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发表于 2009-3-8 21:55
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今年已注定是中国房地产市场不平静的一年。从年初开始，中国公众陆续经受了房地产市场“拐点论”、“百日巨变”论等各种论调的“轰炸”，但即使在住房交易量已经普遍下降的当前，人们感受到的仍然是房价的高不可攀。
最近，SOHO中国有限公司董事长潘石屹又公开宣称，其房地产项目的价格将全面上调。其上调的理由有三，一是建筑原材料价格大幅上涨；二是目前房地产市场的价格已经进入底部，是各种资金进入房地产市场抄底的好时机；三是看好中国未来的经济，房价上涨是必然等。
就在这种“矛盾”的氛围中，本刊记者采访了著名财经评论员时寒冰。他对潘石屹的论调持相反态度，并且明确表示，在中国房地产市场出现全面的周期性调整的情况下，房地产价格的调整才刚刚开始。
“热卖”是投机的结果
《环球人物》：最近，万科在上海等地又启动了新一轮降价潮，而潘石屹却宣布SOHO中国地产旗下的楼盘全面提价，在当前房地产成交量萎缩的形势下，您怎么看待这个反差？
时寒冰：万科降价的是住宅，潘石屹宣称涨价的是商业地产。比较这一问题的时候，有必要将两者分开。尽管如此，潘石屹的涨价仍然不具有代表意义，就连潘石屹自己也承认，单个项目的热销并不代表整个房地产行业的资金困局有所改变。
住宅价格已经远远超过民众的实际购买力，下跌是必然的。商业地产由于其特殊性(商业地产在整个房地产开发总量里面，比重占得较小；市场对商业地产的需求不像对住宅地产的需求那样大量和迫切；这次国家调控的对象，也主要是针对住宅地产)，会晚于住宅市场的调整。但是，需要注意的是，由于商业地产目前面临空置率上升及招商难等问题，因此，投资商业地产需要谨慎。
《环球人物》：潘石屹的三里屯SOHO项目因为热卖而广受关注，您认为其热卖的原因是什么？
时寒冰：其实，这里所说的“热卖”，只不过是一种炒作，而且这种“热卖”仅仅指的是三里屯SOHO的商业地产部分(商铺和写字楼)，其住宅部分销售仍然缓慢。8月29日《新京报》报道说：“7月12日批准预售公寓目前登记售出58套,销售人员表示还有将近400套可供选择。”这则报道就是很好的答案。
至于三里屯SOHO商业地产部分所称的“热卖”，我认为是投机的结果。虽然投机短期内给开发商带来了收益，但商业地产如果未来租不出去，利用率降低，将给这些投资、投机者带来巨大风险。同时，三里屯SOHO采取的是“散售”的销售方式，也就是“一卖了之”。有业内人士指出：“散售意味着商场的经营决策权将分散于各个小业主手中，意味着商场定位、业态规划只是一纸空谈。”
高房价已成无源之水
《环球人物》：您从2006年开始，您推出了《中国房事黑皮书》，那么，您认为从2006年到今年的这3年里，中国的房地产市场呈现出的是怎样的一个曲线？曲线的背后，说明了什么？
时寒冰：从2006年至今的3年中，全国不少地方的房价上涨了一倍多。几乎是一个直线上涨的行情。只有深圳、广州等珠三角地区，房价在今年实实在在的下跌了。
其实，我国从2005年3月起，就已经开始调控房地产市场，但是，房价在调控声中反而屡创新高。其主要原因有三：首先，地价在此期间大涨。地方政府通过“招拍挂”(招标、拍卖或挂牌)政策吸引开发商的竞争，不断抬高地价。其次，开发商为了追求自身利益最大化，囤积土地，延迟开发，导致土地出让面积虽然很大，但有效供给的增加却受到限制。另外，开发商、炒房者等共同囤积大量住房，也进一步减少了有效供给。再次，保障性住房供应严重不足。2006年4月的时候，还有70个地级以上城市未实施廉租住房制度，有些地方虽然实行了，但廉租房数量很少。这使得能够抑制商品房价格上涨的一个重要力量被架空了。
《环球人物》:您最近推出了《中国房事黑皮书(2008)》，在您看来，今年的房地产市场有什么特点？您有什么体会？
时寒冰：今年的房地产市场，最明显的一个特点是，成交量极度萎缩，房地产市场不景气。这说明，在房价严重偏离民众实际购买力的情况下，房价真的是涨不动了，缺少购买力支撑的房价已经成了无源之水、无本之木。
在仅仅成交量萎缩而房价(除了珠三角地区)并未明显下跌甚至仍在缓步上涨的情况下，以开发商、银行、地方政府为代表的各种利益主体，就开始游说中央救市。从中，我们不难感受到，既得利益集团维护自己暴利的欲望是多么强烈。房价的连年上涨，对住房这一民生问题危害极大，同时，房价上涨又助推通货膨胀，透支民众的消费，导致我国经济发展过于依赖投资和出口而内需屡拉不动。可以说，高房价不仅危害民生，也给我国的经济发展带来巨大障碍。另一方面，如果房价继续上涨，盘踞在我国房市中的热钱就更容易套现离开，很容易引发一场楼市危机。因此，房地产泡沫的挤压应该趁早进行，漠视泡沫的存在只会埋下更大的隐患。
《环球人物》：目前市场有两种观点：有人认为房价调整明年年初到底，另外也有专家表示房价下调将是长期趋势，那么您认为呢？
时寒冰：我认为房价在经过以成交量萎缩为特征的盘整阶段后，很可能突然向下。尤其是在北京这样的一线城市，房价未来调整的幅度会更深一些。
《环球人物》：您认为国家最近发布的《关于金融促进节约集约用地的通知》会对市场产生什么样的影响？
时寒冰：国家最近发布的《关于金融促进节约集约用地的通知》对开发商囤积土地的行为做了更明确的限制，这将加速现有土地的开发进度，增加市场的有效供给，对房价具有明显的抑制作用。
开发商仍在抱着幻想死挺
《环球人物》：目前北京的房价构成包括哪几部分？与国外大城市如纽约、伦敦的房价相比，北京的房价高吗？
时寒冰：不仅北京，全国的房价构成都大致相同。在我国目前的商品房成本构成中，建筑成本其实很小，其余的绝大部分成本由三块组成：一是土地出让金；二是名目繁多的税费；三是由权钱交易导致的腐败成本。
与国外大城市相比，中国的房价，尤其像北京这样的一线城市的房价是非常高的。数据显示，2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为7000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米(未装修的毛胚房)，如果加上装修，单价大约在4100元/平方米左右。如果考虑到美国的房价是包含土地的，而我们的房价只有70年的土地使用权，再考虑到美国的人均年收入是我们的接近30倍，以及美国的社会保障机制要好于中国等等因素，可以说，北京、上海等地早已和世界发达国家的房价接轨。
《环球人物》：房地产市场目前资金紧张已经是不争的事实，房地产开发企业之间的重组、转让土地、甚至退地事件也在各个城市不断地发生。这是不是说明目前的房地产企业正在经历一场优胜劣汰的调整？
时寒冰：是的。当房地产业达到“是个房子都能卖，且卖出好价钱”的地步时，当任何开发商都能赚取暴利时，也就说明，这个行业已经出现严重问题了，必须促使这个行业竞争，达到优胜劣汰的目的。
《环球人物》：您认为目前房地产企业最大的问题是什么？
时寒冰：目前，中国房地产企业最大的问题是沉浸在对暴利的追逐中不愿意醒来，当寒冬已经到来时，只有为数不多的开发商降价售房，绝大部分开发商仍在抱着幻想死挺。中国房价有必要来一次调整，让这些开发商彻底清醒下来。 |
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楼主: 哈哥们
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发表于 2009-3-8 22:00
