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昨日，高鹏、董纪昌、王雯珺、汪成豪等中国科学院专家撰写长文，力陈金融危机下我国房地产市场危局。
这篇名为 《金融危机下我国房地产形势分析与对策建议》的长文指出，房地产市场整体低迷,开发商经营状况不容乐观。2008年63家房企负债水平高于50%，包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上。专家还提出了政策宜一步到位、放宽第二套住房等八条建议。
25房企资产负债率超警戒线
昨日高鹏、王雯珺等接受《每日经济新闻》采访时认为，自2007年至今我国房地产市场持续低迷，基本进入了周期性调整阶段，房地产商的形势也不容乐观。
根据上交所、深交所上市房地产企业的三季报数据，2008年前三季度净利润同比下降的企业有42家，同比上升的企业有60家。在港交所上市的房地产企业半年报显示，2008年上半年净利润同比下降的企业有45家，同比上升的企业有42家。
中科院研究生院管理学院房地产研究小组根据已披露的房企上市公司三季报统计，2008年63家房企负债水平高于50%，包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100%以下，且有逐渐下降的趋势。此外，在已披露数据的93家中，每股经营现金流有65家为负值。
上述中科院专家认为，"基于以上数据，我们难以否认我国房地产企业总体背负资金链压力，存在一定的偿债风险。"
据三季报显示，87家有数据的企业中，48家企业的净资产收益率同比下降，即有超过一半的房地产企业盈利能力显著下降。51家房地产企业的总资产周转率同比显著下降，39家同比上升。即大多数房地产企业的销售能力和资产利用率下降。
开发商和购房者矛盾之困
据悉，针对次贷危机下的房地产市场，多个部门纷纷制定土地、金融、税收、财政等各方面相关政策来扭转房地产颓势。
高鹏、王雯珺等认为，这些政策就房地产开发商和购房者之间的矛盾来看，并未根本解决。房地产开发商目前不敢降价的原因有如下4条:
1.潜规则:参考同区域、同档次楼盘定价，谁也不会轻易降价"离群"太远；2.自救:开发商可以推出少量特价房来试探消费者，再一点一点提高房价，从而自救；3.代价:如若降价，前期高价购房者必将控告开发商，极度影响公司品牌价值；4.难言之隐:房地产过热时期，开发商吸纳土地的价格过高；如若不降又无法及时回笼资金，陷入两难局面。
虽然开发商采取了一系列的措施进行促销，但购房者还是持观望态度。王雯珺等专家调查发现，就购房者而言，目前持币待观的主要原因有如下7条:
1.国际金融危机对我国经济的冲击导致部分企业及个人受损;2.针对开发商经营现状，购房者对开发商降价心理预期过高；3.投机炒房人出逃日益增多，二手房备受青睐；4.房地产供大于求的现状将延续；5.建材、土地、人力等成本大幅下降，房地产成本大幅缩水；6.银行拍卖房屋增多，购房者低价淘到满意住房成为可能；7.政策力度将逐渐加大，购房人预期将从新政中得益。
专家呼吁政策一步到位
上述专家建议政策宜一步到位，反复增加的政策力度只会带给市场更为浓厚的观望气氛。在此关头，适用重招狠招，一步到位，让购房者排除疑虑。
高鹏、王雯珺等专家共提出8条具体建议:
1.加大政策宣传；
2.指导房价；
3.房地产开发商信息披露制度。建议房地产开发商在季报中加入空置率、建筑面积、销售面积等房地产数据；
4.放宽第二套住房；
5.政策宜一步到位；
6.妥善安置企业裁员；
7.调整土地政策。建议土地拍卖不仅根据价格，还要根据评定的开发商实力；
8.调整土地出让金的征收方式。 |
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发表于 2009-1-31 16:31
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