住宅70年可能有偿续期??

披着狼皮的羊 · 发表于 2009-3-24 08:55

据《中国经营报》报道，《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计49条新增法条赫然在列。49条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。

　　据了解，“征求意见稿”将形成《土地管理法》的基本框架，全国人**工委也将审核该法。
　　消息灵通人士向记者证实，“征求意见稿”新增49条“新规”，涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容。
　　在此之前，《土地管理法》的修改在十届人大期间就已经被列入“一类立法”范畴。2008年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期等。
　　然而，在“征求意见稿”文本中，上述内容都已“删除”或“调整”。商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期，便是被“调整”的内容。
　　“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”一位长期从事土地制度研究的专家表示，他认为，如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，“就可以是无偿，也可以是有偿，这样就有了回旋的空间，按照届时的情况管理，实际上把这个权力交给了政府。”他强调。
　　他还告诉记者，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”———因为全国的地价不同。而在北京，已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传，但仅限于房地产业内，官方始终未予证实。

披着狼皮的羊 · 发表于 2009-3-24 08:56

“不能说‘根据规定自动续期’，就代表满70年的住宅可能‘有偿’续期”。昨日，国土资源部官员首次表态，住宅满70年是否有偿续期并无定论。“有偿续期”的推测，也与制定《土地管理法》（征求意见稿）相关条款的初衷不一致。　　“《土地管理法》（征求意见稿）确实在国土系统内部征询意见，”昨日，国土资源部有关负责人在电话中向本报记者证实，但他同时表示，现在媒体上的有些推测，可能会误导公众。
　　他所说的推测，就包括对“住宅满70年后‘按照国家有关规定自动续期’替换了原来表述的‘无偿自动续期’”的专家解读。媒体报道称，专家认为意见稿中删除“无偿”，可能带来“有偿续期”。
　　这位负责人称，最初修改《土地管理法》，是依据十七届三中全会的精神，也是为了与《物权法》和其他法律相衔接，他说，《物权法》中，也只表示“自动续期”。
　　记者看到，《物权法》中第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”并无“无偿”字样。
　　“征求意见稿只是面向内部征求意见，甚至还不是向社会的公开征求意见稿，更连上报稿都不算，所以争论的意义不大。”这名负责人告诉本报记者。
　　该负责人表示，“自动续期”规定何时出台还没有明确说法，而“按照国家规定自动续期”的表述，更非预示着国家将出台“自动续期”的相关规定。这名负责人称，“有偿”只是专家的推测，这种推测是不负责任的。

披着狼皮的羊 · 发表于 2009-3-24 08:56

该听哪个的呢？？该相信哪个喃？

飞碟 · 发表于 2009-3-24 09:00

肯定会续
但也肯定要给钱

突然的自我 · 发表于 2009-3-24 09:22

不能说‘根据规定自动续期’，就代表满70年的住宅可能‘有偿’续期

深深的海洋 · 发表于 2009-3-24 09:37

有偿，无偿到时才晓得

不安份的心 · 发表于 2009-3-24 10:29

国家的政策根据经济发展情况要作调整,这一点勿容置疑.几十年后有偿无偿对现在来说意义不大.只能是一种模糊的说法.只有到时候才知道.中国房屋的私有化程度很高,要交钱,大家都交.国家制定大政方针,只是一个谱谱而已.说不定到时候国家富裕了,不收费,也说不定国家穷,换个说法要收费呢.几十年后的事现在不好定论.:p1 (57))

披着狼皮的羊 · 发表于 2009-3-25 22:58

马光远经济学博士

媒体关于“70年大限”的最新报道又引发了民众新一轮的焦虑：《中国经营报》的报道称，《土地管理法》的修订将在年内审议，一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计包括49条新增法规。49条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

专家对此的解读在逻辑上显然没有任何错误：“按照国家有关规定自动续期”意味着，续期可能是有偿的，也可能是无偿的。而这样的解读更意味着，在《物权法》制定过程中关于“70年大限”自动续期的规定并没有从根本上解除民众对70年后自己房产归属问题的焦虑。中国老百姓的私权的底线其实并不高：仅仅要求“法律完善”的时候，不要把属于自己的东西给“完善”没了而已，遑论奢求什么私权“神圣”了，因为在中国任何一个时代的语境下，私权都和神圣没有任何关系，只是学者们臆造出来聊以自慰的东西而已。

这种制度性的焦虑的根源，可以通过“70年大限”的历史变迁管窥一二。“70年大限”最初的规定在1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，在这里条例里，不仅规定了“居住用地最高年限为70年”，更是规定了：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记》。”，这个规定，充分体现了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位。相对而言，1994年，《城市房地产管理法》规定：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回，则有了明显的进步。

在物权法制定的过程中，关于“70年大限”的解决依然博弈激烈，前三个草案和以前的法律相比，基本没有任何进步，直到第四稿，才终于在住宅用地上有了一点突破，规定住宅建设用地使用权期满的，自动续期。但草案规定：建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。但当时因为房价的暴涨，关于地价引起房价上涨的讨论使该问题变得十分敏感。因此，在六审时，取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定，并最终形成了《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”，而将续期是否收费问题，及收费的标准等在法律上搁置。

因此，即使《土地管理法》修订的时候，采用“按照国家有关规定自动续期”，也只是对《物权法》规定的一个“抄袭”，并没有任何突破，但依然引发了民众的焦虑，根源何在，无非两点：一是对“高房价”的恐惧，无论政府和开放商如何互相推卸责任，但一个不争的事实是，高房价离不开高地价的助推，在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下，用终其一生的收入购置房产之后，还要在70年后续交高昂的土地出让金，这无法让民众不焦虑；二是对公权力的恐惧，在中国历史上的任何一个朝代，私权肯定是要为公权让路的，在公权和私权冲突的情况下，公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点，每一次法律对“70年大限”的完善，都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑，这是必然的。

如何破解，可以考虑的选项其实很多，但每一个选项都需要国家“让利”：第一，废除70年大限的规定，让住宅的土地使用权成为永久性权利，其实，这是最一劳永逸的解决办法，也是最合理的办法。因为我们的地在“招拍挂”的时候，名为卖“70年使用权”，其实就价格而言，和卖永久性的权利有过之而无不及；第二、将70年的大限延长之100年，100年，生而有涯，对于老百姓即使想焦虑，也没有机会。这不是开玩笑，香港就有999年的规定呢；第三、保留70年的大限，但对住宅用地实行实行无偿自动续期，无偿的期限可以延长至100年，之后实行有偿续期，这样，兼顾了国家和私人的利益；第四、将目前的一次性收取土地出让金转换成物业税的形式，相当于租金，每年缴纳，在对土地财政过度依赖的情况下，这种可能似乎不大；第五、保留70年的大限，对于70年后的自动续期，实行象征性的收费制度，这个完全可以参照香港的办法，每年收取房屋租金的1.5‰或者市场地价的0.1‰，这个标准，其实只具有象征意义。

最担心的选项是，政府将“70年大限”之后的续期看成一次地方财政又一个新的增长点，而这种担忧，完全符合地方政府的思维和行为的模式，民众担忧的显然不是70年后自己的房子被政府收走，而是担心地方政府到期后收取高额的“土地费”，这显然是老百姓最无法接受的。而随着10年后，第一批土地使用期限即将到来，这已经成为一个不得不在制度上做出合理安排、无法逃避的现实问题。就制度设计的难度而言，其实这是一个最简单不过的问题，拖延或者回避这个问题，绝不是一个民智的选择。我看到有评论说，解决“70年大限”需要大智慧、大勇气，我看没有那么严重，只有政府在制定公共政策的时候变“利从民所谋”为“利为民所谋”，无需什么政治智慧，我所言的以上5点选项，任何一点，都足以化解这一焦虑和困局。

最后，不得不谈的是“70年大限”本身的合法性问题。对于一个困扰10多亿人的住宅权利的大问题，法律依据却是一个国务院的条例。而且，为什么规定是70年而不是100年，好像从来没有任何论证，也鲜有人质疑其合理性。既然是《土地管理法》在修订，从该问题的重大和严肃而言，土地使用权的确攸关公民的基本权利，应该在宪法层面予以规定，现在通过国务院的条例的形式，立法层面太低，不利于公民权利的保障。因此，笔者建议将土地使用权的年限纳入宪法规范，并对续期是否收费的问题至少应该在《物权法》里明确规定，并在《土地管理法》里重申。立法者不应该去回避这一现实问题，因为这个问题本身并不难，如果刻意回避，只能是“利从民所谋”的私心在作祟。　

披着狼皮的羊 · 发表于 2009-3-25 22:58

朱兰春律师

关于住宅用地70年后的续期及其费用，《物权法》出台前即已闹得沸沸扬扬，但《物权法》最终没有敢触及这个敏感问题。不过，依专家的解释，《物权法》是民事特别法，住宅用地的续期及其费用，属于政府行为，民事特别法中不便规定政府行为，云云，可谓典型的“遇到红灯绕着走”。事实证明，在这片热土上，有些红灯注定是绕不过去的，躲得过初一，躲不过十五。据报道，此次修订《土地管理法》的征求意见稿中，住宅用地70年大限到期后，“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显。掀起你的盖头来，丑媳妇终于要见公婆了！

“城市的土地属于国家所有”，此为1982年《宪法》规定之新内容。迄今为止，未见及任何公开的立法文件，对该条规定予以论证。然而，财产绝不会像法条那样，可以无中生有，凭空创制。按照基本法理，这一大块财产所有权的转移，实际上就是征收，而且是无偿征收。但是，以往的法学理论对此并不承认，另行给出的解释是“国家所有就是全民所有”。表面上看，谁都没有损失，你的就是我的，我的就是你的，因为说到底，国家就是你们的，或者说归根结底就是我们的。但是，要害处是，所有权可以是国家的或全民的，支配权却是特定的或注定的。无论是《物权法》还是《土地管理法》，对此可谓寸土不让：“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。”所有权是虚的，支配权却是实的；所有权可以随便冠名，支配权则非我莫属。

这就是说，你拥有100块钱，却不能自主支配它，这样的“拥有”，你肯定以为是在逗你玩儿，谁也不会拿这样的“拥有”当回事。遗憾的是，这看似变帽子的戏法，正是当今的现实。城市土地，不过是放大了的100块钱！有时候，不把一种逻辑推至极限，确实不容易看出其内在的荒谬。

依照现有法律，城市住宅用地，既是国家所有的财产，也是全民所有的财产。如果全民所有的财产，每隔70年，再向国家缴一次费，按照国家所有就是全民所有的理论，这就是自己向自己收钱，而且是不断地自己向自己收钱。这样绝顶聪明的法律方案，不可能出自所有人之手，只可能是支配人的精心设计。除非承认，国家所有并不真正等于全民所有，所有人的利益并不等同于支配人的利益，否则，依照原有的解释框架，住宅用地期满后收钱之日，就是国家所有即全民所有的理论破产之时。这种自己找自己要钱的收费方式，可谓令人目瞪口呆。

披着狼皮的羊 · 发表于 2009-3-25 23:01

王琳海南大学法学院副教授

已列入今年立法计划的土地管理法第二次修订工作正在进行。据报道，修订草案新增49处内容，涉及农用地流转，土地权利等，其中一条明确住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。

因草案中并未明确“自动续期”是“无偿”还是“有偿”，遂有专家认为，如果明确了是“无偿”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，“就可以是无偿，也可以是有偿，这样就有了回旋的空间，按照届时的情况管理，实际上把这个权力交给了政府”。

事实上，土地使用权续期问题并非因此次土地管理法修订而产生。国务院于1990年5月19日颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，第12条明文规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这一规定使得在中国内地发生的商品房买卖事实上都成了“使用权租售”，业主实为“承租人”，只不过是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。

这一规定明显违背公平原则，因而自通过之日起就备受质疑。经过反复的立法博弈，八次审议方获通过的《物权法》终于在法律层面对此进行了校正。该法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”此外，对“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期”，《物权法》明确：“依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

根据“上位法优于下位法”的原则，作为国家基本法律的物权法要优于作为行政法规的“暂行条例”。住宅建设用地使用权“自动续期”事实上已经取代了之前的“到期国家无偿收回”。为求法制统一，与之相冲突的土地管理法也同样面临应予修订的命运。但物权法所规定的“自动续期”并未明确是“无偿”还是“有偿”。因而在理论上，土地管理法可进一步明确是“无偿”还是“有偿”。如立法欲明确为“有偿自动续期”，还可以明确“有偿”的计算标准。

立法本应协调一致。最好的立法协调，是土地管理法的修订与物权法的立法同时进行。遗憾的是，立法机关并未有此考量，造成了物权法与土地管理法及“暂行条例”之间的脱节。因土地管理法草案所引发的70年有偿自动续期之争，实则是在物权法通过之际就已埋下了伏笔。

笔者注意到，在某门户网站的相关新闻后，网民留下了上万条评论，一边倒地质疑有偿续期。我相信公众对土地使用权“无偿自动续期”有足够的信心，否则他们怎会放心购买最高只有70年土地使用权的房子？

合法的商品房买卖背后，业主都能领到“房屋产权证”与“土地使用权证”。房产证确认的是“房屋产权”，因为房产属于私人财产，并无期限之说。但在土地国有的现实之下，房产拥有人对房屋赖以栖身的土地却只有“使用权”。由于房与地不可分割，土地使用权事实上也决定了房屋使用权。若不能公平合理地解决土地使用权的“70年大限”问题，本已饱受煎熬的房地产业必将再受打击。房价本就高企，续期的费用无疑仍要列入房价。若是象征性地交费续期还好，一旦费用偏高，必将招致民怨沸腾。

与其将来面对激烈的社会冲突，不如尽早公开草案，引入立法博弈，并以此来争取更多的民意认同，防范潜在的社会风险。土地管理法的修订是立法机关的分内之事，由代表行政机构的国土资源部来主导草案的制订和修改，本就不符合立法平衡原则，也不利于利益相关各方进行平等博弈。当务之急，立法机关应广开言路，面向社会征集土地管理法修订草案，对初选入围的草案不论制订者为何方，都应及时公开，供民众参与讨论。土地管理法修订不能再走“部门立法”的老路了。

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[时尚家居] 住宅70年可能有偿续期??

国土部官员:住宅满70年有偿续期推测不负责任

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