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发表于 2014-3-7 11:52
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IP:四川省资阳市 电信
四川空分设备（集团）有限责任公司棚户区改造项目
房屋模拟搬迁补偿方案
(征求意见稿)
为改善居住条件，提升城市形象，经简阳市城市建设工作领导小组2012年第一次例会研究同意，并经简阳市第十六届人大常..委会第七次会议审议批准，决定对四川空分设备（集团）有限责任公司棚户区进行分期改造。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及其他相关法律法规的规定，并结合该项目实际制定本房屋模拟搬迁补偿方案。
一、房屋模拟搬迁的概念
模拟搬迁是指市房屋征收补偿局（以下称搬迁人）根据城市规划和相关法律法规等有关规定，就城市房屋搬迁补偿安置事宜与房屋所有权人（以下称被搬迁人）协商并签订附生效条件和生效期限的房屋模拟搬迁补偿协议的活动。在规定的时间内，模拟搬迁补偿协议签约率达到相应比例，市政府作出房屋征收决定，模拟搬迁即转为正式征收，模拟搬迁补偿协议自动转为征收补偿协议，并产生法律效力。反之，模拟搬迁自行终止，所签订的模拟搬迁补偿协议不生效，双方互不承担民事责任。
二、指导思想和基本原则
（一）指导思想
遵循“决策民主、程序正当、结果公开”和坚持“公开、公平、公正”的原则，依法征收、阳光征收，以维护征收政策的严肃性和一致性，维护征收当事人双方的合法权益为指导思想。
（二）基本原则
1.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2.以一个单独的房屋产权证（包括房屋共有权证）或一份单独的购房协议或一份单独的房改合同为一户，采取产权调换或货币补偿两种补偿安置方式。
3.被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
三、房屋搬迁基本情况
（一）房屋搬迁范围：四川空分设备（集团）有限责任公司职工住房第7、8幢，10-38幢，40-51幢宿舍楼，共43幢。
（二）房屋搬迁总户数及面积：四川空分设备（集团）有限公司棚户区改造需搬迁房屋1091户，建筑面积约48853.31㎡。最终以实际签订搬迁补偿协议确认的户数和面积为准。拟搬迁房屋结构：砖混、砖瓦。
四、房屋搬迁补偿安置方式
采用产权调换和货币补偿两种安置方式，被搬迁人可以自愿选择其中一种。
（一）房屋产权调换
1．安置还房地点
22-38幢、40-42幢的510户被搬迁人在原四川空分集团电影院、灯光球场、技工校地块新建的高层电梯楼安置，其余581户被搬迁人在原22-38幢、40-42幢房屋地块新建的高层电梯楼安置。
2．安置还房原则
被搬迁人根据被搬迁房屋面积选择相近的还房面积和套型。按产权登记，被搬迁人一套住房只能选择一套还房，先签协议先选还房。
3.安置房补差标准
（1）原住房建筑面积不足45㎡的，每户补足45㎡，补足的45㎡不补价差。安置还房中超出45㎡这部分建筑面积由被征收人购买，购买单价为：超15㎡以内（含15㎡）的按900元/㎡购买，超15㎡以上35㎡以内（含35㎡）的按1800元／㎡购买，再超的建筑面积按2900元/㎡购买。
（２）原住房建筑面积在45㎡以上的，按原房套内面积等面积还房。安置还房超出原房的套内面积折算成建筑面积由被征收人购买。购买单价为：超20㎡以内（含20㎡）的按900元/㎡购买，超20㎡以上40㎡以内（含40㎡）的按1800元／㎡购买，再超的建筑面积按2900元/㎡购买。
（3）原住房建筑面积40㎡～45㎡（不含45㎡）的可在以上两种还房方式中自由选择一种。
4.安置还房建筑面积不足原房建筑面积部分按评估价进行补偿。
5.被搬迁人实际购买的优惠面积不足该方案允许的最大优惠购买面积的，不得要求搬迁人补足价差。
6.安置还房的户型和建筑面积
安置还房共有9种户型：
(1)两室两厅一厨一卫的户型3种313套，建筑面积分别约83 ㎡、88 ㎡、100㎡(其套内面积分别约68 ㎡、70 ㎡、82 ㎡)；
(2)三室两厅一厨一卫的户型4种281套，建筑面积分别约92 ㎡、97 ㎡、102 ㎡、106 ㎡ (其套内面积分别约73 ㎡、80 ㎡、84 ㎡、87 ㎡)；
(3)三室两厅一厨两卫的户型2种148套，建筑面积分别约120 ㎡、126 ㎡(其套内面积分别约98 ㎡、104 ㎡)。
安置还房的建筑面积最终以房管局确认面积为准。
被搬迁房屋的水、电、气、视、讯有户头的,由搬迁人负责恢复，被搬迁人不承担费用；无户头要开户的，由搬迁人负责安装，相关费用由被搬迁人承担。
7.被搬迁房屋的装饰装修补偿
按《简阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》（试行）进行补偿。
8.安置还房的“两证”办理及税费承担
安置还房的所有权证和国有土地使用权证由搬迁人负责办理。搬迁人原则上在安置还房交付被搬迁人后，两年内办毕“两证”并交与被搬迁人。原房建筑面积大于45㎡的，原房建筑面积和不超过20㎡的优惠购买面积的办证税费由搬迁人承担，其余建筑面积的办证税费由被搬迁人承担；原房建筑面积小于45㎡的，补足的45㎡建筑面积和不超过15㎡的优惠购买面积的办证税费由搬迁人承担，其余建筑面积的办证税费由被搬迁人承担。原房屋的土地使用性质是出让的，安置还房的土地使用性质办为出让；原房屋的土地使用性质是划拨的，安置还房的土地使用性质办为出让的，被搬迁人应缴纳土地出让金。土地使用年限以国土部门核定为准.
9.安置还房交房标准
高层电梯公寓楼、框架（剪）结构。外墙以规划设计为准，单元门为对讲防护门，入户门为铁质防护门，外墙窗为塑钢窗，室内安装简易木门，电线铺设一室一灯一开关一插座，供排水系统安装到位，卫生间安装蹲便器，厨房设置水泥板灶台及洗碗池一个，厨房与卫生间的墙壁贴1.8米高的瓷砖。安置还房选择三室两厅两卫的，按上述标准施工一个卫生间。
10.临时安置方式、期限和补偿标准
（1）临时安置方式：被搬迁人自找房屋临时安置，搬迁人向被搬迁人支付临时安置补偿费。
（2）临时安置期限：第22-38幢，40-42幢510户被搬迁人暂定为4个月，其余581户被搬迁人暂定为30个月。
临时安置期的起止时间为：从被搬迁人搬迁完毕并向搬迁人完成原房移交之日起至搬迁人通知被搬迁人领取安置还房钥匙之日止。
（3）临时安置补偿标准：按被搬迁房屋的合法有效建筑面积计算，住房每平方米每月8元，每户每月不足450元的补足450元。
（4）临时安置超期补偿标准
若因搬迁人的责任使被征收人临时安置期超过30个月，逾期6个月以下（含6个月）的，该逾期时段内按原临时安置补偿标准的1.5倍支付临时安置补偿；逾期6个月以上（不含6个月）12个月以下（含12个月）的，该逾期时段内按原临时安置补偿标准的2倍支付临时安置补偿；逾期12个月以上（不含12个月）的，该逾期时段内按原临时安置补偿标准的3倍支付临时安置补偿。
（5）临时安置补偿费的支付：第22-38幢，40-42幢510户被搬迁人搬迁完毕并完成房屋移交后，搬迁人一次性支付全部4个月的临时安置补偿费，其余581户被搬迁人搬迁完毕并完成房屋移交后，搬迁人一次性支付18个月的临时安置补偿费，以后每6个月支付剩余12个月的临时安置补偿。
11.旧房“两证”的处理
协议签订后被搬迁人将房屋所有权证和土地使用权证原件交给搬迁人，由搬迁人交相关部门注销。
（二）货币补偿
1．被搬迁人选择货币补偿方式补偿的，被搬迁房屋的补偿价值按照房地产价格评估机构评估的价值进行补偿。
2．对被搬迁房屋的装饰装修及附着物的补偿，按照《简阳市国有土地上房屋征收装饰装修及附属物补偿标准》执行,也可按评估价值进行补偿。
3．搬迁人根据被搬迁房屋合法有效建筑面积支付给被搬迁人1.5个月临时安置补偿。支付标准为：住宅每平方米每月8元，每户每月不足450元的补足450元。
4．被搬迁人在领取货币补偿款前应将房屋所有权证和土地使用权证原件交给搬迁人，由搬迁人交相关部门注销。
五、搬迁补偿及奖励办法
（一）搬迁补偿费
被搬迁人住房搬迁补偿标准为600元/户/次。选择产权调换方式的计两次搬迁补偿，共计1200元；选择货币补偿方式的计一次搬迁补偿600元。
（二）奖励办法
被搬迁人在规定的签约期限内签订房屋模拟搬迁补偿协议，并在协议生效后，按搬迁公告规定的期限完成搬迁和房屋移交的，按《简阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》（试行）进行奖励。
1.选择货币补偿的：在依法进行评估并签订协议后，按房屋权属证书和房屋登记簿以及调查、认定和处理结果所确认的被搬迁房屋面积给予每平方米150元的奖励，但每户最高不超过2万元。另给予不超过被搬迁房屋市场评估价值15%的奖励。
2. 住宅、商铺选择产权调换的：每户给予5000元奖励。
3.生产、办公、仓储等用房按房屋权属证书和房屋登记簿以及调查、认定和处理结果所确认的被搬迁房屋面积分档进行奖励，标准为：500平方米以下的，每户奖励5000元；500平方米以上（含500平方米）2000平方米以下的，每户奖励10000元；2000平方米以上（含2000平方米）5000平方米以下的，每户奖励20000元；5000平方米及以上的，每户奖励30000元。
六、房屋面积、性质的认定
（一）房屋建筑面积的认定
以被搬迁房屋权属证书记载为准。搬迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，以市房管局房屋面积测绘机构实际测量的面积为准。
（二）房屋使用性质的认定
以被搬迁人土地使用权证、房屋权属证书记载为准。发布搬迁公告前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件的，并能提供相应营业执照（年审后）的，且正在正常经营的，按照非住宅用房进行安置补偿，否则不予认可。
（三）未经登记房屋的认定
被搬迁人未经登记的房屋按住建、国土、城管执法、规划、房管等有关部门调查、认定和处理意见执行。对认定应纳入还安的未经登记建筑面积，按方案进行补偿；对认定为违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
七、房地产价格评估机构的确定
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和住建部《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，由被搬迁人从市房屋征收补偿局公布的拥有合法、有效资质的房地产价格评估机构中协商选定房地产价格评估机构。被搬迁人应当在本《房屋模拟搬迁补偿方案》公布之日起10日内协商选定房地产价格评估机构，并将选定结果以书面形式报市房屋征收补偿局。协商不成的，由市房屋征收补偿局主持，邀请被搬迁人、乡（镇）代表和社区代表参与，公证员公证，以公开抽签的方式随机选定评估机构。
八、房屋搬迁签约期限
该项目的模拟搬迁签约期限为 12个月。
九、禁止事项
该方案公告下发后，任何单位和个人对拟搬迁范围内的房屋和土地，不得进行下列活动（私自进行的，不补偿）：
（一）新建、改建、扩建、装修房屋.
（二）改变房屋和土地用途.
（三）房产转让、买卖、分割、设定他项权利、房屋租赁、入股等.
（四）工商企业、个体工商户注册登记手续等各种证照的申办.
（五）水、电、气、视、讯的过户等.
（六）其他可能增加房屋征收补偿费用的事项。
十、其他事项
（一）市房屋征收补偿局负责组织实施该项目的房屋模拟搬迁与补偿相关工作，与被搬迁人签订附生效条件和生效期限的《房屋模拟搬迁补偿协议》（以下称协议）。在规定的模拟搬迁签约期限内，协议签约率达到90%以上，市政府作出房屋征收决定，模拟搬迁转为正式征收，模拟搬迁补偿协议自动转为征收补偿协议，并产生法律效力；在规定的模拟搬迁签约期限内，协议签约率达不到90%，模拟搬迁自行终止，所签订的协议不生效，并自动解除，双方互不承担民事责任。
（二）国有土地上房屋的搬迁与补偿只针对被搬迁房屋进行补偿，不针对被搬迁户所涉及的相关人员进行补偿。
（三）本方案未尽事宜，依据相关法律、法规的规定另行商定。
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