地价成本，附属的公共用地作为住宅小区整体已经卖给全体业主，小区公共用地权归全体业主。如果明显属于公用的绿地，实际上却被个别业主专用，这就需要依法追究。但根据第七十三条的规定，原则上小区绿地是业主共有的，但也有两种情况除外，一是城市公共绿地，二是明示规定归个人所有的。对于后者，则主要依业主与开发商的合约执行。
在此之前，小区绿地产权纠纷时有发生，很多业主对绿地归业主所有并不清楚，致使许多开发商利用这一法律空白，在小区的房屋出售之后，又将本应属于业主的绿地再度出售牟利。根据《物权法》对此做出的细致规定，建筑区划内的绿地不属于城镇公共绿地或没有因约定属于个人所有的，应归全体业主共有，业主可以根据情况通过业主会议和业主委员会对此进行处理和分配。这意味着，今后开发商将不能再在这方面“做文章”，小区业主作为所有人的合法权利也将得到进一步的保护。但是，在《物权法》实施前的小区公共绿地纠纷如何解决，则仍然是一个难题。这是因为，《物权法》在2007年10月1日才正式生效，法律是没有追溯力的，所以即将执行的《物权法》没有办法去解决以前出现的问题，只能期待日后有关部门出台相关规定和司法解释对此加以明晰。
法律具体实施尚需细化，如何有效保障业主合法权利是关键
《物权法》的出台可以有力抑制开发商随意改变设计规划，用“绿地变脸”的手段侵占住宅小区绿地的违法行为发生。但由于前期规划的局限性和现实状况不断改变，有时确实需要对诸如建筑区划内的绿地、道路、车库、经营以及物管用房做适当的调整，而《物权法》对相关问题的实施处理方法也做出了原则性的要求。《物权法》第七十六条还规定了改建、重建建筑物及其附属设施，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应该由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。也就是说，只要不是属于原来规划的作为市政用途的绿地明示规定归个人所有的，均属于全体业主共有。因此，发展商要将绿地改建成停车场或商品房，需要按照程序经过大多数业主的同意，小区业主作为所有人的合法权利也将得到进一步的保护。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
但是对此问题的具体实际操作中，相关法规、条例的规定还是应该考虑全面规范、权属界定清晰。建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规的要求，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处罚。利用行政复议、举行听证会等方法，保证相关业主的参与权和知情权；此外，按相关规定和程序要求进行的公证、公示、协商、沟通、审批、备案工作也应该实施到位，对绿地改造施工过程中产生的噪音、采光等扰民问题应给予一定补偿，尽量减少可以避免的失误，围绕小区绿地的使用疑问也就会迎刃而解 |
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发表于 2008-8-11 21:57
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发表于 2008-8-13 10:47
